Poprawa warunków makroekonomicznych, rosnący popyt i spadająca dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych sprawiają, że budowa biurowca może znów stawać się atrakcyjna dla deweloperów – wskazuje raport CBRE „2026 Poland Real Estate Market Outlook”. W 2025 r. na polskim rynku przybyło 108 tys. mkw. przestrzeni do pracy, a popyt na nią wyniósł 1,56 mln mkw. Ilość powierzchni dostępnej na wynajem mocno spadła. W efekcie trend wyburzania budynków biurowych pod obiekty o innej funkcji zostanie z drugiej strony zestawiony z rosnącym zainteresowaniem deweloperów biurowych centralnymi lokalizacjami. Eksperci CBRE wskazują, że inwestorzy coraz częściej – w zależności od lokalizacji, decydują się na zachowanie funkcji biura.

Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej skurczyły się w ciągu ostatniego roku. Na przykład w Warszawie na koniec 2025 r. wyniosły 6,23 mln mkw., wobec 6,29 mln mkw. rok wcześniej. Podaż skurczyła się też choćby we Wrocławiu. To efekt zmian funkcji budynków. Zdaniem ekspertów CBRE, w 2026 r. poza utrzymującym się trendem szukania nowych, bardziej optymalnych funkcji dla niektórych biurowców, będziemy również obserwować powrót zainteresowania właśnie funkcją biurową. Lepsze warunki makroekonomiczne oraz wyższy optymizm firm w podejmowaniu decyzji o relokacji lub ekspansji przekładają się na rosnący popyt na wysokiej jakości powierzchnie. W odpowiedzi na to spodziewany jest wzrost podaży nowych biur, choć deweloperzy pozostają ostrożni i bardzo selektywni w swoich planach inwestycyjnych. Ograniczona dostępność działek w centrum miast będzie wymuszać remonty lub wyburzenia istniejących budynków.

– Wśród dotychczasowych decyzji o wyburzeniach starszych obiektów biurowych przeważały zmiany przeznaczenia terenu pod inny cel, np. mieszkaniowy. Ten trend, podobnie jak na innych rozwiniętych rynkach Europy, na stałe wpisze się w krajobraz biurowy, ale pojawiać się będzie jeszcze jeden – nowe inwestycje biurowe lub modernizacje w ścisłych centrach miast. Coraz częściej widzimy, że zakupy nieruchomości w centrach miast, również tych starszych, są realizowane z planem zachowania funkcji biurowej, po modernizacji czy wyburzeniu. Utrzymujący się wysoki popyt na nowoczesne powierzchnie do pracy i spadająca dostępność sprawiają, że stawki czynszów rosną, a budowa budynku biurowego znów zaczyna być atrakcyjnym przedsięwzięciem – mówi Katarzyna Gajewska, dyrektorka działu badań i analiz rynku w CBRE.

Rosnące czynsze będą wpływać na wybór lokalizacji

Najemcy, podobnie jak inwestorzy i deweloperzy, interesują się przede wszystkim lokalizacjami w centrach miast. Takie podejście będzie napędzać rozwój rynku biurowego w 2026 r. Na razie jednak dostępność biur na wynajem pozostaje tam mocno ograniczona. W najlepszych lokalizacjach w Warszawie wskaźnik pustostanów spadł do 5 proc., a w całej stolicy sięga 9,1 proc. Z kolei w miastach regionalnych wynosi przeciętnie 16,9 proc., a w samym Krakowie różnica między średnią rynku, a centrum jest podobnie wyraźna jak w Warszawie. Czynsze rosną, szczególnie w topowych lokalizacjach centralnych obszarów biznesowych. Alternatywą niektórych firm, stają się tzw. „second best locations”, oferujące niższe czynsze w bardziej peryferyjnych dzielnicach miast, czy też w dobrze zlokalizowanych starszych budynkach

– Nie tylko lokalizacja, ale także jakość, będą napędzać rozwój biur w 2026 roku. Ważne są estetyka i design, a także jakość powietrza, oświetlenie i akustyka. Obiekty muszą spełniać coraz wyższe standardy. W efekcie, deweloperzy i właściciele biur inwestują w modernizację i rozwój swoich obiektów, aby sprostać rosnącym wymaganiom firm. Nieodłącznym elementem staje się też aranżowanie otoczenia budynku i parteru handlowego tak, by po godzinach pracy budynek wciąż tętnił życiem – staje się to jednym z kluczowych oczekiwań najemców – mówi Katarzyna Gajewska, CBRE.