Nowy rok może przynieść wiele nowych wyzwań związanych z finansowaniem inwestycji na rynku nieruchomości, w tym takich które wynikają z wymogów zrównoważonego rozwoju. Zmiany w zakresie wymogów ESG nie są jedynie trendem, ale stają się twardym wymogiem prawnym, szczególnie w świetle dyrektywy CSRD oraz jej implementacji w prawie krajowym. „W USA i Europie wciąż rośnie liczba projektów, które uwzględniają kwestie środowiskowe, wynika to zarówno z obowiązujących regulacji jak również rosnących wymagań klientów w tym zakresie. Wdrożenie unijnego rozporządzenia w sprawie taksonomii i rozporządzenia w sprawie ujawniania informacji na temat zrównoważonego finansowania zasadniczo zmieniło sposób, w jaki instytucje finansowe podchodzą do udzielania finansowania." – mówi dr Jan Gąsiorowski, Senior Associate w warszawskim biurze kancelarii Wolf Theiss.

Jan Gąsiorowski

Polski rynek nieruchomości stoi przed szczególnymi wyzwaniami ze względu na starzejące się budynki. Konieczność modernizacji istniejących budynków w celu spełnienia nowych standardów ESG, przy jednoczesnym zapewnieniu zgodności nowych inwestycji z coraz bardziej rygorystycznymi przepisami, stanowi znaczne obciążenie finansowe.

Już od 2025 roku zacznie obowiązywać w Polsce ustawa o elektromobilności i paliwach określająca minimalną liczbę punktów ładowania w budynkach, w których jest więcej niż 20 miejsc parkingowych. Rośnie też presja na liczenie śladu węglowego, również dla materiałów budowalnych. Zapewne czeka nas także wprowadzenie klas efektywności energetycznej budynków, a to tylko niektóre z wyzwań finansowych jakie czekają nas w najbliższej przyszłości jeśli chodzi o rynek nieruchomości.

"Wszystkie te zmiany powodują, że rosną koszty początkowe inwestycji. Technologie poprawiające efektywność energetyczną, systemy zarządzania odpadami czy odnawialne źródła energii zwiększają koszty projektowe. Z drugiej strony odwrotu nie ma, gdyż ryzyka związane z brakiem zgodności z ESG staja się coraz bardziej krytyczne. W rezultacie inwestycje mogą napotykać trudności w pozyskaniu finansowania lub muszą liczyć się z wyższymi kosztami kredytów. Niektóre zagraniczne instytucje finansujące ogłosiły już plany wprowadzenia polityki zaprzestania finansowania nowych projektów, które nie spełniają minimalnych standardów środowiskowych.” - podkreśla dr Jan Gąsiorowski.

Obecnie inwestorzy i deweloperzy są nie tylko pod presją regulacyjną, lecz również społeczną. Coraz więcej najemców, podczas wyboru powierzchni kieruje się również względami ekologicznymi i środowiskowymi, ze względu na ich osobiste przekonania jak również charakter prowadzonej działalności. Jak wynika z globalnego badania Cushman & Wakefield „RETHINKING European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence”, na szerokim europejskim rynku widoczny jest trend, w którym najemcy koncentrują się na zabezpieczeniu najlepszych powierzchni biurowych w centrach aglomeracji, z dostępem do szerokiej gamy udogodnień oraz budynków spełniających najnowsze standardy środowiskowe i zrównoważonego rozwoju.

"Z roku na rok zwiększa się ryzyko wypadnięcia części starszych nieruchomości z rynku, o ile nie zostaną dostosowane do nowych standardów. To chyba jedno z największych wyzwań jakie obecnie mamy na rynku nieruchomości komercyjnych, gdzie coraz głośniej mówi się o ryzyku powstania tzw. bańki węglowej" – dodaje dr Jan Gąsiorowski.

Bańka węglowa (z ang. carbon buble) na rynku nieruchomości, to sytuacja, w której utrzymują się wysokie wyceny budynków, przy jednoczesnym nieuwzględnieniu ryzyka związanego z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej i ESG. Może to prowadzić do gwałtownego spadku wartości takich nieruchomości i wywołać perturbacje w obszarze czynszów. Z cytowanego wcześniej raportu Cushman & Wakefield wynika także, że aż 76% budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzałe, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań¹.

Obecnie oczekuje się, że wzorem zachodnich gospodarek z czasem również polscy deweloperzy i inwestorzy będą mogli liczyć na ulgi podatkowe, dofinansowania czy inne instrumenty wsparcia oferowane przez rządy, które promują zielone budownictwo. W krajach rozwiniętych zauważalna jest tendencja do promowania tego typu projektów w polityce finansowej, co może skłaniać do adaptacji podobnych rozwiązań. Zbliżone priorytety są również wysoce pożądane w kontekście dostosowania istniejących nieruchomości do aktualnych wymagań rynkowych.

Podczas gdy normy ESG dominują w bieżących dyskusjach, rok 2025 niesie ze sobą dodatkowe istotne wyzwania. Jednym z ważniejszych jest stanowisko Europejskiego Banku Centralnego w sprawie utrzymania wyższych stóp procentowych do 2025 r.

„Patrzymy na koszty finansowania, które mogą być o 150-200 punktów bazowych wyższe niż te, do których deweloperzy byli przyzwyczajeni jeszcze dwa lata temu” - podkreśla dr Jan Gąsiorowski.

Co więcej, sektor biurowy stoi w obliczu dodatkowej niepewności wynikającej z narastającym trendem pracy zdalnej. Wielu najemców, którym kończą się umowy najmu, zainteresowanych jest zmniejszeniem wynajmowanej powierzchni. Jak wynika z danych przekazywanych przez Cushman & Wakefield, przeciętna wynajmowana powierzchnia biurowa zmniejszyła się do około 900 mkw. W latach 2017-2019 w Warszawie najemcy wynajmowali zwykle od 1000 do 1200 mkw., a w regionach nawet od 1300 do 1400 mkw.

Mimo tych złożonych wyzwań, polski rynek nieruchomości wciąż zachowuje znaczący potencjał wzrostowy, zwłaszcza w segmencie obiektów spełniających najwyższe standardy ESG. Kluczem do sukcesu w nadchodzących latach będzie więc umiejętność wypracowania przemyślanej, długofalowej strategii, która harmonijnie połączy wymogi prawne z aspektami finansowymi, przy jednoczesnym wykorzystaniu dostępnych mechanizmów wsparcia publicznego na modernizację istniejących budynków.

„Fundamenty polskiego rynku pozostają silne” – twierdzi dr Jan Gąsiorowski. „Zdolność do szybkiej adaptacji i proaktywne podejście do nowych wymagań regulacyjnych będą definiować liderów rynku w najbliższej przyszłości” – podsumowuje ekspert.

Potwierdzają to dane dotyczące transakcji jakie podał BNP Paribas Real Estate Poland. Od stycznia do września 2024 r.na polskim rynku nieruchomości komercyjnych zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,68 mld euro, co oznacza wzrost o blisko 57 proc. r/r.

¹ https://cushwake.prowly.com/259576-do-2030-roku-trzy-czwarte-europejskich-biur-moze-byc-przestarzala