Ponad połowa z 1,24 mln m² powierzchni biurowych, na które w 2021 r. podpisano umowy najmu, znajduje się w Warszawie. Blisko 45% w całkowitym wolumenie transakcji stanowiły renegocjacje. Aktywność deweloperów koncentruje się w głównych miastach regionalnych poza Warszawą – w trakcie budowy jest tam prawie 3 razy więcej m² niż w stolicy.

Międzynarodowa firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym w Warszawie oraz na największych rynkach regionalnych (w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu, Katowicach, Łodzi, Lublinie i Szczecinie) na koniec IV kwartału 2021 r.:

• Na koniec 2021 r. całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynosiły 12,2 mln m², a największe miasta regionalne[1] wciąż zwiększają swój udział w tej sumie – łącznie na koniec grudnia było to już 49,5%.
• W Polsce w budowie jest niemal 1,2 mln m² powierzchni biurowych, z czego aż 870 000 m² dotyczy największych miast regionalnych poza Warszawą. W stolicy natomiast aktywność deweloperów jest najniższa od 12 lat, co prowadzi do wystąpienia luki w nowej podaży już w 2023 r.
• Na rynku biurowym podpisano w minionym roku umowy najmu na łączną powierzchnię 1,24 mln m². Warszawa z wynikiem 646 500 m² wynajętej powierzchni, odnotowała 7% wzrost popytu w porównaniu z rokiem 2020. Wynik ośmiu miast regionalnych – 594 500 m² – był porównywalny z tym sprzed roku, ale w IV kw. widać było zdecydowany wzrost aktywności najemców.
• W drugiej połowie roku wzrosła w całym kraju aktywność firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych. Widocznie wyższe było także zainteresowanie najemców powierzchniami elastycznymi, szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy.
• Wolumen inwestycji na rynku nieruchomości biurowych osiągnął w 2021 r. poziom 1,7 mld euro.

Renegocjacje, elastyczne powierzchnie i tęsknota za normalnością

W 2021 r. zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce sięgnęło łącznie 1,24 mln m², co oznacza wzrost o blisko 5% w stosunku do 2020 r.

W Warszawie, gdzie w 2021 r. wynajęto 645 500 m², wyraźnie najmocniejszy był IV kwartał. Podobnie na ośmiu głównych rynkach regionalnych, po trzech słabszych kwartałach, wynik całego roku na poziomie 595 000 m² osiągnięto za sprawą wyraźnego odbicia w ostatnich trzech miesiącach. W IV kwartale wynajęto tam 214 600 m², czyli aż o 90% więcej niż kwartał wcześniej.

Najemcy wciąż dość ostrożnie podchodzili do podejmowania długoterminowych decyzji dotyczących biur, o czym świadczy np. stosunkowo duży udział renegocjacji 45% dla Warszawy i 43% dla pozostałych badanych rynków. Jednak obserwowany przez nas wzrost aktywności firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych w drugiej połowie minionego roku w regionach, zapowiedzi kolejnych wejść tego sektora na rynek warszawski oraz znacząca skala toczących się aktualnie procesów, mogą pozytywnie wpłynąć na wolumen transakcji najmu w kolejnych miesiącach, mówi Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

Tęsknotę za „normalnością” i powrotem do biur odzwierciedla rosnący popyt na powierzchnie elastyczne. Według ekspertów JLL niedobór tych powierzchni jest widoczny nie tylko w Warszawie, gdzie w centralnych lokalizacjach średni poziom obłożenia przekracza 90%, ale także w Krakowie, we Wrocławiu czy w Trójmieście. Zainteresowane nimi są przede wszystkim małe i średnie firmy, ale także i korporacje, które poprzez wynajem tego typu powierzchni zapewniają sobie przestrzeń do ekspansji lub wygodną alternatywę w oczekiwaniu na ukończenie inwestycji, w której mają powstać ich docelowe siedziby.

Okresem przejściowym można również nazwać czas, którego firmy potrzebują na wypracowanie i wdrożenie po okresie pandemii docelowego modelu pracy. Wiele wskazuje na to, że dla wielu z nich model hybrydowy będzie tym docelowym, a to znacząco wpłynie na kształtowanie popytu na powierzchnię biurową w kolejnych 2-3 latach.

