Zakup mieszkania to dla większości osób moment, w którym widzą już gotowy budynek, mieszkanie pokazowe i konkretne terminy odbiorów. Tymczasem inwestycja zaczyna się przecież na długo przed wbiciem pierwszej łopaty. Od znalezienia odpowiedniej działki do przekazania kluczy mieszkańcom mija zwykle kilka lat, a cały proces wymaga zaangażowania specjalistów z wielu dziedzin - urbanistów, architektów, prawników, inżynierów i ekspertów finansowych. Jak naprawdę wygląda tworzenie inwestycji mieszkaniowej „od kuchni”?

Grunt to… grunt

Najbardziej czasochłonnym etapem często okazuje się nie sama budowa, ale przygotowanie inwestycji przed jej rozpoczęciem. Kluczowe znaczenie ma wybór odpowiedniej działki.

Dobra lokalizacja to znacznie więcej niż atrakcyjny adres. Analizujemy takie aspekty jak dostęp do komunikacji, szkół, usług, terenów zielonych, ale także potencjał rozwoju całej okolicy w perspektywie kolejnych lat. Ważne są również kwestie formalne, jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwości zabudowy czy dostęp do infrastruktury technicznej - mówi Natalia Gronuś, Dyrektor ds. Rozwoju i Zakupu Gruntów Budlex.

Na tym etapie deweloperzy analizują również sytuację rynkową i potrzeby przyszłych mieszkańców. Inaczej projektuje się inwestycję nastawioną na rodziny, inaczej osiedle premium, a jeszcze inaczej apartamenty inwestycyjne.

Formalności potrafią trwać dłużej niż budowa

Po zakupie gruntu rozpoczyna się etap przygotowania inwestycji pod względem administracyjnym i projektowym. To właśnie wtedy powstaje koncepcja architektoniczna, prowadzone są uzgodnienia z urzędami i kompletowana jest dokumentacja potrzebna do uzyskania pozwolenia na budowę.

W opinii klientów budowa zaczyna się wtedy, gdy na działce pojawia się ciężki sprzęt. W praktyce wcześniej przez wiele miesięcy trwają prace koncepcyjne, projektowe i administracyjne. To bardzo wymagający etap, bo każda decyzja wpływa później na komfort mieszkańców i funkcjonowanie całego osiedla – podkreśla Natalia Gronuś.

W zależności od skali projektu i stopnia skomplikowania procedur administracyjnych, przygotowanie inwestycji może trwać od kilkunastu miesięcy do nawet kilku lat.

Projektowanie mieszkań zmieniło się po pandemii

W ostatnich latach wyraźnie zmieniły się oczekiwania klientów wobec mieszkań i osiedli. Deweloperzy coraz większą wagę przykładają nie tylko do metrażu, ale również funkcjonalności przestrzeni. Rosnące znaczenie mają duże balkony, tarasy, dodatkowe miejsca do pracy zdalnej czy tereny zielone dostępne dla mieszkańców. Coraz częściej pojawiają się także rozwiązania związane z energooszczędnością i technologiami smart.

Klienci są dziś dużo bardziej świadomi. Zwracają uwagę nie tylko na cenę czy lokalizację, ale również na jakość części wspólnych, układ mieszkań, ekologię czy koszty późniejszego utrzymania nieruchomości - mówi Małgorzata Maziarz, Dyrektor Marketingu Budlex.

Budowa to najbardziej widoczny, ale niejedyny etap

Po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozpoczyna się realizacja inwestycji. To etap najbardziej zauważalny dla klientów, ale w rzeczywistości będący efektem wielu miesięcy przygotowań.

Na placu budowy równolegle pracują generalni wykonawcy, inżynierowie, kierownicy budów, inspektorzy nadzoru i projektanci. Harmonogram musi uwzględniać setki procesów realizowanych w odpowiedniej kolejności – od prac ziemnych po instalacje, elewacje i wykończenie części wspólnych.

Jednocześnie deweloper prowadzi sprzedaż mieszkań, obsługę klientów i finansowanie inwestycji. Szczególnie istotne pozostaje zachowanie terminowości oraz kontrola jakości wykonania.

Odbiór mieszkania to finał wieloletniego procesu

Ostatnim etapem jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie oraz przekazanie mieszkań właścicielom. Dla klientów to moment odbioru kluczy, ale dla dewelopera zwieńczenie procesu, który często trwał kilka lat.

Każda inwestycja to długofalowy projekt wymagający współpracy wielu zespołów i podejmowania decyzji z dużym wyprzedzeniem. Ostatecznie najważniejsze jest jednak to, by stworzyć miejsce, w którym mieszkańcy będą po prostu dobrze żyć - podsumowuje Małgorzata Maziarz.

Wraz z rosnącymi wymaganiami klientów i coraz bardziej złożonymi regulacjami proces przygotowania inwestycji będzie stawał się jeszcze bardziej wymagający. Jednocześnie właśnie jakość planowania i doświadczenie dewelopera coraz częściej decydują o sukcesie projektu oraz późniejszym komforcie mieszkańców.