Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills

Służewiec, od lat kojarzony głównie z biurami, znajduje się w kluczowym momencie swojej wieloletniej metamorfozy. Zgodnie z najnowszym raportem przygotowanym przez Savills we współpracy ze Stowarzyszeniem Lepszy Służewiec i innymi partnerami, dzielnica staje się pełnoprawnym, wielofunkcyjnym obszarem miejskim. Przemiany w infrastrukturze, rozwój zieleni i nowe inwestycje mieszkaniowe i livingowe sprawiają, że Służewiec zyskuje coraz większe znaczenie jako miejsce nie tylko do pracy, lecz także do życia i odpoczynku.

– Służewiec to miejsce, które w ostatnich latach przeszło imponującą metamorfozę. Jeszcze kilkanaście lat temu kojarzony głównie z rynkiem biurowym, dziś staje się wielofunkcyjnym obszarem miejskim, gdzie przestrzeń pracy łączy się z mieszkaniami, rekreacją i kulturą – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Office Agency, Savills. – W najnowszej, czwartej już edycji naszej publikacji, analizujemy te zmiany, ich wpływ na kształt dzielnicy i komfort życia mieszkańców.

– Od lat wiele środowisk zaangażowanych jest w to, aby Służewiec na dobre pozbył się łatki Mordoru. Dzięki zmianom, które dzieją się na naszych oczach, ta część Mokotowa staje się nowoczesną, dobrze pomyślaną tkanką miejską - miejscem, w którym chce się mieszkać i spędzać wolny czas oraz w którym dobrze się pracuje – podsumowuje Rafał Miastowski, burmistrz Mokotowa.

Rozwój komunikacji i zieleni

Jednym z największych wyzwań Służewca przez lata była infrastruktura drogowa. Dziś, dzięki przedłużeniu ulic Woronicza i Suwak, dzielnica zyskała bezpośrednie połączenia w kierunku Ochoty i Ursynowa, a zmiana organizacji ruchu na wylocie z Postępu znacząco ułatwiła przejazd przez Marynarską. Równolegle rozwinęła się sieć ścieżek rowerowych, dzięki czemu mieszkańcy i pracownicy częściej wybierają jednoślady.

Oprócz zmian drogowych, dzielnica zyskała nowe tereny zielone. Najważniejszą inwestycją jest Park Linearny wzdłuż torów PKP, który już teraz służy zarówno okolicznym mieszkańcom, jak i gościom pobliskich obiektów hotelowych. W planach są kolejne odcinki parku oraz zagospodarowanie terenów przy ulicy Wołoskiej. Docelowo w tej części Mokotowa przewiduje się 45 000 m kw. zielonej powierzchni.

Biurowy Służewiec – fakty i liczby

Choć Służewiec coraz bardziej rozwija się w kierunku funkcji mieszkaniowych i usługowych, to wciąż należy do największych stref biurowych Warszawy. Łączna podaż obejmuje ok. 1,06 mln m kw. w 74 budynkach, co stanowi 17% całkowitych zasobów biurowych w stolicy i 31% powierzchni zlokalizowanej poza centralnymi obszarami.

Jednocześnie na Służewcu widoczny jest unikalny w skali całego miasta trend zmniejszania zasobów biurowych. Powodem jest brak nowych inwestycji oraz wyburzanie nierentownych biurowców o wysokim wskaźniku pustostanów.

– Co istotne, to na Służewcu widzimy coraz większą liczbę małych zmian, które pomagają przyciągać pracodawcom talenty. To kierunek zmian, który z jednej strony poprawia miasto, a z drugiej wspiera biznes. Przed wieloma właścicielami budynków czas strategicznych decyzji w podejmowaniu których powinni pomagać znający specyfikę tej lokalizacji agenci, asset managerowie czy stratedzy – dodaje Daniel Czarnecki.

Ostatnim oddanym do użytku obiektem była siedziba DSV (II kw. 2020 r.), natomiast w 2024 r. wyburzono Curtis Plaza, biurowiec-ikonę, od którego dla wielu rozpoczął się Mordor. To nie jedyny biurowiec wyburzony na Służewcu. W ich miejsce powstają głównie inwestycje mieszkaniowe oraz livingowe, czyli mieszkań na wynajem instytucjonalny, tzw. PRS (Private Rented Sector) i prywatne nowoczesne domy studenckie.

Wiek budynków i modernizacje

Struktura wiekowa budynków jest zróżnicowana: 37% podaży pochodzi z lat 2005–2009, 24% zasobów wzniesiono między 2010 a 2014 r., a 23% znajduje się w biurowcach z lat 2015–2020. Duża część tej zabudowy przeszła lub przechodzi modernizację (m.in. Diuna, czyli dawniej Marynarska Business Park, T-Mobile Office Park, Mokotów Nova).

