KOMENTARZ EKSPERTA
Krystyna Helińska - Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej

Końcówka 2025 roku potwierdza, że polski rynek nieruchomości wszedł w fazę odbicia, jednak jego charakter różni się zasadniczo od poprzednich cykli. Po głębokim spowolnieniu z 2023 r. powrót aktywności inwestycyjnej jest wyraźny, lecz odbywa się w zupełnie nowych realiach – bardziej złożonych, regulowanych i technologicznych. W efekcie inwestorzy rynku nieruchomości muszą dziś dysponować umiejętnościami, które jeszcze kilka lat temu nie były standardem rynkowym.

Nowe otoczenie rynkowe – bardziej złożone niż kiedykolwiek wcześniej

Dzisiejszy rynek nieruchomości jest jednocześnie dynamiczny i wymagający. Odbicie widoczne w latach 2024–2025 towarzyszy gwałtownym zmianom regulacyjnym, rosnącej presji ESG, cyfryzacji oraz wzrostowi znaczenia danych i analityki.

Czynniki definiujące nową rzeczywistość

1. Regulacje i ESG wyznaczają kierunki inwestowania
   Zapowiadane na 2026 rok reformy planistyczne, prace nad polskimi REIT-ami, zmiany w podatku od nieruchomości oraz obowiązek dekarbonizacji budynków tworzą nowe ramy funkcjonowania sektora. Zmiany klimatyczne, regulacje ESG i przymus raportowania środowiskowego wymuszają zupełnie nowy standard budownictwa i zarządzania aktywami.
   
   
2. Technologia staje się narzędziem obowiązkowym
   Na rynku dominują narzędzia oparte na danych, platformy transakcyjne online, modele predykcyjne oraz rozwiązania PropTech. Inwestowanie bez wykorzystania AI, analityki danych i automatyzacji procesów staje się niekonkurencyjne.
   
   
3. Geopolityka i koszty kapitału kształtują strategie
   Napięcia globalne, zmiany łańcuchów dostaw i polityka monetarna mają bezpośredni wpływ na koszty materiałów, dostępność finansowania i wyceny projektów. Inwestor musi dziś oceniać ryzyka nie tylko na poziomie projektu, lecz także makro i geopolitycznym.
   
   
4. Transformacja funkcji nieruchomości
   Zmieniają się modele wykorzystania budynków. Rośnie liczba konwersji biur na mieszkania, centrów handlowych na funkcje usługowe, a magazynów na centra danych. Zarządzanie portfelem wymaga rozumienia całego cyklu życia aktywa i jego potencjalnych przyszłych funkcji.

Kompetencje inwestora rynku nieruchomości 2026+

Odbicie rynku nie oznacza powrotu do dawnych standardów. Wręcz przeciwnie – rynek wymaga dziś od inwestorów zestawu kompetencji, które wykraczają daleko poza klasyczną analizę finansową.

Właśnie dlatego rośnie znaczenie profesjonalnych programów edukacyjnych, takich jak studia „Zarządzanie inwestycjami w nieruchomości” w Szkole Biznesu Politechniki Warszawskiej, które odpowiadają na potrzeby nowego rynku.

1. Analiza lokalna i hyperlocal - decyzje na poziomie dzielnic i kwartałów miasta
   Każdy rynek miejski ma swoją specyfikę. Zrozumienie migracji, mobilności, planów lokalnych, funkcji sąsiedztw i potencjału demograficznego staje się fundamentem decyzji inwestycyjnych.
   
   
2. Zarządzanie ryzykiem i strategie core / core+
   Zmieniające się warunki rynkowe promują strategie nastawione na stabilność i przewidywalność. Umiejętność oceny ekspozycji na ryzyka energetyczne, regulacyjne, operacyjne i finansowe jest kluczowa.
   
   
3. Technologie i digitalizacja
   Inwestor musi znać narzędzia do analizy danych, wyceny, predykcji kosztów, monitoringu ESG i automatyzacji procesów. PropTech i AI nie są dodatkiem – są niezbędnym elementem warsztatu inwestora.
   
   
4. Zrównoważony rozwój i ESG
   Znajomość regulacji ESG, certyfikatów środowiskowych, taksonomii UE oraz wymagań banków i najemców staje się kluczowym elementem due diligence. Oczekiwania młodszych pokoleń, w tym inwestorów i najemców z generacji Z, przyspieszają transformację rynku w kierunku budynków ekologicznych, niskoemisyjnych i elastycznych.
   
   
5. Elastyczność finansowa i dostęp do wielu źródeł kapitału
   Inwestorzy muszą umieć korzystać z kapitału bankowego, funduszy alternatywnych, partnerstw inwestycyjnych, finansowania mezzanine, inwestorów prywatnych i struktur hybrydowych. Wysoka zmienność rynku wymaga elastycznego podejścia do finansowania i dywersyfikacji źródeł kapitału.

Inwestor przyszłości - łączący tradycję z innowacją

Rynek nieruchomości w Polsce odradza się po okresie stagnacji, ale funkcjonuje dziś według nowych zasad. Liderami w nadchodzącej dekadzie będą inwestorzy, którzy potrafią połączyć tradycyjne doświadczenie finansowe z nowoczesnymi narzędziami technologicznymi, wiedzą na temat ESG i zdolnością elastycznego dostosowania strategii.

To inwestorzy, którzy myślą o nieruchomościach nie tylko jako o aktywach, lecz jako o długoterminowych projektach funkcjonujących w dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości regulacyjnej i klimatycznej.