Pięć lat od wybuchu globalnej pandemii Covid-19, polski rynek nieruchomości handlowych z rozpędem wraca do pełni sił. Kasandryczne wizje nieodwracalnego końca tradycyjnego retailu i zastąpienia go przez e-commerce nie sprawdziły się. Koronawirusowe obostrzenia wpłynęły jednak na preferencje i zwyczaje zakupowe klientów, a w odpowiedzi na nie – zmieniła się również rynkowa oferta. Rynek utrzymuje wysokie tempo, a nowa podaż w 2025 r. ma szansę przebić świetny wynik z poprzedniego roku.

Polska gospodarka opiera się na solidnych fundamentach i wciąż rozwija się bardziej dynamicznie, niż strefa euro. Według szacunków Oxford Economics, oczekiwany PKB dla Polski to 3,4% w 2025 roku i 3,1% w 2026 – znacznie powyżej średniej dla strefy euro, prognozowanej na około 0,9% rocznie. Krajowy rynek handlowy ponownie napędzany jest przez wzrost wolumenu sprzedaży, co oznacza, że Polacy kupują więcej dóbr i usług, a nie tylko płacą więcej z powodu inflacji. W ostatnich latach cały region Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) cieszy się dobrą dynamiką wzrostu PKB i sprzedaży detalicznej, zbliżając się do poziomu Europy Zachodniej, ale to Polska, jako największy rynek w regionie, wyróżnia się zarówno skalą populacji, jak i prognozowanym wzrostem siły nabywczej.

Co warte podkreślenia, udział e-commerce w Polsce w całkowitej sprzedaży utrzymuje się na stabilnym poziomie - około 10% - co wskazuje na silne przywiązanie konsumentów do tradycyjnych form zakupów, podobnie jak we Włoszech czy Hiszpanii. Uspokojenie tempa wzrostu e-handlu obserwuje się także w reszcie Europy. Jeśli chodzi o sprzedaż detaliczną, po odczuwalnym spowolnieniu w 2023 roku i niewielkiej kompresji w 2024, rynek powrócił na ścieżkę wzrostu, co potwierdzają dane GUS kwiecień 2025, wskazujące na dodatnią dynamikę rok do roku. Warto podkreślić, że sprzedaż detaliczna w Polsce jest obecnie znacznie bardziej przewidywalna - obserwujemy jedynie sezonowe wahania.

Parki handlowe na fali wznoszącej

Ostatnie pięć lat w Polsce to oszałamiająca kariera parków handlowych i centrów convenience, które w tym okresie odpowiadały za 1,6 mln m kw. nowej powierzchni najmu, w porównaniu do 530 tys. m kw. w tradycyjnych centrach handlowych. Ta dominacja, szczególnie widoczna w mniejszych miastach, wpłynęła na zmniejszenie średniej wielkości nowych inwestycji. Nie oznacza to jednak stagnacji w segmencie centrów – wręcz przeciwnie, ich kondycja pozostaje bardzo dobra, o czym świadczy niski poziom pustostanów w największych aglomeracjach. Choć rynek centrów handlowych jest już w dużej mierze nasycony, obserwuje się intensywną falę modernizacji i kolejne rozbudowy istniejących galerii - w ciągu ostatnich pięciu lat około 7% obiektów przeszło takie zmiany, jak np. Pogoria w Dąbrowie Górniczej.

Co więcej, trend rozwoju rynku pozostaje utrzymany. W połowie czerwca 2025 r. w budowie pozostawało 560 000 m², z czego 87% tej powierzchni to parki handlowe i centra convenience. Z kolei sześć istniejących centrów handlowych było w trakcie rozbudowy. Ten i kolejny rok nadal będą napędzane przez obserwowane dziś na rynku schematy.

– Trendem dominującym w przypadku centrów handlowych jest jakość, a nie ilość – rynek koncentruje się na dopasowaniu oferty do ewoluujących potrzeb konsumentów. Z kolei nowe parki handlowe odpowiadają za uzupełnianie braków na handlowej mapie Polski. Nowe inwestycje pojawiają się zarówno w najmniejszych miejscowościach, gdzie dotąd brakowało nowoczesnej oferty, jak i na przedmieściach dużych aglomeracji, gdzie rozwój mieszkaniowy i suburbanizacja generują zapotrzebowanie na wygodne zakupy blisko domu. Choć handlowa mapa kraju coraz bardziej się zapełnia, nadal istnieją lokalizacje z potencjałem, jednak ich identyfikacja wymaga precyzyjnej analizy i dokładnego planowania – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research and Consultancy, JLL.

