Rynek nieruchomości w Polsce w ostatnich dwóch latach jest niezwykle dynamiczny. Silnie uzależniony od aktualnej sytuacji politycznej oraz czynników społecznych i ekonomicznych. Inflacja, najpierw rekordowo niskie, potem szybko rosnące stopy procentowe, trwająca pandemia – to jedne z najważniejszych czynników, które determinowały dynamikę zmian na rynku nieruchomości w 2021 roku. Jaki będą miały na niego wpływ także teraz? Przedstawiamy podsumowanie ubiegłego roku i prognozy na najbliższe 12 miesięcy okiem eksperta z branży nieruchomości – Katarzyny Unold – Dyrektorki Zarządzającej ACCIONA w Polsce.

Rosnąca inflacja a chęć zakupu mieszkania

Inflacja to w ostatnim czasie jeden z najpopularniejszych tematów w kraju. Czynnik ten mocno wpływa na zmiany cen nieruchomości.

– W ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z niespotykanym dotąd w Polsce wzrostem cen mieszkań (średnio przynajmniej o 10 proc., w niektórych dzielnicach Warszawy nawet przeszło 15 proc.), na który złożyło się wiele kwestii. Bardzo niskie oprocentowanie produktów bankowych, typu lokat i kont oszczędnościowych, oraz rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, powodowało chęć do zainwestowania w zakup mieszkania. Zainteresowanych nie brakowało, bowiem inwestycja w nieruchomości od lat uważana jest za jeden z lepszych sposobów na ochronę swojego kapitału, m.in. właśnie przed inflacją. Pomimo faktu, że budowało i buduje się dużo (według danych GUS w 2021 roku oddano do użytkowania aż 10 proc. więcej mieszkań niż rok wcześniej), to popyt na zakup mieszkania przewyższała podaż. W 2021 roku wydano także rekordową liczbę pozwoleń na budowę – nawet 20 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednak ciągle w porównaniu, np. do krajów Europy Zachodniej, w Polsce na 1000 mieszkańców przypada znacznie mniej mieszkań – komentuje Katarzyna Unold, Dyrektorka Zarządzająca ACCIONA w Polsce.

Co z cenami mieszkań? Będą rosnąć, czy wyhamują?

Wielu Polaków ciągle zastanawia się, czy w 2022 roku ceny w końcu wyhamują, czy „bańka”, o której lubią mówić eksperci, w końcu pęknie i wrócimy do sytuacji sprzed pandemii.

– Kolejny rok nie przyniesie nam zbyt wielu zmian w tej kwestii. Co prawda, szacujemy, że nie zobaczymy już tak dużej i gwałtownej dynamiki wzrostu cen mieszkań, jednak ich ceny nadal będą rosnąć – dodaje Unold.

Stopy procentowe w górę

Nie bez znaczenia dla rynku nieruchomości jest także wysokość stóp procentowych. Od maja 2020 roku do września 2021 roku główna stopa procentowa w Polsce wynosiła 0,10 proc. To jeden z najniższych wyników w historii. W tym czasie na niskim poziomie był także WIBOR, na którym oparty jest cały system oprocentowania kredytów (większość kredytów mieszkaniowych ma oprocentowanie zmienne, oparte na wskaźniku WIBOR 3M lub 6M). Sytuacja uległa zmianie w grudniu, kiedy RPP podwyższyło główną stopę procentową. Od tego czasu zmieniła ona swoją wartość już dwukrotnie (najpierw wynosiła 1,75 proc., a obecnie 2,25 proc.). Niestety to nie koniec – eksperci zapowiadają dalszy wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie wysokości rat kredytu.

