Rynek długoterminowego najmu instytucjonalnego w Polsce zaczyna się rozwijać, co odzwierciedla potrzeby społeczne. W obliczu wyzwań związanych z inflacją i globalnymi konfliktami, elastyczność oraz innowacyjne podejścia do regulacji i dostępności mieszkań są jeszcze bardziej niż wcześniej kluczowe dla stabilności społeczeństwa.

Według badań Eurostatu z 2022 roku, aż 87,2% Polaków zamieszkiwało wówczas mieszkania własnościowe, podczas gdy jedynie 12,8% decydowało się na wynajem. Najnowsze dane z kwietnia 2024 (sondaż United Surveys by IBRiS dla DGP i RMF FM) pokazują, że Polacy o wiele częściej deklarują poparcie dla inwestycji w rozwój mieszkań na tani wynajem (45 proc.) od dopłat do rat kredytów mieszkaniowych (29 proc.).

Trendy i wyzwania

W 2022 roku, nie tylko krajowa, lecz również międzynarodowa scena ekonomiczna doświadczyła znaczących zmian, które miały bezpośredni wpływ na rynek najmu mieszkań w Polsce. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych, skorelowany z inflacją, stał się czynnikiem kształtującym dynamikę popytu na wynajem, szczególnie w obszarach metropolitalnych. Dodatkowo, wojna w Ukrainie doprowadziła do masowego napływu uchodźców do Polski, tworząc wyraźny nacisk na już napięty rynek najmu.

W raporcie “Najem 2030: Kierunki rozwoju najmu mieszkań w Polsce” opracowanym przez ThinkCo, eksperci prognozują zmiany. Potencjał rozwoju sektora wynajmu instytucjonalnego w dużych polskich miastach jest ogromny. Wynika to z kilku czynników: migracji, rozwoju miast czy zwiększonej mobilności. Indywidualny wynajem jest często nieprzewidywalny i obie strony transakcji nie czują zabezpieczenia swoich praw.

Międzypokoleniowa potrzeba

Pokolenie Z, właśnie wkraczające na rynek pracy, już teraz kształtuje przyszłość mieszkalnictwa. Według danych CBRE w 2030 roku staną się oni pokoleniem młodych, doświadczonych specjalistów, którzy preferują elastyczność i unikanie długoterminowych zobowiązań finansowych związanych z posiadaniem nieruchomości na własność. Coraz wyraźniejsza jest zmiana preferencji mieszkaniowych młodych Polaków, którzy wybierają wynajem zamiast ogromnego zobowiązania finansowego, jakim jest kredyt na zakup nieruchomości.

Sharing economy pokazuje korzyści wolnego od zbędnych zobowiązań i elastycznego stylu życia.

Nie tylko Zetki oczekują elastyczności w sposobie zamieszkiwania. Wydłuża się czas życia i zmienia się jego jakość w późniejszych etapach życia. W siłę rośnie grupa singli 50+ czyli osób po odchowaniu dzieci i zakończeniu związku (rozstanie czy śmierć partnera/partnerki). Te osoby potrzebują zmiany lokum z perspektywą spędzenia w nim kolejnych lat. Takiej oferty, dostępnej cenowo i bezpiecznej, brakuje na rynku.

Podejście biznesowe

Odpowiedzią na stworzenie oferty mieszkań na wynajem jest rozwój sektora prywatnego najmu mieszkaniowego (PRS). Instytucjonalny najem stawia na podniesienie standardów budownictwa, dbałość o atrakcyjność oferowanych mieszkań i obsługę najmu.

Raport "Private Rented Sector in Poland" opracowany przez JLL wskazuje na kilka czynników napędzających rozwój sektora, w tym znaczący deficyt mieszkaniowy, ograniczone zasoby lokali najmowanych prywatnie oraz zmiany w podejściu młodszych pokoleń do posiadania własnego mieszkania i migracji do większych miast.

Obecnie sektor PRS skupia się głównie na dużych aglomeracjach. W 2024 roku udział PRS w rynku najmu będzie stopniowo wzrastał, ponieważ Polacy coraz częściej wybierają długoterminowy wynajem zamiast zakupu mieszkania, zwłaszcza w obliczu wysokich cen nieruchomości na rynku wtórnym. Proces profesjonalizacji usług w branży najmu instytucjonalnego również nabiera tempa, co przekłada się na podnoszenie standardów i efektywności najmu. Jednak oferta PRS skierowana jest do osób dobrze zarabiających.

Rzecz o mieszkalnictwie społecznym

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) powinny być ważnym filarem w budowaniu równości dostępu do mieszkań. To instytucje non-profit, których oferta skierowana jest do osób o niższych dochodach. Niestety takich mieszkań i instytucji jest dużo za mało. Gminno-państwowe joint ventures mające na celu rozwój mieszkalnictwa społecznego ogłaszają ambitny plan budowy 25 tysięcy lokali. Obecnie w budowie znajduje się ponad 1,8 tysiąca mieszkań, a prawie 25 tysięcy jest w fazie przygotowania. W 2023 roku oddano do użytku 40 mieszkań.

Być może taki stan rzeczy wiąże się ze sposobem przygotowania procesu inwestycyjnego przez SIM-y.

Mam na myśli czas i sposób procedowania – mówi Łukasz Tondel, dyrektor inwestycyjny z SRDK Studio Projekt, który współpracował z SIM Wrocław. – Podstawową bolączką jest działanie w oparciu o Prawo zamówień publicznych, w którym kluczowe jest kryterium ceny. Zarówno w odniesieniu do projektu, jak i realizacji.

Z punktu widzenia biura projektowego korzystne byłoby wprowadzenie dodatkowych wysoko ocenianych kryteriów. Jakich? Choćby doświadczenie w projektowaniu zespołów mieszkalnych o wysokim potencjale społecznym czy wykazanie zasobów osobowo-technicznych pracowni, które są w stanie szybko i efektywnie przeprowadzić proces formalno-prawny oraz projektowy inwestycji. Ważna jest też zmiana myślenia, jeśli chodzi o koszty inwestycji. Przy budownictwie społecznym szczególnie istotne są koszty eksploatacji i przyszłego utrzymania. Tutaj konieczne są rozwiązania – instalacyjne, związane z gospodarką obiegu zamkniętego (GOZ) czy odpowiednim doborem materiałów – które choć są kosztowne na etapie realizacji, to dają długoterminowe korzyści.

Transformacja mieszkalnictwa

Najem długoterminowy to tylko jeden z elementów całej polityki mieszkaniowej, którą powinno prowadzić państwo. Wymusza na inwestorach myślenie długofalowo i uwzględnianie całego cyklu życia budynku, włączając w to koszty eksploatacji, niskoemisyjność oraz energooszczędność. Rozwijające się społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM) oraz instytucjonalny najem mieszkaniowy (PRS) stają się ważnymi filarami w budowaniu równości dostępu do mieszkań, adresując potrzeby różnorodnych grup społecznych i zapewniając stabilność mieszkaniową na rynku.

Kluczową rolę odgrywa współpraca pomiędzy lokalnymi samorządami, społecznymi inicjatywami mieszkaniowymi oraz innymi partnerami, aby zapewnić skuteczność i trwałość programów mieszkaniowych. Dalsze działania powinny skupić się na tworzeniu zasobów mieszkań na wynajem, które będą stanowiły własność samorządów, przynosząc długoterminowe korzyści społeczne i przyczyniając się do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnych.