Początek roku 2024 na wiodących rynkach regionalnych rozpoczął się zmniejszeniem zarówno popytu, jak i podaży. Pojawiło się na nich łącznie ok. 31 000 m² nowej powierzchni biurowej. Rynek, po rekordowym roku 2023, dokonał swoistej kompensacji, w związku z czym I kwartał 2024 r. zanotował wyraźnie mniejszy popyt k/k.

• Średnia długość umów najmu w nowych budynkach wynosi 5-7 lat (coraz częściej również 10 lat). W obiektach starszych, które są obecnie polem dużej aktywności renegocjacyjnej, dostępne są bardziej elastyczne warunki wynajmu – dla nowych umów 3-5 lat, a dla renegocjacji na 2-5 lat.
• Miasta regionalne w Polsce, w ciągu pierwszych trzech miesięcy 2024 r., odnotowały łączny współczynnik pustostanów w wysokości 17,8%, co oznacza wzrost o 0,3 p.p. k/k. Wskaźnik ten w dalszym ciągu utrzymuje się na wysokim poziomie, przede wszystkim w Łodzi (21,3%), Katowicach (20,6%) i Krakowie (20,2%).
• Czynsze za powierzchnie biurowe najlepszej jakości w głównych polskich miastach regionalnych nieznacznie wzrosły na początku 2024 r. k/k, i znajdują się obecnie na poziomie od 11,5 do 17,5 € / m²/ m-c. Stagnacja w rozpoczynaniu nowych inwestycji deweloperskich, wraz z wysokim udziałem renegocjacji umów, wpływają na stabilizację cen.

Kraków liderem na rynku wśród miast regionalnych

„Pierwszy kwartał roku 2024 przyniósł obniżone zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w polskich miastach regionalnych. Całkowity wolumen popytu wyniósł 139 000 m², przy 47% poziomie renegocjacji oraz braku podpisanych umów przednajmu. Porównując to do analogicznego okresu rok wcześniej, jego łączny wynik jest niższy o ok. 29 000 m². Natomiast biorąc pod uwagę fakt, że IV kw. 2023 r. był rekordowy (wynajęte ok. 210 000 m²) można przyjąć, że takie obniżenie jest efektem wzmożonej aktywności z końcówki minionego roku. W ostatnim kwartale najwyższe wolumeny transakcji na powierzchnie biurowe miały miejsce w Krakowie (32% całkowitego popytu), Wrocławiu (18%) i Poznaniu (17%).” – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy

W regionach przoduje sektor IT

„Najemcami, którzy wynajęli najwięcej powierzchni na rynkach regionalnych w Polsce w I kw. 2024 r. były firmy z sektora IT, które są odpowiedzialne za ponad 29% popytu - to ok. 40 000 m² wynajętej powierzchni, głównie w Krakowie i Trójmieście. Kolejnymi wiodącymi sektorami wśród najemców były produkcja (18%) oraz usługi profesjonalne (8%). Warto w tym miejscu wyróżnić nową umowę najmu na 10 000 m² w Brain Park C, zawartą przez Volvo, która stanowiła niemal 25% całego popytu odnotowanego w Krakowie w opisywanym kwartale. Szeroko pojęty sektor BPO/SSC, wg naszych szacunków, odpowiadał za ponad 60% popytu.” – mówi Dorota Gruchała, Head of Kraków Office

Deweloperzy rozkładają projekty w czasie

Zasób nowoczesnej oferty biurowej w miastach regionalnych, choć w zwolnionym tempie, nadal wzrasta. Na koniec marca 2024 r. wyniósł on 6,71 mln m². Niższa aktywność deweloperów na poziomie ponad 31 000 m² oddanych do użytkowania nowych biur (w porównaniu do 68 000 m² I kw. 2023 r.) jest efektem fazowania projektów inwestycyjnych. Biurowcami oddanymi do użytkowania w I kw. 2024 r. były: Quorum Office Park A  (18 200 m², Wrocław) i Brain Park C (13 000 m², Kraków).

Deweloperzy, prowadząc mniej projektów inwestycyjnych chcą kompensować mniejsze zapotrzebowanie ze strony popytu, przez co decyzje o starcie nowych inwestycji są silnie uzależnione od pozyskania kluczowych najemców. Biorąc pod uwagę niepewną sytuację i nadpodaż powierzchni biurowej na rynkach regionalnych istnieje też duże prawdopodobieństwo, że część obiektów w budowie zostanie ukończona z opóźnieniem lub ich funkcja zostanie zmieniona. Od początku roku 2024 rozpoczęto budowę ok. 8 000 m² nowej powierzchni biurowej, w ramach jednego kompleksu we Wrocławiu. Aktywność budowlana koncentruje się na rynkach w Poznaniu (49 500 m² w budowie,), Katowicach (49 000 m² ) i Trójmieście (46 000 m²). Wg prognoz JLL, w perspektywie długoterminowej, rok 2024 rozpoczyna okres ograniczonej o ok. 70% nowej podaży na rynkach regionalnych (do 110 000 m² średniorocznie) w stosunku do średnich z lat 2016-2020.

Inwestycje na stabilnym poziomie

„Rynek inwestycji biurowych zakończył I kw. 2024 r. z całkowitym wolumenem sprzedaży na poziomie około 100 milionów €. Jest to wynik zbliżony do analogicznego okresu ubiegłego roku. Podobnie jak w ostatnich kwartałach, prawie wszystkie transakcje biurowe dotyczyły rynku warszawskiego. Struktura kapitału zainwestowanego w biura pozostała zdominowana przez inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej. Największą transakcją biurową w I kw. 2024 r. była sprzedaż Concept Tower przez CPI Property Group do czeskiego inwestora -Wood & Company Real Estate Fund. Przejmowany budynek, wybudowany w 2012 r. w biznesowej części Woli, jest obecnie w pełni skomercjalizowany. Równie istotną transakcją było nabycie dwóch budynków kompleksu Lipowy Office Park, które zostaną przekształcone na cele mieszkaniowe i zakwaterowanie dla studentów. Futureal, który kupił cały kompleks składający się z czterech budynków w 2023 r., sprzedał na początku tego roku dwa z nich litewskiemu inwestorowi 1 Asset Management. Transakcja ta potwierdza globalny trend zmiany funkcji starszych i położonych poza centrum aktywów biurowych..” – mówi Marcin Sulewski, Head of Office Investment