W dobie galopującej inflacji wymarzonym scenariuszem jest taki, w którym pieniądze nie tylko nie tracą na wartości, ale przede wszystkim pracują i powiększają portfel inwestora. Jednym z niewielu odpornych na wstrząsy jest rynek nieruchomości. Pozwala na bezpieczne inwestowanie z pewnym zyskiem, a zysk ten jest szczególnie duży, kiedy wybieramy tzw. dwupaki. Yana Kim, ekspertka ds. nieruchomości współpracująca z firmą HB Premium, mówi o profilu klienta, rentowności i mocnych stronach tego typu nieruchomości.

Tak zwane dwupaki inwestycyjne to nadal nowość na polskim rynku nieruchomości. Założenie jest proste – jedno mieszkanie przerobione zostaje na dwie (a czasem nawet trzy) jednostki najmu, które wynajmowane są jako odrębne i w pełni samodzielne lokale. Dzięki temu każdy najemca dostaje własną, niezależną przestrzeń, a inwestor otrzymuje co miesiąc dwa czynsze z najmu. Rozwiązanie z jednej strony odpowiada na potrzeby rynku od strony popytu, z drugiej podnosi rentowność nieruchomości jako formy lokaty kapitału.

– Osoby decydujące się na zakup dwupaków często posiadają już inne mieszkania na wynajem, nierzadko zlokalizowane w różnych miastach. Stale dążą do zwiększenia zysków, a właśnie nieruchomości „2 w 1” dają im taką możliwość. Zapewniają nie tylko atrakcyjny poziom zwrotu z inwestycji, lecz także wysoki comiesięczny zysk pasywny – mówi Yana Kim.

Jako przykład podaje sprzedany niedawno 41-metrowy Wehikuł Inwestycyjny HB Premium przy ul. Sikorskiego na warszawskim Mokotowie.

– Przy założeniu, że obie kawalerki wchodzące w jego skład będą wynajmowane przez 12 miesięcy w roku, każda za 2000 zł (plus połowa czynszu i rachunki), inwestor będzie miał około 48 tys. zł dochodu rocznie. ROI dla tej konkretnej nieruchomości szacowany jest na poziomie 7,2% – wylicza.

Na co zwrócić uwagę?

Aby w pełni wykorzystać potencjał dwupaków, niezbędne jest odpowiednie podejście do planowanej inwestycji. Wyzwanie stanowi zaprojektowanie rozkładu kawalerek tak, aby optymalnie wykorzystać metraż, a także zadbać o sprawne połączenia z pionami wentylacyjnym i kanalizacyjnym. Dzięki pomocy architekta doświadczonego w organizowaniu takich przestrzeni unikamy późniejszych problemów z instalacjami, co jest szczególnie istotne w kamienicach i starszych blokach. Nowe budownictwo bywa lepiej przystosowane, ale i tu lepiej zdać się na specjalistę. Jak mówi Yana Kim, niektórzy deweloperzy z góry zakładają, iż kilka mieszkań przeznaczonych będzie pod wynajem tego rodzaju i przed wprowadzeniem ich na rynek sprzedają je przedsiębiorstwom wyspecjalizowanym w nieruchomościach inwestycyjnych. Jednym z nich jest HB Premium.

– Większość oferowanych na rynku dwupaków to przerobione mieszkania dwupokojowe. Doświadczony agent będzie w stanie podpowiedzieć, które z nich uda się wynająć szybko i bez obawy o potrzebę rychłego remontu. Często też współpracuje już z firmami zajmującymi się dwupakami zawodowo, co z jednej strony zwiększa pewność inwestycji, z drugiej daje dostęp do szerokiej puli mieszkań, które normalnie nie znajdą się na rynku – dodaje.

