fot. Fairy Flats

Właściciele mieszkań na wynajem często mają opinię tych, którzy tylko inkasują czynsz i cieszą się łatwym dochodem. W rzeczywistości jednak najem generuje spore koszty, o których rzadko się mówi. Czy rzeczywiście bycie wynajmującym to taki złoty interes?

W mediach często pojawiają się statystyki dotyczące rynku najmu - podawane są ceny ofertowe oraz transakcyjne w poszczególnych miastach. Jednak rzadko mówi się o tym, że samo pozyskanie najemcy również generuje koszty, i to niemałe. Agencje nieruchomości różnie wyceniają swoje usługi. Zzazwyczaj jest to równowartość jednomiesięcznego czynszu, choć zdarzają się firmy pobierające prowizję zarówno od wynajmującego, jak i najemcy. Takie praktyki budzą wątpliwości etyczne - czy agent może skutecznie reprezentować interesy obu stron jednocześnie?

Koszty pozyskania najemcy a sytuacja rynkowa

Koszt znalezienia odpowiedniego lokatora nie jest stały, jego wysokość zależy od sytuacji na rynku. W latach 2022–2023, gdy popyt przewyższał podaż, wynajem mieszkań - nawet po wyższych cenach - nie stanowił wyzwania. Od momentu publikacji ogłoszenia do pierwszych telefonów mijało niewiele czasu, a właściciele mogli wybierać spośród kilku kandydatów.

- W okresach osłabienia rynku sytuacja się zmienia - telefonów jest mniej, mieszkania stoją puste dłużej, a właściciele muszą elastycznie dopasować się do terminów potencjalnych najemców. Gdy oczekiwania finansowe właścicieli są wysokie, wybór najemcy jest ograniczony, a ryzyko trafienia na osobę nierzetelną wzrasta – zauważa Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats.

Rozdrobniony rynek i brak automatyzacji

Polski rynek wynajmu wciąż pozostaje rozdrobniony, a dominującą rolę odgrywają prywatni właściciele posiadający jedno lub kilka mieszkań. Według szacunków z 2022 roku zasób lokali na wynajem wynosił od 1,1 do 1,3 mln, przy czym najem instytucjonalny (PRS), choć dynamicznie się rozwija, wciąż pozostaje niszą – pod koniec 2022 roku obejmował zaledwie 11,6 tys. mieszkań, czyli mniej niż 1% całego rynku najmu komercyjnego.

Liczba osób deklarujących przychody z wynajmu stale rośnie - według raportu „Najem 2030” w 2023 roku przekroczyła już 800 tysięcy. Warto jednak pamiętać, że część właścicieli nie rejestruje swojej działalności, przez co rzeczywista skala rynku może być jeszcze większa.

Wiele osób traktuje wynajem jako dodatkowe źródło dochodu, ale nie analizuje realnych kosztów z nim związanych. Często dopiero po latach właściciele zdają sobie sprawę, ile czasu i pieniędzy pochłonęło zarządzanie mieszkaniem - od znalezienia najemcy, przez prezentacje lokalu, negocjacje, aż po odbiory i ewentualne naprawy.

Profesjonalnych podmiotów inwestujących w wynajem jest niewiele, a większość firm zarządza cudzymi nieruchomościami na zlecenie. Wielu właścicieli unika współpracy z agencjami, uznając ich wynagrodzenie za zbyt wysokie.

- Wielu właścicieli unika współpracy z agencjami, uznając ich wynagrodzenie za zbyt wysokie, ale nie zawsze uwzględniają koszt własnej pracy. Odbiór mieszkania od jednego najemcy, znalezienie kolejnego, prezentacje lokalu czy negocjacje warunków to zadania czasochłonne i wymagające zaangażowania, często stresujące. Rynek wynajmu długoterminowego jest słabo zautomatyzowany - wciąż nie upowszechniły się zdalne metody weryfikacji najemców czy podpisywania umów - dodaje Wielgórska.

Wynajem krótkoterminowy jako alternatywa

Sytuacja wygląda inaczej w przypadku wynajmu krótkoterminowego, który przeszedł w ostatnich latach ogromną metamorfozę. Operatorzy tego segmentu rynku wiedzą, że kluczem do sukcesu jest szybkie wynajmowanie lokali, efektywna promocja w internecie, optymalizacja cen i zdobywanie opinii klientów. Posiadają także dostęp do szerokiej bazy zweryfikowanych najemców, co minimalizuje ryzyko pustostanów.

- Takie mieszkania nie stoją długo puste, ponieważ skuteczny operator najmu potrafi sprawnie sprzedawać dostępne daty. Właściciel w tej sytuacji nie musi robić nic poza przekazaniem lokalu operatorowi. Otrzymuje czynsz, a prowizję płaci tylko od sprzedanych i obsłużonych pobytów. Może też sam okazjonalnie korzystać z własnego lokalu. Rynek wynajmu krótkoterminowego jest tym samym wygodniejszą opcją dla właścicieli mieszkań, jeśli poszukują oni efektywności, pragną zmniejszenia kosztów transakcyjnych i zdjęcia z siebie przykrych obowiązków związanych z samodzielnym zajmowaniem się najmem - podkreśla ekspertka nieruchomości.

Co więcej, w przypadku wynajmu krótkoterminowego nie obowiązują przepisy o ochronie lokatorów, co eliminuje ryzyko, że najemca odmówi wyprowadzki. To sprawia, że ta forma wynajmu staje się atrakcyjną alternatywą dla tych, którzy cenią sobie wygodę, elastyczność i stabilne przychody bez dodatkowych formalności i problemów.