W II kwartale 2024 roku popyt na nowe mieszkania w stolicy spadł. Sprzedane zostały 2623 lokale, o 40,7 proc. mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku – wynika z nowego raportu CBRE i redNet Property Group. To przede wszystkim efekt wygaszenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i przedłużającego się oczekiwania na kolejny. Mimo to ofertowe ceny mieszkań dalej rosną. Przeciętny koszt lokalu z rynku pierwotnego na koniec II kwartału br. wyniósł 17 806 zł/mkw., o ponad 16 proc. więcej niż rok temu. W najbliższych miesiącach prawdopodobny jest dalszy wzrost cen, ale jego tempo będzie niższe.

– Niższy popyt na mieszkania w Warszawie widoczny był już w I kwartale 2024 roku, a w II kwartale obserwowaliśmy kontynuację tego trendu. To głównie konsekwencja zakończenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, oferującego subsydiowane kredyty mieszkaniowe. Wprawdzie nowy rząd zapowiedział jeszcze w styczniu 2024 roku kolejną inicjatywę wspierającą zakupy nowych mieszkań, ale termin jej wprowadzenia opóźnia się i aktualnie jest zapowiadana na styczeń 2025 roku. Poprzedni program przyspieszył decyzje zakupowe konsumentów, a oczekiwanie na kolejny obecnie odsuwa je w czasie. W związku z tym mamy teraz do czynienia z niższą sprzedażą – wyjaśnia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

W II kwartale br. w stolicy swoich właścicieli znalazły 2623 mieszkania, a więc o 40,7 proc. mniej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. W drugiej części roku popyt może pozostać na podobnym, a nawet niższym poziomie, chyba że pojawią się nowe czynniki stymulujące sprzedaż.

Większy wybór na rynku

W sprzedaży jest obecnie 13 tys. lokali, czyli o ok. 15 proc. więcej niż w marcu 2024 roku. W II kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili na rynek 4380 mieszkań, a więc podobną liczbę jak w poprzednich trzech miesiącach. W związku z tym, że popyt był niższy, potencjalni nabywcy mieszkań mogą teraz wybierać z szerszej oferty. To dobra wiadomość dla kupujących, ale deweloperzy muszą liczyć się z wydłużonym czasem sprzedaży.

Skup nieruchomości jako odpowiedź na spadek popytu

W obliczu znacznego spadku sprzedaży mieszkań w Warszawie jedną z możliwych strategii na ożywienie rynku i zwiększenie płynności jest wykorzystanie skupu nieruchomości. W sytuacji, gdy popyt na mieszkania zmalał, deweloperzy oraz indywidualni właściciele mieszkań mogą stanąć przed wyzwaniem wydłużonego czasu sprzedaży i koniecznością obniżania cen. Skup nieruchomości oferuje szybkie rozwiązanie, umożliwiające sprzedaż nieruchomości nawet w warunkach obniżonego zainteresowania na rynku.

Dla właścicieli, którzy nie chcą czekać na ożywienie popytu, opcja skupu pozwala uniknąć kosztów związanych z utrzymaniem lokalu oraz ryzyka dalszego spadku wartości. W obliczu obecnej sytuacji skup nieruchomości może również pomóc w optymalnym wykorzystaniu zasobów oraz przyspieszyć obrót na rynku nieruchomości.

Mieszkania drożały

Przeciętna cena ofertowa nowego mieszkania na koniec II kwartału 2024 roku wyniosła 17 806 zł/mkw. W skali roku to wzrost o 16,4 proc., przy inflacji równej 2,6 proc. w czerwcu 2024 roku. Z kolei średni koszt mieszkań po raz pierwszy wprowadzonych do sprzedaży osiągnął rekordową wysokość 17 971 zł/mkw. Jednocześnie zwiększa się różnica pomiędzy cenami lokali pozostających w ofercie a sprzedanych. Za mieszkania, które zostały kupione w II kwartale bieżącego roku nabywcy płacili przeciętnie 16 269 zł/mkw. Może to oznaczać, że coraz wyższe poziomy cen ofertowych przestają być osiągalne dla typowego klienta.

– W najbliższych miesiącach wysoce prawdopodobny jest jeszcze wzrost cen wynikający między innymi z wyprzedaży tańszych mieszkań, choć jego tempo będzie niższe. Możliwa jest również dalsza odbudowa oferty, ale niska sprzedaż może wpłynąć na opóźnienie decyzji o uruchamianiu nowych projektów. Dla rynku ważne będą również zmiany legislacyjne, nie tylko stymulujące popyt, jak zapowiadany program subsydiów, ale także te oddziałujące na podaż. Na przykład wchodząca stopniowo w życie reforma planistyczna czy nowe warunki techniczne dla budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony od 1 sierpnia 2024 roku – dodaje Agnieszka Mikulska, CBRE.

Inwestorzy instytucjonalni w stolicy

Warszawa jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce zarówno dla klientów indywidualnych, jak i dla inwestorów instytucjonalnych lokujących środki w mieszkania. Obecnie wynajmowanych na rynku PRS (Private Rented Sector) jest w stolicy blisko 8,4 tys. lokali, a plany inwestycyjne dotyczą kolejnych 5,8 tys. Aktywność inwestorów PRS opiera się głównie o współpracę z deweloperami, którzy przenoszą na nich własność nowych budynków oddawanych do użytku. W II kwartale 2024 roku w stolicy sfinalizowane zostały dwie takie transakcje.