Monika Sułdecka - Karaś - Knight Frank

Krakowski rynek biurowy utrzymał stabilne fundamenty w I kwartale 2026 roku, pomimo wyraźnego spadku aktywności najemców po rekordowym 2025 roku. Stabilny poziom pustostanów, ograniczona nowa podaż oraz rosnący udział nowych umów i ekspansji potwierdzają odporność największego regionalnego rynku biurowego w Polsce.

Zasoby biurowe Krakowa wynoszą 1,85 mln mkw., co odpowiada około 14% całkowitej powierzchni biurowej w Polsce. W I kwartale 2026 roku zarówno wskaźnik pustostanów, jak i czynsze wywoławcze pozostały stabilne, mimo niższego wolumenu najmu.

Niska nowa podaż ogranicza dostępność nowoczesnych biur w Krakowie

Aktywność deweloperska w Krakowie, podobnie jak na większości regionalnych rynków biurowych w Polsce, pozostaje bardzo ograniczona. W I kwartale 2026 roku ukończono jedynie jeden projekt – Fabryczna Office Park B7 o powierzchni około 8 000 mkw..

Obecnie w budowie znajduje się około 50 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego ponad połowa ma zostać oddana jeszcze w tym roku. Największym realizowanym projektem pozostaje Tischnera Green Park (24 000 mkw.), którego ukończenie planowane jest na koniec 2027 roku.

„Krakowski rynek biurowy funkcjonuje obecnie w warunkach bardzo ograniczonej nowej podaży. Niska aktywność deweloperska będzie w kolejnych kwartałach wspierać stabilizację rynku oraz stopniowe ograniczanie dostępności nowoczesnej powierzchni,” – komentuje Dorota, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.

Nowe umowy dominują w strukturze popytu

W I kwartale 2026 roku wynajęto w Krakowie niespełna 17 000 mkw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 66% rok do roku po bardzo mocnym poprzednim roku. Mimo niższego wolumenu struktura popytu pozostaje pozytywnym sygnałem dla rynku.

Nowe umowy odpowiadały za 60% całkowitego wolumenu najmu, a udział ekspansji wzrósł do 12%. Wskazuje to na większą gotowość firm do podejmowania nowych decyzji dotyczących powierzchni biurowej oraz dalszego rozwoju działalności w Krakowie.

Rynek najmu nadal napędzają przede wszystkim firmy z sektora usług dla biznesu (21%) oraz branży IT (17%), jednak w pierwszym kwartale istotną rolę odegrał również sektor produkcyjny, który odpowiadał za niemal jedną trzecią podpisanych umów (32%).

„Pomimo chwilowego spowolnienia aktywności najemców obserwujemy rosnący udział nowych umów i ekspansji, co potwierdza, że firmy nadal postrzegają Kraków jako atrakcyjną lokalizację do rozwoju biznesu,” – dodaje Monika Sułdecka-Karaś, partner, dyrektor regionalna w Knight Frank.

Pustostany w centrum Krakowa pozostają wyraźnie niższe

Na koniec I kwartału 2026 roku wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł 18,4% i pozostał praktycznie niezmieniony względem poprzedniego kwartału. Stabilizacja poziomu pustostanów wynikała m.in. z rosnącego udziału rozszerzeń oraz ograniczonej nowej podaży.

Rynek pozostaje jednak wyraźnie spolaryzowany. Najlepszą sytuację obserwuje się w centralnych lokalizacjach, gdzie poziom pustostanów wynosi jedynie 9,8%.

W perspektywie kolejnych kwartałów niska aktywność deweloperska oraz utrzymujący się udział nowych umów i ekspansji powinny sprzyjać dalszej stabilizacji rynku.

Czynsze biurowe w Krakowie utrzymują stabilny poziom

W I kwartale 2026 roku czynsze wywoławcze w nowoczesnych biurowcach w Krakowie pozostawały stabilne i najczęściej mieściły się w przedziale od 10 do 18 EUR/mkw./miesiąc. W najbardziej prestiżowych projektach stawki przekraczały górną granicę tego zakresu.

Stabilne pozostawały również opłaty eksploatacyjne, które wynosiły od 16 do 29 PLN/mkw./miesiąc, w zależności od standardu budynku i zakresu oferowanych usług.