I kwartał 2026 roku przyniósł stabilizację po stronie podaży oraz wyraźne spowolnienie wolumenu transakcji najmu na ośmiu głównych biurowych rynkach regionalnych w Polsce. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej przekroczyły 6,76 mln mkw., jednak rosnący poziom pustostanów i niższa aktywność najemców pokazują, że rynek pozostaje w fazie dostosowania do aktualnych realiów gospodarczych. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO podsumowuje sytuację na regionalnych rynkach biurowych w I kwartale 2026 roku.

Na koniec marca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce: Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Poznaniu, Łodzi, Lublinie i Szczecinie wyniosły 6 760 600 mkw. Największymi rynkami pozostawały nadal Kraków (1 851 100 mkw.), Wrocław (1 361 800 mkw.) oraz Trójmiasto (1 075 000 mkw.).

W ciągu pierwszych trzech miesięcy 2026 roku deweloperzy oddali do użytku pięć projektów biurowych o łącznej powierzchni 47 200 mkw. Wynik ten potwierdza utrzymujące się ograniczenie nowej podaży w regionach. Niemniej jednak wśród oddanych inwestycji do końca I kw. 2026 roku znalazły się m.in. Swobodna SPOT (Wrocław, 14 600 mkw.), Punkt (Gdańsk,12 700 mkw.) czy Fabryczna Office Park B7 (Kraków, 8400 mkw.). Aktywność deweloperska pozostaje selektywna i skoncentrowana na projektach najlepiej dopasowanych do aktualnych potrzeb rynku.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO, wyjaśnia: „Dane za I kwartał 2026 roku pokazują, że regionalne rynki biurowe wchodzą w rok w warunkach ograniczonej nowej podaży, ale jednocześnie z wciąż wysokim poziomem dostępnej powierzchni. Wysoki współczynnik pustostanów sprzyja większej konkurencji pomiędzy budynkami i wymusza większą elastyczność po stronie właścicieli”.

Na koniec marca 2026 roku na ośmiu regionalnych rynkach biurowych w Polsce dostępnych było ok. 1 178 300 mkw. powierzchni do wynajęcia od zaraz, co przełożyło się na współczynnik pustostanów na poziomie 17,4%. Oznaczało to wzrost o 0,5 p.p. względem poprzedniego kwartału, przy jednoczesnym spadku o 0,1 p.p. w ujęciu rocznym. Najwyższy poziom niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,1%) i Wrocławiu (22%), a najniższy w Szczecinie (7,9%).

Po stronie popytu I kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne spowolnienie aktywności najemców. Całkowity wolumen transakcji najmu wyniósł 121 500 mkw., co oznacza spadek o 51% kwartał do kwartału oraz o 30% rok do roku. Najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Trójmieście (49 500 mkw.), następnie we Wrocławiu (25 500 mkw.) oraz w Krakowie (16 700 mkw.).

Karolina Słysz, Head of Regional Markets, Office Agency, AXI IMMO, komentuje: „Spadek wolumenu transakcji najmu w ujęciu kwartalnym i rocznym potwierdza, że decyzje najemców podejmowane są dziś z większą ostrożnością. Widzimy koncentrację popytu na najlepszych lokalizacjach i projektach, które oferują wysoką jakość oraz konkurencyjne koszty użytkowania”.

Struktura popytu wskazuje na dominację nowych umów najmu, które odpowiadały za 51% wolumenu transakcji. Renegocjacje stanowiły 37%, ekspansje 11%, natomiast powierzchnie przeznaczone na użytek własny właścicieli budynków odpowiadały za 1% całkowitej aktywności najemców.

Emilia Trofimiuk, AXI IMMO, dodaje: „Utrzymująca się przewaga nowych umów w strukturze popytu pokazuje, że część firm wciąż aktywnie poszukuje powierzchni biurowej, jednak procesy te są dziś dłuższe i bardziej selektywne. Najemcy przykładają coraz większą wagę do lokalizacji, standardu budynku oraz kosztów eksploatacyjnych”.

Wśród największych transakcji zawartych w I kwartale 2026 roku znalazło się przedłużenie umowy najmu na 13 000 mkw. przez poufnego najemcę z sektora usług dla biznesu w dwóch budynkach kompleksu Business Garden we Wrocławiu oraz renegocjacja umowy na 6800 mkw. przez firmę Adtran w budynku Tensor Y w Gdyni.

Karolina Słysz, AXI IMMO, mówi: „Wysoki poziom pustostanów na części rynków regionalnych będzie w kolejnych kwartałach sprzyjał dalszym negocjacjom warunków najmu, zwłaszcza w starszych obiektach. Jednocześnie najlepsze projekty, oferujące nowoczesne rozwiązania i wysoką efektywność, powinny utrzymać stabilne zainteresowanie najemców”.

Emilia Trofimiuk podsumowuje: „Dane za I kwartał 2026 roku pokazują, że regionalne rynki biurowe pozostają w fazie równoważenia podaży i popytu. Ograniczona nowa podaż, wysoki poziom dostępnej powierzchni oraz selektywna aktywność najemców sprzyjają dalszej konkurencji pomiędzy budynkami i wymuszają większą elastyczność strategii właścicieli nieruchomości”.