Natalia Mika - Knight Frank

Polski rynek magazynowy utrzymuje stabilny kurs, mimo wyhamowania tempa wzrostu obserwowanego po okresie pandemii. Zasoby powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 35,3 mln m kw., co oznacza wzrost o 7,7% r/r. Jednym z najważniejszych trendów na rynku jest dynamiczny rozwój powierzchni zgodnych z zasadami zrównoważonego rozwoju.

Coraz więcej „zielonych” magazynów

Aspekty ESG coraz silniej wpływają na decyzje inwestorów, deweloperów i najemców. Obecnie ponad połowa (55%) całkowitej powierzchni magazynowej w Polsce posiada zielone certyfikaty środowiskowe. Co piąty magazyn spełnia najwyższe standardy certyfikacji, takie jak BREEAM Excellent lub Outstanding.

– Zrównoważony rozwój to już nie tylko trend, ale rynkowy standard. Zielone certyfikaty wpływają nie tylko na wizerunek, ale przede wszystkim na realne oszczędności operacyjne i łatwiejszy dostęp do finansowania, - Natalia Mika, starszy negocjator w dziale najmu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Knight Frank.

Ten kierunek szczególnie widoczny jest w sektorze projektów BTS (built to suit). W ostatnich 12 miesiącach aż 65% nowej powierzchni oddanej do użytku w ramach tego typu inwestycji było certyfikowanych ekologicznie.

Spadek aktywności deweloperskiej

W I kwartale 2025 roku deweloperzy oddali do użytku 680 000 m kw. nowej powierzchni, czyli o 20% mniej niż rok wcześniej. Jeszcze silniejszy spadek odnotowano w przypadku projektów w budowie – ich wolumen zmniejszył się o 41% r/r do poziomu 1,4 mln m kw.

– Wysokie koszty finansowania i bardziej wyważony popyt skłaniają deweloperów do ostrożniejszego planowania nowych inwestycji. Dominuje strategia „budujemy, jeśli mamy najemcę, – dodaje Natalia Mika.

Aż 60% powierzchni aktualnie w budowie jest zabezpieczone umowami przednajmu, co świadczy o ograniczeniu projektów spekulacyjnych.

Solidny popyt i wzrost renegocjacji

W I kwartale 2025 r. podpisano umowy najmu na 1,1 mln m kw. – to wynik o 16% wyższy niż rok wcześniej, choć niższy od średniej kwartalnej z 2024 r. (1,5 mln m kw.). Ponad połowa wolumenu przypadła na trzy największe rynki: Warszawę, Górny Śląsk i Polskę Centralną.

Popyt był napędzany głównie przez renegocjacje istniejących umów (56% wolumenu), co wskazuje na ostrożność najemców. Nowe umowy stanowiły 36%, a ekspansje jedynie 7%.

Stabilizacja czynszów, rosnący poziom pustostanów

Wskaźnik pustostanów wzrósł do poziomu 8,5% (z 7,45% na koniec 2024 roku), co wynika z przewagi nowej podaży nad popytem netto. Pomimo tego czynsze pozostają stabilne – w segmencie logistycznym wahają się od 3,8 do 5 EUR/m kw., a w magazynach miejskich od 5 do 7,5 EUR/m kw.

– Wzrost pustostanów to naturalna konsekwencja wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Rynek wraca do równowagi, a stabilność czynszów świadczy o jego dojrzałości, – Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.