Komentarz ekspercki Przemysława Błaszkiewicza, Associate Directora w Dziale Powierzchni Biurowych, Pion Reprezentacji Właściciela, Colliers

Polski rynek nieruchomości wkrótce obejmie fala modernizacji – to pewne, gdyż aż 70% budynków jest nieefektywnych energetycznie . Już dziś obserwujemy wzmożone zainteresowanie potencjalnymi zmianami zwłaszcza wśród właścicieli biurowców, a część z nich podejmuje realne działania w tym kierunku. Tylko w bieżącym roku PORF wyłączył z rynku 8 budynków biurowych o łącznej powierzchni najmu ponad 83 tys. mkw. z uwagi na informacje od właścicieli, że w obecnej chwili nie prowadzą regularnego najmu (jeszcze kilka lat temu były to pojedyncze przypadki). Część z nich realizuje właśnie działania modernizacyjne mające na celu poprawę standardu budynku lub zmianę jego funkcji.

Skąd takie zainteresowanie renowacjami? Wynika to z kilku czynników:

• Podążaniem za wymaganiami Unii Europejskiej, która dążąc do osiągnięcia zeroemisyjności do 2050 r., nakazuje ograniczenie zużycia energii i emisji gazów cieplarnianych przez sektor nieruchomości (wg danych Komisji Europejskiej aż 75 proc. budynków w UE jest nieefektywnych energetycznie);
• Poszukiwaniem sposobów na obniżenie kosztów eksploatacji, zwłaszcza po drastycznym wzroście cen energii w ostatnich 2 latach oraz tych prognozowanych w kolejnym roku;
• A także z uwagi na kwestie ESG (Environmental, Social, Governance), które najemcy budynków biurowych coraz częściej uwzględniają w swoich strategiach biznesowych, przez co większą uwagę zwracają na zrównoważony charakter nieruchomości, w której wynajmują powierzchnię. Na razie dotyczy to głównie dużych, międzynarodowych firm, które już dziś szykują się do spełniania wymogu raportowania niefinansowego, którym zostaną objęte od 2024 r. W kolejnych latach obowiązek ten dotknie także mniejsze firmy.

Mnogość rozwiązań

Właściciele budynków w Polsce są obecnie na etapie poszukiwania informacji o możliwych do wprowadzenia zmianach. Obecnie największym wyzwaniem jest dobranie odpowiednich rozwiązań do nieruchomości, które znajdują się w portfolio inwestorów. Co istotne, wachlarz możliwych do zastosowania zmian jest bardzo szeroki – od kwestii kosmetycznych, jak odświeżenie części wspólnych, formalnych, takich jak umowy na dostarczanie energii, np. PPA, które gwarantują energię z odnawialnych źródeł energii, wprowadzenie zmian w sposobie zarządzania budynkiem i polityce najmu, „zielone” klauzule w umowach z najemcami, poprzez rozwiązania techniczne umożliwiające skuteczniejsze zarządzanie zużyciem energii – czujniki ruchu i fotokomórki, aplikacje BMS, aż po gruntowne modernizacje wymagające wyłączenia budynku z użytkowania, np. w celu wymiany elewacji, zmiany zagospodarowania przestrzeni, wymiany instalacji, a w skrajnych przypadkach nawet konwersji funkcji budynku.

Na popularności zyskują też certyfikaty, których różnorodność stale się zwiększa – jeszcze kilka lat temu mowa była głównie o certyfikatach BREEAM i LEED, a dziś właściciele mają do wyboru certyfikaty wellbeingowe oraz technologiczne - SmartScore i WiredScore, które potwierdzają, że budynek jest gotowy na przyszłość pod względem bezpieczeństwa cyfrowego i rozwiązań proptechowych.

Ważne jet to, że zaaplikowane zmiany muszą być dopasowane indywidualnie do każdego projektu i do konkretnego budynku, jego charakterystyki i otoczenia.

Co wybrać?

