3 Wymiary Bronowice, inwestycja Q3D Group

Aż 70 proc. mieszkańców warszawskiego Wilanowa przyznało, że nie chce żyć na zamkniętych, otoczonych ogrodzeniem osiedlach. To wyraźny znak, że mury przestają być wyznacznikiem luksusu. Dziś prestiż oznacza relacje, dostęp do usług i integrację z miastem.

Prestiż bez bramy

Jeszcze dekadę temu ogrodzona przestrzeń z portiernią była dla klasy średniej wyznacznikiem stabilizacji i poczucia bezpieczeństwa. Deweloperzy reklamowali ją jako gwarancję prywatności i spokoju. Dziś – zwłaszcza w segmencie premium – coraz częściej mamy do czynienia z odwrotnym trendem.

Jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez BBGK Architekci na mieszkańcach warszawskiego Wilanowa, aż 70 procent respondentów sprzeciwia się modelowi całkowicie zamkniętych osiedli. Co istotne, wielu z nich wciąż oczekuje zabezpieczeń technicznych – takich jak monitoring czy kontrola dostępu – ale nie chcą żadnego muru między sobą a miastem.

– Luksus staje się równoznaczny z atrakcyjnością lokalizacji, dostępem do usług i możliwościami poruszania się w strukturze miejskiej – nie z izolacją. Zmienia się też podejście do przestrzeni wspólnych - mieszkańcy chcą z nich korzystać, a nie tylko je mijać. Dla klasy średniej kluczowe jest dziś połączenie wygody z elastycznością codziennego funkcjonowania. Osiedle nie musi imponować - ma przede wszystkim działać – mówi architekt Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept.

Fragmentacja miasta - cichy koszt grodzenia

Według opracowania “Miasta na rozdrożu. Metropolizacja i fragmentacja przestrzeni” (Wydawnictwo Uniwersytetu Warszawskiego, 2025), ogrodzenia osiedli zakłócają miejską ciągłość – blokując piesze skróty, przecinając naturalne ciągi komunikacyjne i wydłużając codzienne trasy. Mieszkańcy zaczynają wybierać samochód, nawet na krótkich dystansach. Efektem są m.in. rosnące korki, większe obciążenie dla transportu publicznego i infrastruktury drogowej, a także degradacja przestrzeni wspólnych.

– Grodzone osiedla, zamiast wzmacniać strukturę miasta, stają się izolowanymi wyspami - przestrzeniami zamkniętymi nie tylko fizycznie, ale też społecznie. Ograniczają swobodny przepływ ludzi, usług i relacji sąsiedzkich, co z czasem pogłębia fragmentację tkanki miejskiej. Miasto traci swoją spójność i staje się zbiorem autonomicznych enklaw, które coraz mniej ze sobą współgrają – mówi architekt Witold Padlewski, członek zarządu Q3D Concept.

Nadchodzą zmiany?

Zmienia się nie tylko świadomość mieszkańców, ale i przepisy. W lutym Portal Samorządowy podał, że w Tychach trwają prace nad nowelizacją, która miałaby prawnie zakazać grodzenia nowych osiedli wielorodzinnych. Coraz więcej samorządów wprowadza też lokalne regulacje w miejscowych planach zagospodarowania – promując inwestycje otwarte, dostępne pieszo i zszyte z resztą dzielnicy. To podejście zgodne z modelem, który od lat dominuje za granicą, np. w Kopenhadze, Amsterdamie czy Barcelonie: luksus to bycie częścią miasta, nie egzystowanie poza nim.

– Dla nas jako biura projektowego, jasne jest, że prestiżowa architektura to dziś otwartość, nie izolacja. Nowoczesne osiedle nie powinno być zamkniętą twierdzą. Projektujemy przestrzenie, które są dostępne, ale uporządkowane. Nie budujemy murów, tylko czytelne struktury: z kontrolą dostępu do budynków, logicznym układem pół publicznych dziedzińców, przestrzenią wspólną, która sprzyja relacjom. To mogą być ogrody społeczne, place zabaw, miejsca do pracy czy rekreacji. Bezpieczeństwo też można zaplanować — nie przez ogrodzenie, ale przez dobre światło, widoczność, obecność ludzi w przestrzeni. To architektura, a nie bariery powinny tworzyć komfort – mówi architekt Paweł Koperski.