Drugim wyzwaniem stojącym przed inwestorem jest wyliczenie rentowności dwupaku. Należy uwzględnić w nim szereg czynników, takich jak metraż, wiek i rodzaj budynku, a przede wszystkim – lokalizacja. Znaczenie ma nie tylko sama dzielnica, lecz także obecność sklepów w pobliżu, trasy komunikacyjne czy planowana infrastruktura. Warto przy tym pamiętać, że zysk pasywny można czerpać dopiero z nieruchomości przygotowanej na wynajem. Z tego powodu znacznie bardziej atrakcyjne są lokale już gotowe niż te dopiero planowane, na etapie tzw. dziury w ziemi, kiedy budowa i późniejsze wykończenie odkładają moment wynajmu o miesiące lub lata.

– Najlepiej sprawdzają się te o metrażu ok. 40-48 metrów kwadratowych. Wybierają je zarówno finalni kupcy, jak i profesjonalne firmy inwestycyjne, choć każdy dokonuje nieco innych kalkulacji. Pierwsi liczą na dobrą relację cena-oczekiwany zysk z najmu, drudzy śledzą trendy i wiedzą, czego oczekuje i rynek, i najemca – mówi Yana Kim.

Dodaje, że chętniej wybierane są mieszkania zaaranżowane w gustownym, lecz neutralnym stylu. Ekstrawagancki design w postaci niecodziennych mebli lub jaskrawego koloru ścian utrudnia bowiem znalezienie najemcy.

– Codziennie oglądam mnóstwo mieszkań i już na pierwszy rzut oka widzę, czy jego wystrojem zajmował się architekt, który zna się na rzeczy i potrafi połączyć wygląd z funkcjonalnością, jak w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych – zauważa.

Mocne strony

Ta nowoczesna forma inwestowania w nieruchomości pozwala spodziewać się stabilnego zysku w długofalowej perspektywie przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu ze strony kupującego. Generowany zysk pasywny co miesiąc zasila budżet, a odpowiednio zaprojektowane i wyremontowane mieszkanie będzie służyć przez kilkanaście lat.

Warto zauważyć, że zgodnie z raportem think-tanku Think Co w ostatnich latach blisko 70% mieszkań znajduje swoich najemców w mniej niż dwa tygodnie, a 94% maksymalnie w miesiąc[1]. Co za tym idzie, ryzyko, iż kupiony dwupak będzie stał pusty, jest niewielkie, zwłaszcza w dużych aglomeracjach.

– Dwupaki są świeżym trendem na rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce, a póki konkurencja jest niewielka, rentowność tego rozwiązania trzyma się na bardzo wysokim poziomie – podpowiada ekspertka.

Yana Kim podkreśla również, że w przypadku zdecydowanych, świadomych inwestorów oraz profesjonalistów sprzedających nieruchomość, cały proces zakupu trwa bardzo krótko – w ciągu siedmiu-dziesięciu dni udaje się przeprowadzić transakcję. Zdarza się też, że oferowany dwupak ma już zapewnionych najemców, co jeszcze skraca czas między kupnem a momentem czerpania zysku z włożonych środków. Tak jest w przypadku Wehikułów Inwestycyjnych firmy HB Premium, które są gotowym produktem.

Dwupak a podatek katastralny

Informacje o możliwości wprowadzenia przez rząd podatku katastralnego od drugiej nieruchomości mogą zaniepokoić potencjalnych inwestorów, lecz – jak przekonuje ekspertka – dwupaki nadal będą zyskowną inwestycją.

– Taki podatek od lat obowiązuje w wielu państwach Europy Zachodniej, a inwestycja w nieruchomości pod wynajem nadal jest opłacalna i pozwala czerpać z niej zyski nawet mimo podatku. Warto jednak zaznaczyć, że rządzący przekonują, iż taki podatek w najbliższych latach nie zostanie wprowadzony. Nawet gdyby było inaczej, inwestycja w dwupak dzięki swojej specyfice i wysokiej stopie zwrotu będzie rentowna przez jeszcze długi czas – podsumowuje.

^{[1] Think Co | Real Estate Research Lab, Budowane na wynajem. Perspektywy rozwoju rynku najmu w Polsce. Warszawa 2020. Dostęp: https://thinkco.pl/budowane-na-wynajem-raport/}