– Warto dodać, że największą wrażliwością na zmiany stóp procentowych charakteryzują się właśnie długoterminowe kredyty mieszkaniowe. Do tej pory niskie koszty kredytu wywoływały optymizm wśród klientów. Wprowadzone zmiany stóp procentowych sprawiają, że mogą pojawiać się trudności w uzyskaniu kredytu, co zaś może przełożyć się na obniżenie entuzjazmu wśród klientów. Dodatkowo wszystko wskazuje na to, że wynagrodzenia oraz zdolność kredytowa klientów indywidualnych, tak jak w 2021 roku, nie będą szły w parze z rosnącymi cenami mieszkań. Jeśli spadnie siła nabywcza klientów, co wynika z nowego systemu podatkowego, nowych podatków, inflacji i rosnących kosztów życia codziennego, zakup mieszkania może być coraz trudniejszy – komentuje Katarzyna Unold z ACCIONA.  

Zmiana preferencji i oczekiwań klientów

2021 rok pokazał rosnące zainteresowanie mieszkaniami o większym metrażu, najlepiej z ogrodami lub tarasami. Pandemia mocno zweryfikowała potrzeby Polaków – okazało się bowiem, że własne cztery kąty, które nie były użytkowane przez większą część dnia, muszą służyć teraz jako miejsce do pracy, nauki zdalnej czy wypoczynku, z poszanowaniem codziennych zajęć innych domowników.  

– Przedłużająca się pandemia, przeniesienie działalności wielu firm na home office, a także częste kierowanie uczniów na naukę zdalną, sprawiły, że wielu klientów w 2021 roku dostrzegło potrzebę zakupu większego mieszkania, w którym każdy znajdzie kąt dla siebie. Jednakże w związku z podnoszeniem stóp procentowych przez NBP, raczej nie będziemy obserwować kontynuacji owego trendu w 2022 roku, mimo wciąż istniejącej potrzeby ze strony klientów. To oznacza wyzwania dla deweloperów w postaci dostarczania mieszkań jeszcze bardziej przemyślanych, funkcjonalnych, będących czymś więcej niż kątem do spania czy przechowalnią rzeczy – wyjaśnia Katarzyna Unold z ACCIONA.

Czy w Polsce brakuje mieszkań na sprzedaż?

Pomimo ogromnego zainteresowania zakupem mieszkania, niektórzy potencjalni nabywcy musieli obejść się smakiem. Katarzyna Unold tak tłumaczy tę sytuację:

– W ubiegłym roku budowaliśmy na potęgę, a mimo to mieszkań w Polsce ciągle brakowało. Jak pokazują dane z początku 2021 roku – w mojej opinii wciąż aktualne – pod względem dostępności mieszkań Polska nadal mocno odstaje od krajów Unii Europejskiej. Na 1000 mieszkańców przypada 388 takich lokali. Wynik ten sprawia, że znajdujemy się obecnie w rankingu na 3 miejscu od końca i daleko nam do takich liderów, jak: Portugalia, Włochy, Bułgaria czy Hiszpania, które oferują od 548 do 581 mieszkań na 1000 mieszkańców. Jeśli już porównujemy rynek nieruchomości w Polsce na tle europejskim warto dodać, jak kształtują się także ceny. Średnia kwota za metr kwadratowy w Warszawie w II kwartale 2021 roku oscylowała w granicach 12,2 tys. zł (EUR 2 690) – co jest ciągle niską ceną w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Nic więc dziwnego, że inwestycja w nieruchomości w kraju, mimo wzrostów cen na rynku, nadal budzi takie zainteresowanie.

Nadchodzący rok na rynku nieruchomości będzie czasem pełnym wyzwań, zarówno dla deweloperów, ale i klientów. Jednak jak zapewnia Katarzyna Unold – ekspertka ACCIONA, warto zachować spokój. – Mimo dynamicznej sytuacji ekonomicznej i wszechobecnych zmian, znamy ograniczenia i trudności. Co więcej, wiemy jak sobie z nimi radzić, by tworzyć jakościowe inwestycje mieszkaniowe, osiedla i budynki, które zapewnią naszym klientom poczucie bezpieczeństwa i komfortu. Co prawda, ceny mieszkań nadal będą rosnąć, ale zakup mieszkania to wciąż opłacalna inwestycja kapitału.