Niektóre firmy nadal pozostają w fazie opracowywania nowych strategii dotyczących środowiska pracy i nie są w stanie jednoznacznie oszacować zapotrzebowania na biura w perspektywie długoterminowej. Z drugiej strony obserwowaliśmy wzrost liczby umów najmu domykanych pod koniec roku, co jest pozytywnym sygnałem dla całego rodzimego rynku biurowego, komentuje Tomasz Czuba, kierujący agencją biurową JLL.

Rosnące regiony i mała aktywność deweloperów w Warszawie

W 2021 r. przybyło w Polsce 550 900 m² nowoczesnej powierzchni biurowej. Było to o ponad 20% mniej niż rok wcześniej.

W Warszawie oddano do użytku 16 budynków, w których najemcy mają do dyspozycji 324 600 m². Te największe to m.in.: Warsaw Unit (56 400 m², Ghelamco Poland), Skyliner (44 700 m², Karimpol) oraz wieża Generation Park Y (44 000 m², Skanska Property Poland). W regionach nowa podaż wyniosła o 40% mniej niż przed rokiem. Nie wszystkie projekty, których oddanie planowano na IV kw. 2021 r. zostały ukończone w terminie, a to sprawiło, że zasób nowoczesnej powierzchni biurowej wzrósł tam w ubiegłym roku o 226 300 m². Poza Warszawą najwięcej nowej powierzchni przybyło w Trójmieście (73 200 m²), Krakowie (60 700 m²) i Poznaniu (37 500 m²).

Powody tych opóźnień były różne, np. brak kluczowego najemcy, wydłużone procesy administracyjne czy też czasami zaburzenia w łańcuchach dostaw, a tym samym w procesie budowlanym. Większość z tych budynków trafi na rynek na początku tego roku, wyjaśnia Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Na koniec IV kwartału 2021 r. na największych rynkach w Polsce w budowie było prawie 1,2 mln m₂ nowoczesnej powierzchni biurowej, czyli tyle samo co przed rokiem. W miastach regionalnych powstaje aż 871 000 m², z czego oddanie ok. 400 000 m² jest planowane na rok 2022. Z rekordowo niską aktywnością deweloperów mamy natomiast do czynienia w Warszawie. Realizowanych jest tu zaledwie 310 000 m², najmniej od 2010 r.

Wstrzymanie decyzji inwestycyjnych po wybuchu pandemii sprawiło, że tempo rozwoju rynku stołecznego znacząco spadło. To pozwala zakładać dość sporą lukę w nowej podaży w kolejnym roku. Popyt na powierzchnię biurową najwyższej klasy będzie rósł wraz ze wzrostem zainteresowania obiektami realizowanymi zgodnie z wymogami i zasadami ESG, oferującymi najlepsze rozwiązania technologiczne i szereg udogodnień do użytkowników biur. Tych natomiast nie będzie przybywać w wystarczającym tempie, dlatego należy spodziewać się wzrostu stawek najmu w budynkach typu prime, komentuje Mateusz Polkowski, kierujący Zespołem Badań i Doradztwa JLL.

To przede wszystkim Warszawa przyciągała inwestorów

Sektor biurowy pozostaje jednym z filarów rynku inwestycyjnego w Polsce. W 2021 r. wolumen transakcji przekroczył 1,7 mld euro, z czego aż 72% przypadło na Warszawę. Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem aktywności inwestycyjnej i przyciągnął blisko 16% kapitału ulokowanego w segmencie biurowym.

Na radarze inwestorów przez cały rok pozostawały obiekty typu prime, przede wszystkim w Warszawie. Są to głównie dobrze zlokalizowane budynki klasy A, które gwarantują długoterminowy przychód i stabilną strukturę najmu. Do ciekawszych transakcji, jakie sfinalizowano w 2021 r. zaliczyć można sprzedaż przez Echo Investment projektu Biura przy Warzelni w kompleksie Browary Warszawskie na Woli. Obiekt nabyła Deka Immobilien za 152,3 mln euro. Na rynkach regionalnych największą transakcją było przejęcie przez Partners Group portfolio grupy Buma. Wartość zakupu obiektów w Krakowie i Wrocławiu wyniosła ponad 200 mln euro. Pod koniec roku inwestorzy nabrali wiatru w żagle, a rozpęd z jakim weszli w 2022 rok i transakcje sfinalizowane już w styczniu pozwalają zakładać, że obecny rok ma szansę stać się jednym z najlepszych w historii pod względem całkowitej wartości transakcji na rynku biurowym, podsumowuje Marcin Sulewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych Nieruchomości Biurowych, JLL.