Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE

Polska pozostaje jednym z kluczowych rynków magazynowych w Europie, oferując nowoczesne zasoby i stabilne fundamenty rozwoju. Choć konkurencja w regionie CEE rośnie, a inwestorzy działają ostrożniej w obliczu niepewności geopolitycznej, rynek wciąż wykazuje odporność. W 2025 roku motorem wzrostu była Warszawa, a prognozy na kolejne lata wskazują na stopniowe ożywienie popytu.

Z perspektywy Europy pozycja polskiego rynku magazynowego pozostaje dobra. Polska jest piątym największym rynkiem magazynowym, z relatywnie młodym i nowoczesnym zasobem. W regionie CEE konkurujemy dziś nie tylko z Czechami, ale coraz częściej także z Rumunią i Węgrami, szczególnie w kontekście kosztów pracy i energii. Mimo to stabilność rynku i jego potencjał wciąż pozostają istotnym atutem.

W 2025 r. zdecydowanym liderem wzrostu rynku magazynowego w kraju była Warszawa, silny był również Górny Śląsk. Inwestorzy z zainteresowaniem patrzyli także na Szczecin. Słabiej wypadły Wrocław i Poznań. Struktura najemców pozostaje stabilna: produkcja odpowiada za ok. 20 proc. popytu. Widać też odbicie w branży logistycznej – po spadku poniżej 30 proc. w ubiegłym roku, obecnie sektor ponownie zaczyna rosnąć. Dalszy rozwój e-commerce może dodatkowo wzmocnić ten trend w kolejnym roku.

Trendy w magazynach

Jednym z kluczowych trendów na polskim rynku magazynowym pozostaje spadek udziału projektów spekulacyjnych. Ten kierunek najprawdopodobniej utrzyma się lub pozostanie na zbliżonym poziomie w kolejnych miesiącach. W praktyce oznacza to mniejszą dostępność gotowej powierzchni i wydłużenie czasu wejścia na rynek – najemcy muszą dziś liczyć się z okresem oczekiwania rzędu 6–7 miesięcy. Strona podażowa dopasowuje się do popytu. Mamy obecnie do czynienia z rynkiem najemcy. Niższy popyt sprawia, że strona podażowa konkuruje o klientów, a procesy decyzyjne się wydłużają. Część firm rozważa zakup gruntów i realizację własnych obiektów, a długość umów najmu stopniowo się wydłuża, nawet do 12–15 lat.

Może wzrosnąć jednak zapotrzebowanie na powierzchnię ze strony wewnętrznego rynku, ze względu na duży wzrost gospodarczy. Będzie to odczuwalne szczególnie w Warszawie i w centrum kraju. To właśnie te regiony najszybciej reagują na poprawę kondycji gospodarki i wzrost konsumpcji.

Na rynek silnie wpływa również sytuacja geopolityczna. Nieprzewidywalność na rynkach globalnych, wojna w Ukrainie oraz zmiany polityczne powodują, że inwestorzy i firmy działają bardziej zachowawczo. Widać skracanie horyzontów decyzyjnych i większą ostrożność w podejmowaniu strategicznych inwestycji, co nie sprzyja bardzo szybkiemu wzrostowi, choć rynek nadal rozwija się stabilnie.

Prognozy na 2026 r.

Patrząc w przyszłość, nastroje są umiarkowanie optymistyczne. Od sierpnia i września bieżącego roku widać wzrost liczby zapytań ze strony klientów, co może przełożyć się na wyraźniejsze ożywienie w przyszłym roku, a jeszcze mocniej w kolejnym. Potencjalne zakończenie wojny oraz poprawa sytuacji gospodarczej w Europie Zachodniej, zwłaszcza w Niemczech, mogą szczególnie wpłynąć na odbudowę popytu na zachodniej ścianie kraju – w rejonie Poznania, Wrocławia i Zielonej Góry.