W ramach dzielnicy wyróżnia się kilka mniejszych mikroobszarów: Marynarska/Postępu, Domaniewska Zachodnia i Wschodnia, przedzielone hubem ulicy Wołoskiej, Cybernetyki/Postępu oraz Konstruktorska/Suwak. Średnia wielkość budynków w tych rejonach różni się nawet trzykrotnie (od 7200 m kw. przy Cybernetyki/Postępu do 22 300 m kw. w Konstruktorska/Suwak).

Popyt, pustostany i warunki najmu

Służewiec wciąż należy do czołówki warszawskich hubów pod względem popytu brutto, chociaż w ostatnich latach obserwuje się jego spadek (z ok. 160 000 m kw. wynajmowanych rocznie w latach 2015–2019 do 125 000 m kw. w latach 2020–2024). Ponad połowę umów stanowią renegocjacje, co wskazuje na duże przywiązanie firm do tej lokalizacji. Na koniec 2024 r. wskaźnik pustostanów wyniósł ok. 19,7%, a do wynajęcia pozostało blisko 208 tys. m kw. biur. Aż 56% tej powierzchni pozostaje niewynajęta od 3 lat i można je zaliczyć do tzw. pustostanów strukturalnych. Najwięcej wolnej przestrzeni występuje w rejonach Wołoskiej, Domaniewskiej Zachodniej i Marynarskiej/Postępu, które są również największymi mikroobszarami pod względem zasobów biurowych.

Wysoki poziom pustostanów skłania właścicieli biurowców do elastycznego podejścia – pakiety zachęt w postaci okresów bezczynszowych czy dofinansowania wykończenia (fit-out) są tu atrakcyjne. Czynsze bazowe oscylują w granicach 13,25–15,00 EUR/m kw. miesięcznie, natomiast w niektórych budynkach klasy B mogą być niższe niż 10 EUR. Do tego dochodzą koszty eksploatacyjne (24,00–36,00 PLN/m kw.), i zazwyczaj uwzględniają media w częściach wspólnych.

Handel i usługi w parterach biurowców

Partery wielu budynków biurowych zajmują lokale usługowo-handlowe, co ma duże znaczenie dla pracowników i okolicznych mieszkańców. Szacuje się, że łączna powierzchnia takich lokali wynosi 55 000 m kw. (w 50 budynkach), a mieszczą się w nich m.in. sklepy, kantyny, restauracje, salony kosmetyczne czy centra medyczne.

Elastyczne przestrzenie biurowe i coworkingi

– Elastyczne biura cieszą się rosnącą popularnością na Służewcu. Aktualnie działa tu 13 centrów oferujących łącznie 24 000 m kw. przestrzeni (ok. 2 550 stanowisk pracy), co stanowi 11,5% całego warszawskiego rynku biur flex i aż 38% oferty poza centrum – mówi Thomas Jodar, szef Workthere Poland, Savills.

Największym operatorem jest Adgar Poland, który w czterech budynkach dysponuje łącznie 12 400 m kw. Drudzy w kolejności to Spaces i New Work Offices z ponad 2800 m kw. Niewykluczone, że trend samodzielnego tworzenia elastycznych powierzchni przez właścicieli nieruchomości będzie się pogłębiał. Przykładami są projekty w Domaniewskiej 45 czy budynku R34. Obecnie miesięczny koszt jednego stanowiska pracy w coworkingu na Służewcu wynosi od 1200 PLN do 1700 PLN.

Handel, usługi i rozrywka po służewiecku

Służewiec od dłuższego czasu rozwija się nie tylko pod kątem biurowym, ale też mieszkaniowym, co przekłada się na coraz bogatszą ofertę handlowo-usługową. W budynkach mieszkalnych i biurowcach działa ok. 670 lokali (poza ofertą Westfield Mokotów). Ponad 100 z nich to restauracje i punkty gastronomiczne, a kolejne 100 to różnego rodzaju sklepy spożywcze. Mieszkańcy i pracownicy mają też do dyspozycji liczne salony kosmetyczne i fryzjerskie, kliniki medyczne, przedszkola, siłownie i kluby fitness.

Integralną częścią mokotowskiego krajobrazu jest Westfield Mokotów, jedno z pierwszych nowoczesnych centrów handlowych w Polsce, które otwarto w 2000 roku (wówczas jako Galeria Mokotów). Przez lata obiekt ten rozbudowywano i modernizowano, dostosowując do zmieniających się potrzeb klientów.

