Rok 2025 pokazał, że bez jednoznacznych regulacji wdrażanie rozwiązań ESG w budownictwie mieszkaniowym pozostaje ograniczone. Z doświadczeń architektów wynika, że faktyczne zmiany w projektach deweloperskich napędzane są przede wszystkim przez wymogi formalne, a nie deklaratywne strategie. Nadchodzące regulacje, w tym implementacja Dyrektywy EPBD, mogą jednak istotnie przyspieszyć transformację rynku.

Po 2024 roku, w którym ESG było wskazywane jako jeden z kluczowych trendów rynku nieruchomości, praktyka pokazała wyraźny rozdźwięk między deklaracjami a rzeczywistością. – We współpracy z dużymi polskimi deweloperami nie widać wyraźnego ukierunkowania nowych inwestycji mieszkaniowych na pełne standardy ESG. Najczęściej wdrażanym rozwiązaniem prośrodowiskowym w 2025 roku pozostają instalacje fotowoltaiczne na dachach budynków, służące zasilaniu części wspólnych, czyli rozwiązanie obniżające koszty eksploatacji bez istotnego wpływu na koszty realizacji inwestycji – podkreśla Łukasz Tondel z SRDK STUDIO, dyrektor ds. inwestycji i ESG.

Certyfikacja wielokryterialna zyskuje na znaczeniu

Rosnąca liczba deweloperów rozważa certyfikację inwestycji mieszkaniowych w systemach takich jak BREEAM, LEED czy Zielony Dom. Systemy te umożliwiają obiektywną ocenę poziomu zrównoważenia inwestycji w wymiarach środowiskowym i społecznym, stawiając komfort oraz długofalowe potrzeby mieszkańców w centrum procesu projektowego. Niektóre gminy wprowadzają własne wytyczne dla nowo powstających i modernizowanych obiektów. Pod koniec 2025 roku ogłoszono Wrocławski Standard Zielonego Budynku zawierających 65 kryteriów.

Prawo zmienia projekty szybciej niż strategie

Kluczową rolę we wdrażaniu faktycznych rozwiązań ESG odgrywają dziś wymogi formalne. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego coraz powszechniej zobowiązują inwestorów do zagospodarowania 100% wód opadowych na terenie inwestycji. W praktyce oznacza to konieczność stosowania systemów retencji – zarówno zbiorników podziemnych, jak i rozwiązań powierzchniowych: ogrodów deszczowych, zielonych niecek czy zwiększonego udziału terenów biologicznie czynnych, co sprzyja bioróżnorodności na osiedlach.

Podobny mechanizm działa w obszarze elektromobilności – obowiązek zapewnienia odpowiedniej mocy elektrycznej dla nowych inwestycji (minimum 50%) realnie zwiększa dostępność infrastruktury do ładowania pojazdów elektrycznych.

Dyrektywa EPBD wyznacza nowy standard dla całej branży

Przełomowe znaczenie dla rynku będzie miała implementacja unijnej Dyrektywy EPBD, transponowanej w Polsce poprzez nowelizację Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Regulacje przewidują stopniowe dochodzenie do zerowej emisji netto CO₂ – początkowo w budynkach publicznych, a od 2030 roku we wszystkich nowych budynkach. Branża stanie przed wyzwaniem wdrażania nowych standardów projektowych i materiałowych, które trwale zmienią sposób przygotowania i realizacji inwestycji.

ESG staje się mierzalnym standardem

Kierunek zmian jest jednoznaczny. Zrównoważone budownictwo będzie stopniowo stawać się rynkową normą – pod wpływem zaostrzających się regulacji, rosnących wymagań instytucji finansowych oraz oczekiwań klientów końcowych. ESG przestaje być obszarem deklaratywnym, a staje się mierzalnym elementem procesu inwestycyjnego – od planowania, przez projektowanie, po eksploatację budynków.