Rynek biurowy w Polsce zachowywał się w ciągu ostatnich 12 miesięcy podobnie, co w 2024 r. W ciągu najbliższego roku czekają go jednak duże zmiany – w obliczu niskiej podaży najemcy będą konkurować o najlepsze biura. W efekcie czynsze w najlepszych projektach będą rosły, a najsłabsze będą wycofywane z rynku. Najemcy wracają też do biuro-centrycznego modelu pracy, co powinno się przekładać na większe zapotrzebowanie na powierzchnie. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują ostatnie 12 miesięcy na krajowym rynku biurowym i prognozują najbardziej istotne trendy w 2026 roku.

Popyt wciąż stabilny

Popyt na biura w 2025 r. utrzymał się na podobnym poziomie względem poprzedniego roku. Eksperci JLL szacują, że całkowity wolumen transakcji na głównych rynkach w Polsce wyniesie około 1,5 mln m kw., czyli tyle samo, co 2024 r.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy najemcy kontynuowali swoją politykę z ostatnich lat, czyli testowanie hybrydowego modelu pracy. Cały czas zachowując dużą ostrożność w decyzjach dotyczących najmu - zarówno z uwagi na zmieniające się wytyczne korporacyjne, jak i ograniczenia kosztowe.

Struktura popytu także nie zmieniła się znacząco w porównaniu do 2024 r. W bieżącym roku również dominowały renegocjacje, które stanowią około połowę wszystkich zawieranych umów. Dzieje się to kosztem nowych transakcji, których udział spadł poniżej 45%.

Patrząc na poszczególne rynki regionalne, ożywienie po stronie najemców było widać na dwóch największych, czyli w Warszawie oraz Krakowie. Tamtejsze firmy szukają możliwości optymalizacji i podniesienia standardu zajmowanych biur, muszą jednak mierzyć się z problemem bardzo ograniczonej dostępności nowych, jakościowych powierzchni. Większy najemcy, planujący relokację w tych aglomeracjach będą musieli zabezpieczyć powierzchnię na czas procesu budowlanego (ok. 2-3 lata).

- Przewidujemy, że popyt na biura w 2026 r. będzie wykazywał niewielką tendencję wzrostową, głównie ze względu rosnącą liczbę firm pracujących w modelu hybrydowym z coraz większym wskazaniem na obecność w biurze (+-3 dni w tygodniu). Trend ten jest coraz bardziej widoczny z centralach korporacji w USA i sądzimy, że z czasem będzie również umacniał się na polskim rynku.  Należy jednak pamiętać, że ograniczona dostępność powierzchni najlepszej jakości w kluczowych lokalizacjach nie pozwoli wszystkim najemcom zrealizować swoich planów. Brak nowych projektów staje się głównym czynnikiem hamującym nowy popyt i relokacje – prognozuje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań Rynku, JLL.

Podaż kurczy się dalej

W ostatnich latach obserwowaliśmy stopniowe wygaszanie aktywności deweloperskiej na wszystkich rynkach biurowych w Polsce. Obecnie w budowie znajduje się niewiele ponad 400 000 m kw., jednak do końca roku ten wolumen zmniejszy się do około 350 000 m kw. Oznacza to spadek w porównaniu do grudnia ubiegłego roku, kiedy wskaźnik ten wynosił 410 000 m kw.

Przyczyn niskiej liczby uruchamianych projektów jest wiele.Ograniczony nowy popyt, wysoki współczynnik pustostanów w miastach regionalnych, a także wysokie koszty finansowania, budowy oraz fit-outu spowodowały, że deweloperzy zrezygnowali z budowy spekulacyjnej lub całkowicie zaniechali realizację (czy realizacji?) funkcji biurowej. Wielu z nich przesunęło swoje zainteresowanie na sektor mieszkaniowy i PRS.

Końcówka bieżącego roku przyniosła start kilku nowych inwestycji, m.in. drugiego biurowca w ramach projektu Towarowa 22 w Warszawie czy Nowy Rynek C w Poznaniu. W przygotowaniu są kolejne projekty, których rozpoczęcie budowy jest zapowiadane na 2026 r. Przełomu jednak nie będzie - aktywność deweloperska na głównych rynkach w Polsce utrzyma się na poziomie poniżej 400 000 m kw.

- Głównym czynnikiem wstrzymującym uruchamianie nowych projektów deweloperskich jest ich prognozowana rentowność. Obecnie, przy stawkach czynszu poniżej 19-21 euro za metr kwadratowy, budowa nowych biurowców jest najczęściej nieopłacalna – dotyczy to zarówno warszawskiego Mokotowa, jak i Krakowa.

