Ekspert JLL: Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research

Na sytuację na rynku pierwotnym w III kwartale największy wpływ po stronie podaży wywarły działania związane z wdrażaniem ustawy o jawności cen, natomiast po stronie popytu – spadające stopy procentowe z jednej, a wakacje i pewne oczekiwanie na pojawienie się wszystkich cen w internecie z drugiej strony. Rynku nie oszczędziła też geopolityka – atak dronowy we wrześniu mógł zachwiać nastrojami pewnej grupy potencjalnych nabywców.

Wstępne wyniki monitoringu JLL wskazują na kilkuprocentowy kwartalny wzrost łącznie na sześciu rynkach, co, biorąc pod uwagę sytuację w otoczeniu rynku, jest wynikiem zbliżonym do oczekiwań. Deweloperzy w okresie lipiec-wrzesień sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań.

Po stronie podaży dane JLL wskazują na wyraźne zmniejszenie w porównaniu z poprzednimi kwartałami liczby lokali wprowadzonych do oferty i w dodatku była ona mniejsza wyraźnie od sprzedaży. Na sześciu rynkach pojawiło się ok. 9,4 tys. nowych mieszkań. W efekcie przewagi sprzedaży nad podażą, oferta na czterech z sześciu rynków nieco zmalała, a w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie jak trzy miesiące wcześniej. Poprawiła się zatem relacja wielkości oferty do sprzedaży. Jeśli taka sytuacja powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można z pełnym przekonaniem mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży.

W zakresie nowej regulacji dotyczącej jawności cen w największych metropoliach zdecydowana większość firm ujawniła po 11 września całość swojej oferty z cenami. Nadal jednak widać inwestycje, w których deweloperzy wprowadzają mieszkania do sprzedaży w pulach, tak, jak to robili poprzednio. Jest też, choć niewielka, liczba firm, które nie zdążyły z wprowadzeniem informacji o wszystkich cenach.

Wstępne wyniki potwierdzają także, że ceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału. W większości miast odnotowaliśmy niewielkie spadki cen oferty (poza Poznaniem). Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży. Warto zauważyć, że rośnie w nowej ofercie udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast i przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Obowiązująca już ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian, w przypadku większości firm różnice w cenach dostępnych nadal mieszkań w porównaniu do poprzedniego kwartału były niewielkie. Widać jednak także takie działania, i to niekiedy w bardzo dużych spółkach, gdzie ceny w stosunku do cenników sprzed trzech miesięcy zostały obniżone o 10-20%.

Warto jednak podkreślić, że w tym kwartale trzeba podchodzić do statystyk dość ostrożnie. Powodów jest kilka:

• Wyhamowanie liczb nowowprowadzonych na rynek mieszkań może być reakcją na brak wzrostu sprzedaży w II kw. ale i na zawirowania spowodowane 11 września,
• Odczyty wielkości oferty mogą (a pojedyncze przykłady pokazują, że są) być zaniżone poprzez pulę lokali niesprzedanych, ale wycofanych ze sprzedaży ze względu na chęć ściągnięcia nabywców malejącą ofertą – albo jej wyjątkowym charakterem (projekty luksusowe), a w pewnych, choć raczej nielicznych przypadkach, zahamowaniem sprzedaży w związku z problemami ze spełnieniem wymogów ustawy,
• Sprzedaż może być wskutek tego nieco zawyżona w statystykach o pewną liczbę wycofanych ze sprzedaży a w rzeczywistości niesprzedanych mieszkań,
• Średnie ceny oferty mogą być zaniżone i z powodu braku najdroższych lokali, i z powodu zejścia cen do poziomu dotychczasowych promocji,
• Ale mogą mieć na to także wpływ nieco niższe ceny nowej oferty – wynikające z większego udziału w nowych wprowadzeniach lokali z tańszych segmentów rynku.