Dobór odpowiednich rozwiązań poprzedzony powinien być dogłębnymi analizami i audytami, które pozwolą określić, czego dana nieruchomość potrzebuje, aby stać się bardziej zrównoważona, a tym samym konkurencyjna na rynku. Kluczowy jest etap zebrania danych, gdyż aby wiedzieć co zmieniać i poprawiać na lepsze, trzeba najpierw poznać obecne statystyki. Aby je zdobyć, właściciel może skorzystać ze wsparcia doradców ds. nieruchomości lub narzędzi, których na rynku przybywa, np. Kalkulatora Emisyjności Budynku, który pozwala zweryfikować czy i kiedy budynek jest narażony na przekroczenie dopuszczalnych norm i dobrych praktyk związanych z emisyjnością.

Ponadto, podpowiedź, gdzie powinna skierować się uwaga właściciela nieruchomości, często przychodzi w zapytaniach ofertowych od potencjalnych klientów. W dobie rosnącej świadomości nt. ESG, coraz więcej z nich chce wiedzieć, skąd pochodzi energia w budynku, czy jako najemcy będą mieć wpływ na wybór jej źródła, czy system BMS dostępny w budynku monitoruje zużycie energii i czy dostarczane przez niego dane będą kompatybilne z ich sposobem raportowania. Biorąc pod uwagę rosnącą liczbę tego typu pytań, ważne jest aby właściciel budynku wychodził naprzeciw potrzebom najemców, zwłaszcza jeśli chce przyciągać tych prestiżowych.

Jak na razie obserwujemy koncentrację uwagi najemców i właścicieli nieruchomości wokół kwestii energii, gdyż jest to kluczowy dziś temat. Pojawiają się jednak nowe wątki, które czekają na zagospodarowanie, jak choćby kwestie społeczne i tworzenie społeczności w budynkach i wokół nich. To kolejna faza rozwoju rynku w przyszłości.

Kiedy myśleć o modernizacji?

Przeciętny wiek budynku biurowego w Polsce wynosi obecnie 10-15 lat, podczas gdy w Europie Zachodniej średnia plasuje się w przedziale 40-50 lat. Widać więc, że polskie nieruchomości są dość młode. Co ciekawe, obecne wymogi UE są tak surowe, że budynki, które wybudowano zaledwie 2-3 lata temu już ich nie spełniają i również mogą wymagać nieznacznych dostosowań.

Młodość polskiego rynku ma swoje plusy i minusy – z jednej strony wymaga od właścicieli ciągłego poszukiwania przewag konkurencyjnych w postaci certyfikatów czy systemów umożliwiających lepsze zarządzanie budynkiem, dzięki czemu dany biurowiec będzie mógł się wyróżnić na rynku, a z drugiej strony modernizacja tak młodych nieruchomości jest mniej kosztowna.

Korzyści z modernizacji

Modernizacja budynku wiąże się z kosztami, które dla wielu inwestorów mogą stanowić ogromną przeszkodę. Jak wysokimi? To zależy od zakresu prac, wieku budynku itd. Przykładowo, modernizacja energetyczna może pochłonąć do 10 proc. wartości zarządzanych aktywów (wg większości inwestorów przebadanych na potrzeby raportu Colliers „Europe’s Renovation Wave”). Warto jednak ponieść ten wydatek, gdyż początkowe koszty mogą w dłuższej perspektywie zaowocować wzrostem czynszów i wartości nieruchomości.

Obserwujemy to wśród naszych klientów, którzy zdecydowali się na modernizację swoich nieruchomości. Jeden z nich po przeprowadzeniu prac renowacyjnych pozyskał ważnego najemcę, z kolei inny mógł podnieść czynsz z poziomu poniżej 10 euro do ok. 15 euro, a jego budynek cieszy się dziś dużym zainteresowaniem najemców.

To, czy modernizacja okaże się sukcesem zależy od wielu czynników, np. lokalizacji nieruchomości i zapotrzebowaniem na dany typ powierzchni. Są sytuacje, gdy właściciel budynku uznaje, że lepszym rozwiązaniem jest zmiana funkcji budynku. Wciąż jednak taka nieruchomości musi przejść modernizację, aby funkcjonować na rynku w nowym modelu.