Według danych PWC, szacuje się, że w 2026 r. wartość brutto rynku e-commerce w Polsce będzie wynosić 162 miliardy złotych. Oznacza to dwucyfrowy wzrost rocznie, bo aż o 12%. Wraz z dynamicznym wzrostem rynku e-commerce, wzrasta konieczność rozwijania poszczególnych elementów całego łańcucha dostaw. Jednymi z najważniejszych etapów procesu logistycznego są jego magazynowanie oraz etap końcowy, czyli dostarczenie do odbiorcy. Magazyny typu cross-dock w procesie dystrybucji są kluczowe, ale z uwagi na złożoność specyfiki ich działania wciąż nie są powszechnym produktem inwestycyjnym.

Michał Grabara, Director, Capital Markets, Knight Frank

Magazyny typu cross-dock to szczególny rodzaj magazynów w ramach logistyki ostatniej mili. Są to obiekty, w których następuje przepakowywanie i konsolidacja zamówień. Zazwyczaj towary są tam składowane bardzo krótko, tylko na czas przepakowania z dużych samochodów ciężarowych do samochodów dostawczych, które rozwożą towar do odbiorców. Zdecydowana większość obiektów cross-dock powstaje jako magazyny BTS dla firm kurierskich, ponieważ specyfika tej branży wymaga rozwiązań usprawniających dystrybucję. Każda z tych firm logistycznych ma swój unikalny system dostaw, często wypracowany latami. Dlatego też cross-dock nie jest produktem spekulacyjnym, który można zbudować i czekać na najemcę. W większości wypadków jest to projekt szyty na miarę, dopracowany do potrzeb konkretnego podmiotu, zarówno pod kątem specyfikacji technicznej jak też lokalizacji.

Jeszcze około 10 lat temu rynek logistyczny był stosunkowo homogeniczny - w większości mieliśmy do czynienia z wielkimi, standardowymi centrami dystrybucyjnymi – kurierzy, duże sieci handlowe oraz firmy z sektora e-commerce nie były aż pod taką presją jak dziś na zapewnienie bardzo szybkiej dostawy. Klienci, którzy kupowali on-line wiedzieli, że jak się kupuje przez Internet to można liczyć na dobrą cenę, ale na zamówienie trzeba trochę poczekać. Kilka lat temu to się zmieniło – dla klienta czas dostawy jest często równie ważny jak cena, więc dla wielu graczy zapewnienie szybkiego doręczenia przesyłki stanowi olbrzymią przewagę konkurencyjną. Cross-docking umożliwia optymalizację czasu dostawy do odbiorcy końcowego i staje się kluczowym elementem sieci logistycznej u praktycznie każdego kuriera, dlatego najemcy są w stanie zapłacić wyższy czynsz za tego typu obiekty.

Cross-docki różnią się od klasycznych magazynów w wielu aspektach. Są przede wszystkim zazwyczaj stosunkowo płytkie i podłużne, a ich cechą charakterystyczną jest duża ilość bram i docków położonych po obu stronach magazynu, To wszystko oznacza, że czynsz w ramach magazynu typu cross-dock musi być stosunkowo wyższy niż w przypadku tradycyjnego magazynu - zazwyczaj czynsze mogą być wyższe o 50-75% w stosunku do typowych stawek. W obecnych warunkach najemcy oczekują, że takie magazyny będą silnie dostosowane do indywidualnych potrzeb danego operatora logistycznego. Ponieważ nie jest to typowy produkt, który łatwo da się wynająć innemu najemcy to deweloperzy oczekują, że umowy najmu będą stosunkowo długie (ponad 10 lat), co z kolei stanowi o ich atrakcyjności dla inwestorów – jest to bezpieczne aktywo z zapewnionym stabilnym, długoterminowym przychodem. W związku z ich atrakcyjnością dla inwestorów i faktem, że tego typu obiekty stają się niezbędnym elementem sieci logistycznych dla podmiotów, które chcą oferować same-day-delivery albo nawet next-day-delivery, zapotrzebowanie na cross-docki będzie dalej dynamicznie rosło.