Dziś Westfield Mokotów to ponad 68 000 m kw. powierzchni handlowej z bogatą ofertą zakupową, gastronomiczną i rozrywkową (234 sklepy i punkty usługowe, 30 restauracji i kawiarni, kino, siłownia oraz sala zabaw dla dzieci.).

To centrum handlowe jest ściśle powiązane z rozwojem Służewca – wraz z ewolucją „Mordoru” stało się popularnym miejscem spędzania wolnego czasu dla pracowników okolicznych biurowców. Obecnie, w związku z coraz większą liczbą inwestycji mieszkaniowych w okolicy, Westfield Mokotów ewoluuje w kierunku bardziej kompleksowego centrum lokalnej społeczności. Oferuje nie tylko segment premium (The Designer Gallery, ekskluzywne marki kosmetyczne), lecz także rozszerza asortyment o popularne sklepy z wyposażeniem wnętrz, propozycje dla rodzin z dziećmi i szeroką gamę usług.

„Living” na Służewcu – PRS i akademiki

Segment mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS) rozwija się w Polsce od 2015 roku, a na Służewcu w tym formacie obecnie funkcjonuje blisko 2240 mieszkań w 10 budynkach. Połowa z nich została oddana do użytku w 2023 r. – odpowiadają one za prawie 57% aktualnej podaży mieszkań na wynajem w tej części miasta. Największy projekt położony przy ul. Bokserskiej (430 mieszkań) należy do firmy Heimstaden. W 2025 r. rynek PRS w dzielnicy powiększy się o inwestycję LifeSpot przy Postępu 5a.

Służewiec pozostaje atrakcyjną lokalizacją dla inwestorów z sektora PRS dzięki dobrym połączeniom komunikacyjnym, zapleczu biurowo-handlowemu oraz stale rozwijającej się tkance mieszkaniowej.

Służewiec przyciąga również inwestorów sektora PBSA (Purpose Built Student Accommodation). Działają tu obecnie dwa prywatne akademiki należące do Kajima Student Housing Limited: Student Depot Wilanowska (otwarty w 2023 r., ok. 600 miejsc) i Student Depot Suwak (uruchomiony w 2019 r.). Do 2026 r. mają powstać kolejne dwa projekty. Jedna z nich zaoferuje około 600 miejsc i jest pierwszą inwestycją firmy Speedwell w Polsce. Drugi to inwestycja, w której operatorem będzie StudentSpace i zaoferuje 470 miejsc dla studentów.

Dynamiczny przyrost studentów w Warszawie (niemal 257 tys. osób studiowało w stolicy w roku akademickim 2023/2024) oraz ograniczona liczba miejsc w akademikach uczelnianych (tylko dla 7% całkowitej populacji studentów) stanowią perspektywiczny czynnik rozwoju tego rynku. W obliczu nierentowności niektórych starszych biurowców nie można wykluczyć dalszej adaptacji istniejących obiektów na akademiki czy inwestycje PRS.

Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz rynkowych w Savills komentuje: – Służewiec to fascynujący przypadek do analizy – zmiany zachodzą na wielu poziomach i dotyczą transformacji dzielnicy, która przez lata funkcjonowała w jednolitym modelu. To wymaga dogłębnego zrozumienia, umiejętności odczytywania trendów i łączenia różnych koncepcji. Można to traktować jako unikalny case study i świetny przykład (r)ewolucji jaka zachodzi na naszych oczach.

Wielofunkcyjna dzielnica i plany na przyszłość

Służewiec nie jest już wyłącznie „zagłębiem biurowym” – dynamicznie rozwija się tu mieszkalnictwo, usługi, przestrzeń gastronomiczno-handlowa oraz nowoczesne koncepty coworkingowe. Powstają kolejne osiedla PRS, prywatne akademiki, a niebawem – nowa szkoła podstawowa przy ul. Konstruktorskiej. Dzielnica zyskuje dzięki temu zupełnie nową jakość życia, gdzie praca, nauka i rozrywka mogą funkcjonować w zintegrowanej przestrzeni miejskiej.

– Druga edycja raportu z 2019 roku zaczynała się od stwierdzenia, że Służewiec wkracza w decydującą fazę, co przez wielu zostało uznane za zbyt optymistyczne spojrzenie. Dziś, w 2025 roku, widzimy, jak wiele z zapowiadanych zmian zostało już zrealizowanych – podkreśla Jakub Kompa ze Stowarzyszenia Lepszy Służewiec. Służewiec zyskuje całkowicie nowe oblicze; nowoczesnego, wielofunkcyjnego miejsca przyjaznego mieszkańcom, pracownikom i studentom.