Służewiec Przemysłowy, część stołecznej dzielnicy Mokotów, to miejsce, które na przestrzeni niespełna stulecia stało się polem dla wystąpienia trzech kolejnych monokultur przestrzennych. Przedwojenny teren rolniczy w latach 50-tych zaczął ustępować miejsca fabrykom i zakładom pracy Południowej Dzielnicy Przemysłowo-Składowej, by w latach 90. ponownie ustąpić miejsca – tym razem nowej dzielnicy biurowej. Był on w tym czasie przestrzenią mającą realizować wyobrażenia ery wczesnego polskiego kapitalizmu na temat nowoczesnej, wielkomiejskiej dzielnicy biznesowej, z nowymi formami architektury odpowiadającymi nowym formom pracy. Monofunkcyjna dzielnica, zdominowana przez setki tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej, z czasem powszechnie zaczęła być nazywana przez warszawiaków “Mordorem”: przestrzenią nieprzyjazną, funkcjonującą pod dyktat rytmu życia wyznaczanego godzinami pracy biurowej, zakorkowaną w godzinach szczytu i zamierającą po 17:00.

W ostatnich latach ta część Warszawy przechodzi szeroko zakrojoną transformację, której celem jest funkcjonalne zrównoważenie dzielnicy. Niektóre z powstałych w latach 90. biurowców, niedostosowane do współczesnych standardów, przez co nieefektywne, stopniowo zastępowane są zabudową mieszkaniową.

Inwestycja Modern Mokotów jest pod wieloma względami prekursorskim przedsięwzięciem na tym polu i pierwszym realizowanym w takiej skali. W ramach inwestycji pochodzący z lat 90. kompleks biurowy Empark Mokotów (powstały częściowo poprzez adaptację wcześniejszych budynków przemysłowych) zostanie zastąpiony osiedlem z zabudową mieszkaniowo-usługową uzupełnioną o tereny zielone i przestrzenie publiczne. Inwestor pokrył ponadto koszty budowy pobliskiej szkoły podstawowej dla 450 uczniów.

Za masterplan osiedla odpowiada pracownia BBGK Architekci. Jak podkreślają jego autorzy, osiedle zostało zaprojektowane zgodnie z koncepcją miasta 15-minutowego, czyli zaplanowanego w taki sposób, by większość podstawowych potrzeb można było zaspokoić w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca zamieszkania: w promieniu kilku minut pieszego spaceru, jazdy rowerem bądź środkami transportu publicznego. Założenia masterplanu opierają się również na modelowych parametrach miasta zrównoważonego wypracowanych przez pracownię podczas prac nad Warszawską Dzielnicą Społeczną – projektem studialnym współtworzonym przez architektów i urbanistów BBGK we współpracy z ekspertami z zakresu m.in. polityki mieszkaniowej, transportu publicznego i reprezentantami samorządu.

“Miasto jest nieustannie przeobrażającym się organizmem, zmieniającym się na przestrzeni lat wraz z potrzebami jego użytkowników i postępem technologii. Nasz projekt przekształcenia stołecznego Służewca można opisać terminem “operacja miasto”, gdzie operacja ta przeprowadzana jest na kilku płaszczyznach: urbanistycznej, przestrzennej i funkcjonalnej, co ma też bezpośrednie przełożenie społeczne i środowiskowe” – tłumaczą autorzy z pracowni BBGK Architekci.

W kierunku miasta zrównoważonego

Punktem wyjścia dla koncepcji przestrzennej osiedla była miastotwórczość – idea, która zakłada, że myślenie o budynku powinno wykraczać poza granice samej działki. To projektowanie budynku jako części większej całości, poprzez płynną kontynuację bądź uzupełnianie przestrzeni.

Architekci BBGK uporządkowali zabudowę poprzemysłowego kwartału, która podporządkowana była logice funkcjonowania zakładu produkcyjnego, a nie współczesnego miasta. Kwartał podzielony został na mniejsze jednostki zabudowy, które skalą odpowiadają skali zabudowy Starego Mokotowa - uznawanego za jedno z najbardziej przyjaznych miejsc do życia w Warszawie. Kompozycja przestrzenna zabudowy osiedla stworzy rytmiczną pierzeję ulicy Wołoskiej, wysokością dostosowaną do okolicznej zabudowy i skali szerokiej ulicy Wołoskiej, dodatkowo stymulującą życie miejskie aktywnymi parterami z lokalami usługowymi.

W dwóch przeciwległych, eksponowanych punktach kwartału zaplanowano dwa budynki o reprezentacyjnej, wielkomiejskiej architekturze - lokalne akcenty urbanistyczne wyróżniające się na tle pozostałej zabudowy i wizualnie spajające założenie w całość. Pomiędzy nimi rozciąga się ścieżka sąsiedzka meandrująca przez wnętrze kwartału. Na jej osi znajdą się ogólnodostępne przestrzenie publiczne i tereny zielone: skwery i place zabaw, będące przestrzenią interakcji społecznych i budowania lokalnej wspólnoty. Do ścieżki przylegać będą także dziedzińce o półprywatnym charakterze. Innym istotnym i komplementarnym wobec wspólnoty czynnikiem jest różnorodność - w tym przypadku wspierana ofertą mieszkań o zróżnicowanych metrażach i układach przestrzennych adresowaną do osób o różnych stylach życia i na różnych jego etapach.

„Wprowadzenie odmiennych funkcji - mieszkań, lokali z ofertą usługową i infrastruktury społecznej - sprawi, że w kwartale życie toczyć się będzie także po godzinach pracy biur, a tereny publiczne i zielone skwery wypełnią się ludźmi” - mówią architekci.

Zmiany te przyniosą szeroko zakrojone efekty nie tylko społeczne, ale też ekologiczne. Lokalizacja na jednym obszarze zabudowy o zróżnicowanych funkcjach skraca codzienne dystanse pomiędzy miejscem zamieszkania, miejscem pracy czy szkołą, umożliwia pokonywanie ich pieszo, jednośladem bądź komunikacją publiczną. Daje tym samym alternatywę wobec poruszania się samochodem. W ramach wspierania alternatywnych form transportu miejskiego w obrębie osiedla powstała infrastruktura piesza i rowerowa, w tym nowa ścieżka rowerowa pomiędzy ulicami Domaniewską i Marynarską, ponad 3600 miejsc postojowych dla jednośladów oraz samoobsługowe warsztaty rowerowe z myjniami. W odległości krótkiego spaceru od linii zabudowy znajdują się także przystanki autobusowe i tramwajowe.

Funkcjonujący pomiędzy dawnymi biurowcami szczelnie wybetonowany parking samochodowy (zajmował aż 3 ha z 9 ha dawnego kompleksu biurowego) wewnątrz kwartału ustąpił miejsca rekreacyjnym przestrzeniom sąsiedzkim z wysoką i niską zielenią. Dotychczasowy parking od strony ulicy Wołoskiej został zastąpiony 1,5 ha parkiem linearnym rozciągającym się wzdłuż linii zabudowy. Parkingi samochodowe zostały przeniesione do części podziemnych budynków. Tym samym miasto zyskało publicznie dostępne tereny zielone, które będą służyć nie tylko mieszkańcom osiedla, ale wszystkim mieszkańcom Służewca.