Ceny warszawskich mieszkań od deweloperów wzrosły w 2021 r. o 14% r/r, ale jeszcze szybciej rosły dla na rynku wtórnym - o 17% r/r. Mediana stawki za mkw. dla tych pierwszych sięgnęła 12,3 tys. zł, używane lokalne pozostały tańsze, płacono za nie 11,4 tys. zł. Wśród stołecznych dzielnic rekordzistą na obu rynkach okazał się Wilanów z podwyżkami rzędu 25% dla rynku pierwotnego i 29% dla wtórnego, pokazują dane corocznego raport Evaluer Index 2022, przygotowanego przez analityków Emmerson Evaluation.

Warszawski rynek nieruchomości od lat jest liderem inwestycji i transakcji na rynku mieszkaniowym. Stolica nieustannie przyciąga nowych mieszkańców, kusząc ofertą edukacyjną, miejscami pracy oraz wyższymi zarobkami. W 2021 r. wzrosty cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym sięgnęły średnio ok. 14% w ujęciu rok do roku. Mediana ceny mkw. nowego lokalu wyniosła 12 312 zł. Dynamiczne podwyżki nie ominęły również rynku wtórnego. Mediana cen mkw. wyniosła tu 11 446 zł i była o 17% wyższa niż rok wcześniej, wskazują autorzy raportu.

Podwyżki na stołecznym rynku nie należały jednak do najwyższych w Polsce. Wśród głównych i największych rynków mieszkaniowych w Polsce, wyższe wzrosty na rynku pierwotnym zanotowało 9 innych miast. W przypadku rynku wtórnego stolicę wyprzedziło 6 innych lokalizacji.

Na koniec ubiegłego roku na rynku pierwotnym w połowie stołecznych dzielnic mediany cen mkw. przekroczyły barierę 10 000 zł. Największy skok cenowy zanotowały Wilanów (25% r/r), Włochy z Żoliborzem (po 19% r/r) oraz Targówek, Praga-Południe i Bemowo (po 18% r/r).

Mniej niż 10 tys. zł/mkw już tylko w kilku dzielnicach

Już w większości dzielnic (13 z 18) mediany cen mkw. nowego mieszkania przekroczyły barierę 10 000 zł. Najdroższe inwestycje od lat powstają w Śródmieściu, gdzie mediana cen mkw. osiągnęła wartość 20 745 zł.

– Wysokie ceny odnotowaliśmy również w rejonie I i II linii metra, szczególnie w dzielnicach Wola i Żoliborz. Wola zajęła tutaj drugą pozycję po Śródmieściu z medianą rzędu 15 057 zł/mkw. Można powiedzieć, że dzielnica ta poprzez swoją rozległość podzieliła się na dwie strefy - rejon droższy, położony bliżej centrum oraz rejon tańszy, znajdujący się na wysokości Cmentarza Wolskiego. To właśnie strefa granicząca ze Śródmieściem wpłynęła na tak wysoką medianę cen mieszkań w tej dzielnicy – tłumaczy Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation.

Z kolei wysokie ceny, na trzecim w zestawieniu Żoliborzu, związane są głównie z niedostatkiem nowych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Dodatkowo, ze względu na kameralny charakter tej dzielnicy (niska zabudowa, dostępność zielonych terenów rekreacyjnych, dobra komunikacja) deweloperzy wprowadzają na tych obszarach projekty o podwyższonym standardzie (dokonując m.in. rewitalizacji starych kamienic), co także przekłada się na wysokie stawki za mkw.

