2025 r. zapisze się w historii regionalnych rynków biurowych w Polsce jako rok rekordowo niskiej podaży. Przy utrzymujących się wysokich poziomach pustostanów, deweloperzy wciąż zaciągają hamulec z nowymi projektami. W efekcie w miastach regionalnych zaczyna brakować dużych modułów. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują III kwartał 2025 roku na regionalnych rynkach biurowych.

W III kwartale 2025 roku na głównych rynkach regionalnych oddano do użytku zaledwie 3 budynki biurowe o łącznej powierzchni 15 600 m kw. Chociaż jest to więcej niż w całym I półroczu, nadal stanowi to niewielką wartość w porównaniu do okresu sprzed pandemii i potwierdza, że spowolnienie aktywności deweloperów pozostanie z nami w długiej perspektywie. Co prawda w latach 2026-2027 na rynkach regionalnych ukończone ma zostać łącznie około 180 000 m kw. nowych biur, które w większości są już na etapie budowy, nie należy jednak spodziewać się powrotu do wolumenów obserwowanych w ubiegłych latach.

– Od kilkunastu lat nie mieliśmy takiej sytuacji w miastach regionalnych jak dzisiaj. Ten rok będzie się charakteryzował rekordowo niskim wolumenem oddanej do użytku nowej powierzchni biurowej. W całym 2025 na rynek trafi jedynie 33 000 m kw. nowych biur. Lekkie odbicie po stronie podażowej powinno nastąpić w latach 2026 i 2027, ale i tak liczba dostarczonych na rynek metrów kwadratowych będzie cztero-pięciokrotnie niższa niż w czasach prosperity. To nowa rzeczywistość na rynku w regionach, która zostanie z nami najprawdopodobniej na długo. Nadal jest jednak miejsce na unikalne projekty, szczególnie takie w najlepszych lokalizacjach i charakteryzujące się wyjątkową efektywnością energetyczną – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL Polska.

Pustostany: dużo gotowych powierzchni, ale w małych modułach

Niska aktywność budowlana nie jest zaskakująca w obliczu wymagającej sytuacji na rynku. Średni współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 17,7%, a w niektórych miastach jest jeszcze wyższy - w Katowicach sięga 23,4%, a we Wrocławiu 21,8%.

Dodatkowo, deweloperzy borykają się z wyzwaniem długiej komercjalizacji nowych obiektów. W obecnej strukturze popytowej dominują renegocjacje (np. w Krakowie w III kwartale było to aż ok. 70% wszystkich transakcji). Przy ograniczonej absorpcji netto, budynki ukończone po 2023 roku potrzebują nawet kilkudziesięciu miesięcy na pełne wynajęcie, a około 44% ich powierzchni pozostaje dostępne od ręki.

Pomimo wysokiego współczynnika powierzchni niewynajętej, na rynku zaczyna brakować większych powierzchni do wynajęcia „w jednym kawałku” – na ogół dostępne są one w budynkach liczących 15 lat i więcej, których główni najemcy przenieśli się do nowszych projektów. Staje się to problemem dla innych dużych firm, które chciałyby pójść w ich ślady. Modułów o powierzchni większej niż 2 500 m kw. jest zaledwie kilkadziesiąt, rozsianych po polskich miastach regionalnych. Jednym słowem, opcji pod atrakcyjne miejsca do relokacji dla dużych graczy zaczyna brakować i jest to szczególnie widoczne w centrach miast.

Popyt: prowadzi Kraków przed Wrocławiem i Trójmiastem

Między I kw. a III kw. roku aktywność najemców na rynkach regionalnych wyniosła blisko 522 000 m kw. i była o ok. 6% większa, niż w analogicznym okresie 2024 r. Warto podkreślić, że rekordowym był II kw., w którym podpisano aż 217 000 m kw. Ten wynik wzmocniło kilka dużych transakcji (między 10 000 a 20 000 m kw.).

W okresie od stycznia do września, najwyższy popyt na poziomie 204 000 m kw. odnotowano w Krakowie. Na kolejnych miejscach uplasowały się Wrocław (107 400 m kw.) oraz Trójmiasto (71 700 m kw.). Najbardziej aktywne były firmy z branży IT (ok. 105 000 m kw.), usług profesjonalnych (86 000 m kw.) oraz produkcyjne (ok. 81 000 m kw.).

- Ciekawym trendem, który obserwujemy na rynkach regionalnych jest coraz większa aktywność podmiotów administracji publicznej, i to nie tylko jako najemców, ale także kupujących. Pod koniec września Sejmik Województwa Łódzkiego przegłosował zakup biurowca Brama Miasta A w Nowym Centrum Łodzi od firmy Skanska za 160 milionów złotych. Jesteśmy przekonani, że w lokalizacjach o wysokim odsetku pustostanów, takich jak Katowice, Wrocław czy Łódź, samorządy lokalne czy inne organizacje publiczne będą coraz częściej korzystać z rynkowych okazji i wynajmować biura w nowoczesnych biurowcach lub nawet je nabywać – mówi Karol Patynowski, Head of Regional Markets, Office Agency, JLL Polska.

Czynsze: stabilnie lub z niewielkimi wzrostami

W III kwartale 2025 r. czynsze biurowe w głównych miastach regionalnych kształtowały się na poziomie od 11,5 € do 20,0 €/m kw./miesiąc. Stawki utrzymały się na relatywnie stabilnym poziomie k/k. Wyjątkami były Wrocław i Poznań, gdzie czynsze za najlepsze nieruchomości wzrosły o 0.25 €-0.50 € /m kw./miesiąc.

Tendencją, która zyskuje na znaczeniu i od dawna występuje w Warszawie, jest polaryzacja czynszów w Krakowie - najbardziej dojrzałym rynku regionalnym. Stawki w centrum tego miasta są już znacząco wyższe, niż w innych jego rejonach - różnica może wynosić nawet ponad 5 € za metr kwadratowy miesięcznie.

W nowszych obiektach umowy najmu są zazwyczaj zawierane na okres 5-7 lat. W przypadku niektórych podmiotów mogą być to umowy nawet 10-letnie, z uwagi na wysokie koszty finansowe i fit-outu. Starsze budynki oferują bardziej elastyczne warunki: nowe umowy na 3-5 lat, a renegocjacje na 2-5 lat.