Elastyczność i dywersyfikacja

Polski rynek nieruchomości handlowych anno domini 2025 charakteryzuje się wyjątkową różnorodnością formatów, co pozwala na elastyczne dopasowanie strategii rozwoju do potrzeb najemców. Nowoczesna oferta coraz częściej pojawia się również w mniejszych miastach, gdzie dotąd była nieobecna. Wśród głównych formatów handlowych widoczne jest zróżnicowanie zarówno w przypadku centrów – pod względem wielkości, zasięgu oddziaływania i funkcji – jak i parków handlowych, które różnią się skalą i koncepcją. Dynamicznie rozwija się także segment nieruchomości typu mixed use, który odpowiada za ekspansję oferty handlowej w centrach największych aglomeracji, zgodnie z ideą „miasta 15-minutowego”. Przykładami takich inwestycji są Towarowa 22, Norblin czy Browary Warszawskie, gdzie funkcje handlowe oraz usługowe łączone są z mieszkaniowymi i biurowymi. Na znaczeniu zyskują również lokale handlowe w parterach budynków mieszkalnych. Dla przykładu, w samej Warszawie w ostatnich latach powstało w sumie około 80 000 m² takiej powierzchni. To ogromny potencjał wzrostu, który zauważyli najwięksi deweloperzy, planując w parterach ustrukturyzowane miejskie „parki handlowe”. Stopniowo rozwija się również segment ulic handlowych - high streets, gdzie często powstają duże, nowoczesne sklepy monobrandowe. Tu świetnymi przykładami są Wars Sawa Junior i flagowe sklepy Adidas oraz Uniqlo (otwarcie jesień 2025 r.) oraz nowootwarte showroomy Lenovo i BYD w okolicy Placu Powstańców Warszawy. Każdy z tych formatów oferuje inne warunki finansowe, dostosowane do profilu najemcy. Obserwowany obecnie wzrost stawek czynszowych - przekraczający poziomy sprzed pandemii - szczególnie dotyczy najlepszych lokalizacji w topowych centrach i parkach handlowych, które umacniają swoją pozycję rynkową.

Więcej rozrywki i gastronomii

W ciągu ostatnich pięciu lat zaszła też wielka zmiana, jeśli chodzi o ofertę obiektów handlowych. Tzw. ,,tenant-mix” jest regularnie aktualizowany, co przekłada się na rosnącą obecność gastronomii, rozrywki i sieci drogeryjnych w centrach handlowych. Coraz częściej pojawiają się tam również sklepy z segmentu value retail (dyskonty niespożywcze), które początkowo wypełniały luki po pandemii, a dziś stanowią stały element krajobrazu handlowego - tylko nieliczne centra nie mają jeszcze przedstawiciela tego formatu wśród swoich najemców. Równolegle ewoluują także parki handlowe, w których rośnie znaczenie usług i gastronomii, a także pojawiają się nowe sklepy modowe i drogerie.

– Mimo poszerzającej się grupy najemców, tenant-mix w parkach pozostaje wciąż stosunkowo wąski w porównaniu do centrów, z dominacją powtarzających się marek. Jednak najlepiej funkcjonujące parki, zwłaszcza w pobliżu dużych miast, mają potencjał przyciągania nowych brandów, dotychczas obecnych wyłącznie w tradycyjnych galeriach, co może znacząco wpłynąć na dalszą dywersyfikację oferty i rozwój tego segmentu rynku – prognozuje Dagmara Filipiak, Head of Retail Agency, JLL Poland.

Inwestorzy wrócili na zakupy

Sektor nieruchomości handlowych ponownie zyskuje na znaczeniu na rynku inwestycyjnym – był drugim najbardziej aktywnym segmentem inwestycyjnym w 2024 roku oraz w pierwszym kwartale 2025. Szczególną rolę w wolumenie transakcji odgrywają parki handlowe, co wyraźnie widać w danych za pierwszy kwartał, jednak również centra handlowe pozostają atrakcyjne, czego dowodem są duże transakcje z 2024 roku, takie jak sprzedaż Silesii (Katowice) i Magnolii (Wrocław). W I kwartale 2025 liczba transakcji przekroczyła już połowę całkowitej liczby z 2024 roku, mimo niższej łącznej wartości. Stopy kapitalizacji pozostają na podwyższonym poziomie, jednak nadchodzi ich kompresja, szczególnie w przypadku parków handlowych, co znajduje uzasadnienie w obniżkach stóp procentowych w Polsce i Europie.

– Sektor retail, a zwłaszcza parki handlowe, może być pierwszym segmentem nieruchomości komercyjnych, który odnotuje ten trend. W najbliższym czasie spodziewane są transakcje większych portfeli parków o wartości sięgającej nawet 100 mln euro, a także pojawienie się nowych graczy inwestycyjnych, w tym podmiotów z regionu CEE oraz inwestorów krajowych, co może otworzyć nowe, atrakcyjne możliwości również dla centrów handlowych – prognozuje Agnieszka Kołat, Executive Director, JLL.