Rynek parków handlowych w Polsce przeżywa boom, ale coraz częściej deweloperzy stają przed dylematem – czy budować kolejny obiekt, gdy konkurencja już działa lub planuje otwarcie w promieniu kilku kilometrów? Eksperci wskazują na kluczowe czynniki determinujące sukces inwestycji.

Z tego tekstu dowiesz się, że:

• Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków parków handlowych w CEE.
• Granica opłacalności inwestycji jest płynna i zależy od wielowymiarowej analizy rynku, nie tylko od liczby mieszkańców.
• Kluczowe znaczenie mają dziś: siła nabywcza, demografia, zachowania zakupowe, dostępność komunikacyjna oraz plany rozwoju infrastruktury.
• Bliskość konkurencyjnego parku handlowego nie przekreśla inwestycji, jeśli nowy obiekt oferuje komplementarny tenant mix.
• Rosnące koszty budowy i finansowania istotnie zawężają margines błędu dla deweloperów.
• Parki handlowe stały się jednym z najbardziej konkurencyjnych i pożądanych aktywów inwestycyjnych w regionie.
• Granica opłacalności przesuwa się w górę – bez dogłębnej analizy i precyzyjnego pozycjonowania projekt ma niewielkie szanse na sukces.
• Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków dla deweloperów parków handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej. Według danych Colliers, krajowy rynek detaliczny wykazuje odporność na zewnętrzne turbulencje gospodarcze, a konsumpcja prywatna pozostaje kluczowym motorem wzrostu. W Polsce funkcjonuje już ponad 700 parków handlowych, a ich udział w nowoczesnej powierzchni handlowej wzrósł z 9 proc. w 2015 roku do 22 proc. w 2025 roku.

Rekordowa dynamika rozwoju

Od początku 2025 roku do końca września oddano do użytku 221 tys. mkw. powierzchni handlowej, z czego aż 183,1 tys. mkw. stanowiły parki handlowe. Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku w budowie znajdowało się blisko 600 tys. m kw. powierzchni handlowej, z czego aż 91 proc. stanowiły inwestycje właśnie w formacie parków handlowych.

– Granica opłacalności budowania parków handlowych jest bardzo płynna i zależy od wielu czynników. Przede wszystkim od dokładnej analizy – nie tylko pod kątem liczby mieszkańców, ale także ich siły nabywczej, struktury demograficznej oraz zachowań zakupowych – mówi Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group.

Analiza kluczem do sukcesu

Ekspert podkreśla, że współczesna analiza lokalizacji musi uwzględniać znacznie więcej zmiennych niż jeszcze dekadę temu.

– Dziś analizujemy nie tylko promień 15-minutowego dojazdu samochodem, ale także dostępność komunikacją publiczną, trendy w rozwoju lokalnej infrastruktury, plany zagospodarowania przestrzennego na kolejne lata oraz – co kluczowe – profile konkurencyjnych obiektów – dodaje Jodko.

Parki handlowe pozostają jednym z głównych formatów realizowanych przez deweloperów aktywnych w sektorze powierzchni handlowych.

Wbrew intuicji obecność konkurencyjnego parku handlowego w odległości zaledwie 2 kilometrów nie musi być wyrokiem dla nowej inwestycji.

– Wszystko zależy od komplementarności oferty. Jeśli istniejący park koncentruje się na segmencie budowlanym i wyposażenia wnętrz, a nowy obiekt zaoferuje silny mix spożywczy z dyskontem jako kotwicą plus usługi, to oba mogą funkcjonować rentownie – wyjaśnia Radosław Jodko.

Kluczowa jest także wielkość lokalnego rynku. – W miastach 50-100 tysięcznych z dynamicznie rozwijającymi się przedmieściami, dwa parki handlowe mogą obsługiwać różne mikrorejony – dodaje ekspert.

ROI pod lupą: stopy kapitalizacji w 2025 roku

Zmiana stóp procentowych i rosnące koszty budowy znacząco wpłynęły na rachunki opłacalności.

BNP Paribas Real Estate Poland podaje, że w trzecim kwartale 2025 roku stopy kapitalizacji osiągnęły poziom 6,5 proc. dla centrów handlowych oraz 7 proc. dla parków handlowych.

– Obserwuję na rynku sporą konkurencję inwestorów o najlepsze parki handlowe, która przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen. W 2025 roku widać było wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji. Szczególnie że polski rynek parków handlowych stał się jednym z najatrakcyjniejszych segmentów inwestycyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej – przekonuje Jodko.

Tenant mix bardziej krytyczny niż kiedykolwiek

Sukces parku handlowego w konkurencyjnym otoczeniu zależy przede wszystkim od unikalności oferty najemców. – Inwestorzy, którzy chcą wejść na rynek z już działającą konkurencją, muszą zaoferować coś, czego nie ma sąsiad. To mogą być marki obecne tylko w dużych miastach, koncepty gastronomiczne nowej generacji czy rozbudowana strefa usług zdrowotnych – wylicza Jodko.
Eksperci są zgodni – rynek parków handlowych czeka faza dojrzewania.

– Wydaje się, że będziemy obserwować coraz więcej przejęć i konsolidacji. Fundusze będą kupować portfele parków, aby osiągnąć efekt skali w zarządzaniu. Jednocześnie nowe projekty będą musiały być znacznie lepiej przemyślane – albo wypełniać rzeczywistą lukę na rynku, albo oferować format premium, którego lokalnie brakuje – prognozuje Jodko.

Kluczowe wnioski dla deweloperów

Granica opłacalności budowania nowych parków handlowych nie jest sztywno określona, ale z pewnością przesuwa się w górę. W dobie rosnących kosztów finansowania i materiałów budowlanych, marginesu na błąd praktycznie nie ma. Deweloperzy powinni zwrócić szczególną uwagę dogłębną analizę, komplementarność oferty, lokalizacje w mniejszych miastach, elastyczne podejście do stóp kapitalizacji, etapowanie inwestycji.

Sukces w konkurencyjnym otoczeniu wymaga nie tylko kapitału, ale przede wszystkim precyzyjnej analizy rynku i odważnych decyzji dotyczących różnicowania oferty.