07-04-2023, 13:15
Nastroje uczestników rynku po pierwszym kwartale są dużo lepsze niż trzy miesiące wcześniej. Deweloperzy są zadowoleni z wyraźnie lepszej sprzedaży. Do tego, zarówno oni jak i duża grupa potencjalnych nabywców, z nadzieją patrzą na przyszłe uruchomienie „bezpiecznych kredytów za 2%” czyli kredytów o okresowo stałej stopie procentowej z dopłatą do miesięcznych rat. Eksperci JLL, lidera doradztwa branży nieruchomości w Polsce, podsumowują pierwszy kwartał 2023 roku na rynku mieszkaniowym oraz zapowiadają możliwe trendy na obecny rok.
Zapowiedź uruchomienia „bezpiecznych kredytów za 2%” zmobilizowała dotychczas wahających się nabywców posiadających wystarczające zasoby gotówki do podpisania jeszcze w marcu umowy deweloperskiej, lub rezerwacji. Klienci obawiają się, że uruchomienie tanich kredytów zaowocuje wzrostem cen. Rzeczywiście, w wynikach po I kwartale 2023 roku na większości dużych rynków już widać wzrost średniej ceny mieszkań w ofercie o około 2-3% kdk.
Kolejnym ciekawym zjawiskiem, które rozpoczęło się już w minionym kwartale, były warunkowe umowy lub długoterminowe rezerwacje mieszkań, dokonywane przez nabywców liczących na uzyskanie „kredytów za 2%”. Trzeba przy tym zauważyć, że wciąż jeszcze nie wiadomo ani kiedy, ani na jakich ostatecznie warunkach kredyty te będą udzielane.
„Proces legislacyjny jest w toku i dopóki się nie zakończy, projekt ustawy może być jeszcze zmodyfikowany. Dla kredytobiorców kluczowe jest oczywiście to, jakie w efekcie będzie ostateczne, efektywne oprocentowanie po uwzględnieniu dopłaty. Projekt samej ustawy stwierdza, że kredyt ma być udzielany na warunkach cenowych odpowiadających pozostałej ofercie banku o tych samych parametrach. Problem w tym, że dziś nie sposób określić na jakich dokładnie warunkach kredyt ten będzie udzielany” – mówi Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research, JLL.
Efektywne oprocentowanie zależeć będzie od dwóch parametrów: oprocentowania kredytów o stałej stopie na 5 lat udzielanych przez bank „zwykłym” kredytobiorcom, które obecnie jest na poziomie około 8-9% i poziomu stopy WIRON, na podstawie której będzie wyliczany wskaźnik kwartalnej stopy procentowej potrzebny do wyliczenia wysokości dopłaty do kredytu – o ile zasady w ostatecznej formie ustawy się nie zmienią.
Kluczowe znaczenie dla oszacowania wpływu „kredytu za 2%” na popyt będzie miało jednak to, jak banki będą liczyć zdolność kredytową, czyli czy podstawą będzie zawarte w umowie oprocentowanie w pełnej rynkowej wysokości, powiększone o bufor 2,5%, czy też wyliczone samodzielnie przez bank realne oprocentowanie początkowe po uwzględnieniu dopłaty.
„W tym pierwszym przypadku zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców kredytów z dotacją byłaby wyraźnie niższa, niż dla typowych kredytów o stałej stopie i ratach annuitetowych, co oczywiście byłoby niezgodne ze zdrowym rozsądkiem. Z drugiej strony, banki muszą liczyć się z tym, że kredytobiorca może utracić prawo do dotacji i wówczas powinien być zdolny do obsłużenia pełnych rynkowych odsetek” – dodaje Aleksandra Gawrońska.
Pierwsze trzy miesiące bieżącego roku nadal charakteryzowały się aktywnością głównie nabywców gotówkowych, chociaż zmniejszenie bufora ostrożnościowego przez KNF do 2.5 punktów procentowych dla kredytów o okresowo stałej stopie spowodowało wzrost zdolności kredytowej i wzrost popytu kredytowego. Jednak największa zmiana w tym zakresie dopiero przed nami. Pytanie czy kurcząca się oferta na rynku nie wpłynie silniej na wzrost cen mieszkań i czy deweloperzy zdążą na czas wprowadzić atrakcyjną ofertę dla klientów. Czas większych promocji i upustów, które obserwowaliśmy w III i IV kwartale minionego roku najprawdopodobniej już minął, a rynek spodziewa się dalszego wzrostu popytu związanego z „bezpiecznym kredytem”.
Artykuł reklamowy
Podobne artykuły
Komentarze