Wysokość czynszów to jeden z czynników, na które deweloperzy mają bezpośredni, lokalny wpływ. Pozostałe kluczowe parametry, takie jak koszty budowy i finansowania czy stopa kapitalizacji przy wyjściu z inwestycji, w znacznym stopniu pozostają poza ich kontrolą.

Prognozujemy jednak dalszy, dynamiczny wzrost stawek czynszowych w Warszawie, ale również w Krakowie. Powinno to wpłynąć pozytywnie na nastroje deweloperów i przełożyć się na decyzje o uruchomieniu kolejnych inwestycji biurowych – przewiduje Piotr Kamiński, dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowej, JLL.

Czynsze rosną w najlepszych projektach

Eksperci JLL zwracają uwagę, że obecnie mamy do czynienia z postępującą segmentacją rynku, która ma swoje odzwierciedlenie w stawkach czynszu. Najlepsze projekty biurowe w centralnych lokalizacjach odnotowały wzrost stawek, podobnie jak dobrej jakości budynki poza centrum. Natomiast w przypadku najstarszych obiektów, czynsze pozostały na stabilnym poziomie.

Najemcy są gotowi zapłacić premię za jakość, co przekłada się na relatywnie szybszy wzrost stawek za nieruchomości premium. Można było w tym roku zaobserwować to m.in. w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu. Ożywienie popytu na najlepsze powierzchnie i ich niska dostępność będą stymulować konkurencję między najemcami i dalszy wzrost czynszów w tym segmencie.

Co jeszcze czeka rynek biurowy w 2026 roku?

Wycofywanie z oferty nieruchomości, które nie spełniają wymagań najemców, nabiera tempa. Obecnie widzimy te zmiany przede wszystkim w Warszawie, jednak w kolejnych latach do stolicy dołączą też miasta regionalne - szczególnie dojrzałe rynki, takie jak Kraków czy Wrocław. Rosnące wymagania co do standardu technologicznego, spełniania wymogów ESG czy dodatkowych udogodnień dostępnych w budynku, będą eliminować z rynku coraz większą liczbę istniejących nieruchomości biurowych. Właściciele staną przed koniecznością podjęcia strategicznej decyzji co do przyszłości i pozycjonowania ich obiektów. Dla wielu z nich najkorzystniejszą opcją może być zmiana ich funkcji na mieszkaniową, a w skrajnych przypadkach – wyburzenie i uwolnienie działki.

- Po okresie wstrzymywania decyzji, najemcy muszą przygotować się na konieczność podejmowania szybkich działań, ponieważ malejąca dostępność powierzchni i rosnąca konkurencja znacząco ograniczą ich możliwości wyboru w nadchodzących miesiącach. Znalezienie odpowiedniej powierzchni będzie wymagało proaktywnego podejścia, w tym rozmów z deweloperami na wczesnym etapie (podpisywania umów przednajmu) i planowania relokacji z znacznie większym wyprzedzeniem niż dotychczas. Najemcy nie mogą też już zakładać, że przedłużenie obecnej umowy najmu jest jedynie formalnością, wynajmujący stają się bardziej selektywni, co wymusza na firmach wcześniejsze i dokładniejsze planowanie strategii dotyczącej nieruchomości.

Ta część firm, która stanie przed koniecznością zwiększenia zajmowanej powierzchni, zredukowanej po pandemii i będzie poszukiwać całkiem nowego biura, bardzo prawdopodobne, że będzie musiała poczekać, aż nowe budynki biurowe zostaną dostarczone przez deweloperów w perspektywie nawet 3-4 lat.

Najemcy stawiają nacisk na przemyślany design i praktyczne rozwiązania przestrzenne. Po obserwowanym trendzie "ucieczki do jakości" (flight to quality) nastąpiła kolejna faza - "ucieczka do funkcjonalności" (flight to functionality), czyli poszukiwanie przemyślanych i dobrze zaprojektowanych przestrzeni biurowych.

Ponadto, mimo że temat zrównoważonego rozwoju chwilowo spadł z nagłówków gazet, konkurencja o budynki spełniające normy ESG (zrównoważonego rozwoju) nasili się pod presją regulacji, dlatego posiadanie klarownej strategii korporacyjnej w tym zakresie staje się dla firm niezbędne – komentuje Ida Stankiewicz, dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, JLL.