Na prawym brzegu Warszawy nadal najdroższymi dzielnicami pozostają Praga-Północ i Praga-Południe. Na Pradze-Północ Emmerson Evaluation zanotował medianę cen sięgającą 13 725 zł/mkw. W II kwartale 2021 r. w sprzedaży były dostępne jedynie lokale o podwyższonym standardzie, natomiast w IV kwartale 2021 r. przeważały w inwestycje o zwykłym standardzie. Zmiana charakteru inwestycji zrównoważyła poziom cen, które kształtowały się na podobnym poziomie co w roku poprzednim. Jedne z droższych mieszkań w tej dzielnicy znalazły się w inwestycjach zlokalizowanych w rejonie ulic Krowiej i Okrzei, a największa ekspansja objęła tereny przy Dworcu Wschodnim. Z kolei na Pradze-Południe mediana ceny nowych lokali ukształtowała się na poziomie 12 017 zł/mkw. Ze względu na bliskość centrum, dostępność terenów zielonych oraz zróżnicowaną ofertę dzielnica ta jest obecnie bardzo popularna. Nadal intensywnie rozwijają się tereny Grochowa i Gocławia. Deweloperzy chętnie wprowadzają do oferty również projekty o podwyższonym standardzie. Znacznie droższe inwestycje pojawiły się chociażby na terenie Gocławia, gdzie mediana za mkw. mieszkania wyniosła ponad 12 000 zł.

– Dzielnicą z najliczniejszą ofertą pozostaje Białołęka, gdzie na koniec roku znajdowało się ok. 19,2% wszystkich dostępnych mieszkań w Warszawie. To właśnie w tej dzielnicy w 2021 r. deweloperzy w największym stopniu zasilili ofertę w nową podaż. Pomimo znacznej odległości od centrum, dzielnica ta cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów ze względu na większą dostępność gruntów oraz coraz lepszą infrastrukturę komunikacyjną. Kupujący natomiast chwalą sobie dostępność terenów rekreacyjnych oraz szybki rozwój dzielnicy. Najwięcej inwestycji wprowadzonych zostało na Żeraniu, Tarchominie i Nowodworach. Nowe projekty deweloperskie były przede wszystkim kolejnymi etapami realizowanych wcześniej inwestycji – dodaje ekspert Emmerson Evaluation.

Z najmniejszą różnicą w poziomie cen nowych mieszkań w skali roku mieliśmy do czynienia w dzielnicach Praga-Północ (3% r/r) i Śródmieście (4% r/r).

Używane mieszkania drożały szybciej niż nowe

Rosnące ceny na rynku pierwotnym miały również wpływ na rynek wtórny. Wysoki popyt napędzany przez zakupy na potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych oraz popyt ze strony inwestorów indywidualnych przełożył się na wzrost cen we wszystkich dzielnicach. Największa podwyżka dla lokali z drugiej ręki widoczna zanotowała dzielnica Wilanów (o 29% r/r). Mediana ceny mkw. doszła tu do poziomu 13 171 zł i pozostaje wyższa od jej mediany na rynku pierwotnym (12 388 zł/mkw.). Przyczyną takiej sytuacji jest dominujący udział lokali mieszkalnych z nowej zabudowy i o podwyższonym standardzie, zlokalizowanych na terenie Miasteczka Wilanów, wyjaśniają autorzy raportu Evaluer Index 2022.

Drugą dzielnicą, gdzie odnotowano najwyższy wzrost cen było Śródmieście (27% r/r), które przez swoje centralne położenie i najlepszą infrastrukturę nadal pozostaje najbardziej pożądaną dzielnicą do zamieszkania. Wysokie podwyżki zaobserwowano również w dzielnicach dobrze skomunikowanych z centrum, takich jak: Żoliborz (20% r/r), Praga-Północ (18% r/r) i Praga-Południe (16% r/r), Targówek (16% r/r) oraz w peryferyjnych częściach Warszawy, jak: Wawer (17% r/r), Wesoła (17% r/r), Ursus (16% r/r), gdzie od lat najintensywniej rozwija się nowa zabudowa i powstają wieloetapowe inwestycje. Trafiają one w późniejszym czasie na rynek wtórny, przez co zyskują na popularności wśród kupujących mieszkania z drugiej ręki. Najwolniej ceny używanych lokali rosły na terenie Białołęki (8% r/r) i Ursynowa (9% r/r).