Każdy, kto śledzi rynek nieruchomości z pewnością zauważył, że co rusz media obiegają informacje o ponoć niespotykanych wzrostach cen, a za chwilę – o ich rzekomych spadkach. Bardzo ciężko jest się odnaleźć w tym chaosie informacyjnym i wyrobić sobie jakąkolwiek, sensowną opinię. Dlatego też, w dzisiejszym artykule wyjaśnię, skąd biorą się wskazane rozbieżności w badaniach kondycji rynku, a także odpowiem na tytułowe pytanie – czy ceny faktycznie rosną, czy maleją.

Po pierwsze – co badamy?

Pierwszą, najistotniejszą przyczyną różnic w publikowanych raportach jest to, że bardzo często… statystyki te badają zupełnie inny wycinek rynku. Rynek nieruchomości nie jest bowiem rynkiem jakkolwiek jednolitym. Ponadto, szczególnie czas pandemii pokazał, że przykładowo rynek nieruchomości komercyjnych rządzi się zupełnie innymi prawami, niż popularna „mieszkaniówka”.

W czasie lockdownów i zdalnej nauki na uniwersytetach, niezachwiana dotąd „mieszkaniówka” i jej wynajem przeżywał prawdziwą zapaść. Z drugiej zaś strony, w tym samym czasie rynek komercyjny (zwłaszcza magazynowy) odnotowywał niespotykane wzrosty. Miało to związek między innymi z przeniesieniem zakupów konsumenckich z galerii handlowych do Internetu. Dlatego też, bardzo często eksperci ferując wyroki na temat całego rynku, posiłkują się wyłącznie… statystyką dotyczącą jego jednego, wąskiego wycinka.

A co z cenami mieszkań?

Po drugie, nawet jeżeli zawęzimy analizę wyłącznie do cen mieszkań, to nadal – rynek nieruchomości i średnie ceny są zjawiskami wybitnie lokalnymi. Mimo tego, że pewne tendencje można zakwalifikować jako ogólnokrajowe, to każdy lokalny rynek charakteryzuje swoją specyfiką. I widać to porównując chociażby mniejsze miejscowości z największymi aglomeracjami w kraju. Jak nietrudno się domyślić, miasta takie jak Toruń czy Szczecin odnotowują zdecydowanie większe spadki, niż na przykład Warszawa czy Poznań.

Ponadto, sama „mieszkaniówka” również dzieli się na poszczególne segmenty. Nie jest tajemnicą, że nieruchomości premium są najbardziej „kryzysoodporne”, zaś segment popularnych, wysokometrażowych mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego, który był dotąd finansowany głównie kredytem, odnotowuje największe spadki.

Po drugie – jak badamy?

Całokształt metod i technik, które są wykorzystywane do badania jakiegokolwiek zjawiska, nazywamy metodologią. Problem polega na tym, że różni się ona w zależności od tego… kto dane badanie przeprowadza. A często także od tego, jaką tezę chce udowodnić. Tak się bowiem składa, że wszelkie podmioty badające sytuację na rynku niemal arbitralnie dobierają zarówno poszczególne wskaźniki, jak i… próbę badawczą. Mówiąc wprost – przy tak odmiennej metodologii badań, wyniki nie mogą być inne, jak diametralnie różne.

To jak to jest z tym rynkiem?

Próbując jednak znaleźć jakąkolwiek, ogólną tendencję na rynku, należy powiedzieć uczciwie i wprost – mieszkania w żadnym mieście i segmencie nie obroniły się przed inflacją. To oznacza, że nawet jeżeli odnotowaliśmy kilkuprocentowy wzrost wartości nominalnej nieruchomości („na papierze”), to realnie (z uwzględnieniem inflacji) ich wartość spadła. W niektórych segmentach – nawet kilkanaście procent rok do roku. Nie oznacza to jednak, że inwestorzy powinni się odwracać od rynku nieruchomości, tylko zaakceptować fakt, że mimo realnych spadków cały czas jest on korzystną propozycją inwestycyjną. Szersze omówienie aktualnych trendów na rynku, wraz z poradami dla inwestorów znajdziesz na stronie https://dlnnieruchomosci.pl/wiedza/.