Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała aktywność inwestorów na rynku nieruchomości biurowych w I kwartale tego roku. W tym czasie w sektorze biurowym podpisano umowy o wartości 164 mln EUR. Chociaż początek roku nie był zbyt aktywny pod katem finalizacji transakcji, to, jak przewidują eksperci Cushman & Wakefield, kolejne kwartały powinny przynieść znaczne przyspieszenie i znacząco wyższe wolumeny inwestycyjne.

Rynek łapie oddech przed intensywnymi miesiącami

W pierwszym kwartale sfinalizowano transakcje dotyczące aktywów biurowych o wartości 164 mln EUR, co stanowi 24% całkowitego wolumenu inwestycyjnego na rynku nieruchomości komercyjnych. W tym czasie podpisano łącznie jedenaście umów kupna/sprzedaży, należy jednak dodać, że były one zdominowane przez małe transakcje, poniżej 10 mln EUR, tłumaczy Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Największą odnotowaną w tym czasie transakcją było nabycie budynku Wronia 31 (16 600 mkw.) przez Uniqa Real Estate. Kolejna znacząca umowa miała miejsce w Szczecinie – Piastów Office Center (21 000 mkw.) z portfela Blackstone trafił w ręce Investika i Bud Holdings.

Warto podkreślić, że na koniec marca na różnych etapach negocjacji znajdowały się transakcje o łącznej wartości 350 mln EUR. To potwierdza zwiększoną aktywnością inwestycyjną i prawdopodobnie przełoży się na znacznie wyższe wolumeny transakcji w drugim i trzecim kwartale, dodaje Marcin Kocerba.

Banki zwracają uwagę na jakość

Apetyt banków na finansowanie biur podąża za apetytem inwestorów. Instytucje finansowe oceniają możliwość wycofania się z inwestycji przez pryzmat obecnego i prognozowanego popytu na tego typu aktywa.

Podejście banków do finansowania inwestycji na rynku biurowych możemy na razie określić jednym słowem – selektywne. W cenie są przede wszystkim stosunkowo młode aktywa zlokalizowane w Warszawie. Należy przy tym podkreślić, że około 52% całkowitej powierzchni biurowej klasy A/B w Polsce stanowią nieruchomości wybudowane przed 2015 rokiem. Dlatego w przypadku starszych biurowców dla banków kluczowy jest poziom energii pierwotnej i planowana ścieżka dekarbonizacyjna, tłumaczy Mira Kantor-Pikus, MRICS, EMBA, Dyrektor Doradztwa Kapitałowego, Dłużnego i Alternatywnych Inwestycji, Cushman & Wakefield.

Z kolei finansowanie budowy jest mocno uzależnione od wielkości przednajmu, marki dewelopera i jego doświadczenia na rynku oraz planowanej strategii wyjścia z inwestycji.

Średni poziom finansowania dla istniejących budynków biurowych typu prime wynosi 50% wartości rynkowej z amortyzacją 25–30-letnią. Okres finansowania jest przeważnie nieco krótszy niż WAULT. Średni poziom marży dla budynków prime waha się pomiędzy 2,0-2,5% rocznie. Opłata przygotowawcza wynosi z kolei ok. 1% kwoty kredytu. Stopą bazową jest 1M lub 3M EURIBOR z ok. 70% kredytu zabezpieczonego hedgingiem w postaci IRS lub opcji, dodaje Mira Kantor-Pikus.

Przy finansowaniu nabycia starszych budynków banki często oferują także finansowanie dekarbonizacyjne na pokrycie nakładów związanych z podwyższeniem standardu budynku, tak aby spełniał standardy ESG.