Według badania CBRE „European Investor Intentions Survey 2026” nastroje inwestorów w Europie Środkowej i Wschodniej będą się poprawiać w 2026 r. Uczestnicy rynku wskazują, że będzie to bardziej aktywny rok pod względem transakcji na rynku nieruchomości dla tego regionu, w porównaniu z ogólną średnią europejską. Podczas gdy wiele rynków europejskich zmierza w kierunku stopniowej normalizacji, region CEE wyróżnia się silniejszym tempem wzrostu, większą skłonnością do podejmowania ryzyka i wyższą pewnością dotyczącą otoczenia makroekonomicznego.

Zgodnie z badaniem 58 proc. inwestorów działających w Europie Środkowo-Wschodniej planuje zwiększyć swoją aktywność zakupową w 2026 r., w porównaniu do 56 proc. w całej Europie. Aktywność po stronie sprzedaży jest jeszcze bardziej wyraźna: 48 proc. inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej spodziewa się sprzedać więcej aktywów, co znacznie przewyższa średnią europejską wynoszącą 41 proc. Jednocześnie odsetek inwestorów niechętnych do sprzedaży spadł do zaledwie 10 proc. z ponad 22 proc. dwa lata wcześniej, osiągając najniższy odnotowany poziom. Te trendy wskazują, że rynek Europy Środkowo-Wschodniej wkracza w fazę przyspieszonej rotacji aktywów, napędzanej zarówno poszukiwaniem okazji, jak i wymogami recyklingu kapitału.

Strategie zwiększania wartości zyskują na znaczeniu w obliczu korekt na rynku

W obecnych warunkach rynkowych strategie inwestycyjne są pragmatyczne. 41 proc. inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej decyduje się na strategie „value add”, w porównaniu z 37 proc. w całej Europie, podczas gdy na preferencję „core” wskazuje po 17 proc. To pokazuje większy nacisk na repozycjonowanie, selektywną przebudowę i możliwości uzyskania wyższych zysków, ponieważ inwestorzy zmagają się z lukami płynnościowymi, ustalaniem cen i zwiększoną zmiennością wzrostu.

– Według naszego badania jeden na pięciu europejskich inwestorów planuje ulokować kapitał w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Londyn pozostaje na szczycie ich listy, ale Warszawa awansowała z piątego na trzecie miejsce, osiągając najwyższą pozycję w historii. Wyprzedziła tym samym tradycyjne centra zachodnioeuropejskie, takie jak Berlin czy Paryż – powiedział Przemysław Felicki, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w CBRE.

Luka między oczekiwaniami cenowymi stron transakcji pogłębiła się, wzrastając z 51 proc. do 59 proc. w Europie Środkowo-Wschodniej, podczas gdy w całej Europie odnotowano niewielki spadek z 64 proc. do 62 proc. To pokazuje, że utrzymują się napięcia między oczekiwaniami kupujących i sprzedających.

Korzystne warunki sprzyjają zaufaniu

Pomimo podwyższonego ryzyka, inwestorzy wskazują na kilka czynników sprzyjających zaufaniu do rynku Europy Środkowo-Wschodniej. Niższe koszty zadłużenia wymienia 59,8 proc. inwestorów z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w porównaniu z 46 proc. w całej Europie, co czyni je najważniejszym czynnikiem sprzyjającym w regionie. Atrakcyjne ceny wejścia (43,3 proc.) i zmniejszona liczba projektów deweloperskich (40,9 proc.) są również częściej wskazywane w regionie CEE jako czynniki pozytywne w porównaniu do szerszej próby europejskiej, co wspiera decyzje inwestycyjne.

Na poziomie europejskim nastroje uległy znacznej poprawie: 89 proc. inwestorów spodziewa się wzrostu lub utrzymania się aktywności zakupowej w 2026 r., a 83 proc. przewiduje wzrost lub utrzymanie się aktywności sprzedażowej. Ta ogólna poprawa nastrojów znajduje odzwierciedlenie na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie inwestorzy coraz częściej postrzegają rok 2026 jako czas ożywienia w obszarze transakcji.

Sektor mieszkaniowy pozostaje filarem rynku

Nieruchomości mieszkalne utrzymują pozycję najbardziej atrakcyjnego sektora w całej Europie. Preferencje inwestorów dotyczące obiektów mieszkaniowych wzrosły z około 23 proc. w 2022 r. do prawie 34 proc. w 2026 r. Logistyka, po osiągnięciu szczytu w 2024 r., spadła do około 25 proc., podczas gdy sektor biurowy odnotował spadek, z prawie 39 proc. w 2022 r. do około 13 proc. w 2026 r. Sektor detaliczny i hotelarski ustabilizowały się na niskim lub średnim poziomie jednocyfrowym. Preferencje inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej są zgodne z tym trendem.

– Alokacje kapitału zmieniają kierunek z logistyki dominującej w 2024 r., w stronę bardziej zrównoważonego zestawu sektorów do 2026 r. Nieruchomości mieszkaniowe pozostają kluczowe, pomimo nadal ograniczonych wolumenów inwestycji w niektórych częściach regionu. Znaczenie zyskują nieruchomości handlowe i hotelowe, podczas gdy nieruchomości biurowe odnotowują niewielki wzrost popularności po gwałtownym spadku po pandemii – dodał Przemysław Felicki.

Miasta Europy Środkowo-Wschodniej zyskują na znaczeniu w rankingach inwestycji

W rankingu najbardziej atrakcyjnych miast Europy pod względem transgranicznych inwestycji w nieruchomości w 2026 r. nastąpiły znaczące zmiany. Londyn utrzymuje swoją długoletnią pozycję na szczycie, a Madryt i Barcelona zapewniają sobie miejsca w pierwszej piątce. Najbardziej znaczącą zmianą dla regionu Europy Środkowo-Wschodniej jest awans Warszawy na trzecie miejsce, co stanowi jej najwyższy dotychczasowy wynik i podkreśla rosnącą międzynarodową atrakcyjność wybranych rynków Europy Środkowo-Wschodniej. Zmiana ta zbiega się w czasie ze względnym spadkiem pozycji w rankingu kilku tradycyjnie dominujących miast Europy Zachodniej.

Na poziomie krajowym Polska zajmuje trzecie miejsce wśród rynków europejskich, które mają przynieść najwyższe całkowite zyski z nieruchomości w 2026 r., po Hiszpanii na pierwszym miejscu i Wielkiej Brytanii na drugim.

Kwestie ESG kształtowane przez wrażliwość na ryzyko i ceny

Zrównoważony rozwój nadal wpływa na decyzje inwestycyjne w całej Europie i Europie Środkowo-Wschodniej. Modernizacja istniejących budynków jest uznawana za najczęstszą strategię ESG, priorytetową dla 67 proc. inwestorów z CEE, w porównaniu z 63 proc. w całej Europie. Ponadto 33 proc. inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej domaga się obniżek cen aktywów o słabych wynikach w zakresie zrównoważonego rozwoju, w porównaniu z 23 proc. w Europie. Z kolei 24 proc. jest bardziej skłonnych całkowicie unikać takich aktywów, w porównaniu z 21 proc. na poziomie europejskim. Chociaż kwestie ESG mają wpływ na prawie wszystkich inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej, często są one stosowane w celu ograniczenia ryzyka i obniżenia kosztów, a nie w celu priorytetowego traktowania proaktywnych ulepszeń w zakresie zrównoważonego rozwoju. Coraz częściej wyniki w zakresie zrównoważonego rozwoju znajdują bezpośrednie odzwierciedlenie w wycenie aktywów i wyborze inwestycji.