Po dynamicznym początku roku, drugi kwartał 2026 przyniósł wyhamowanie na polskim rynku mieszkaniowym. Deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali łącznie nieco ponad 11,8 tys. lokali, co oznacza spadek o 8,4% w porównaniu z wyraźnie lepszym pierwszym kwartałem. Mimo to, wynik ten jest o 12,7% lepszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Analitycy JLL w najnowszym raporcie za II kwartał 2026 r. podkreślają, że po okresie wzmożonego popytu, rynek powraca do bardziej zrównoważonego poziomu sprzedaży. Główne przyczyny spowolnienia to efekt wysokiej bazy oraz większa ostrożność nabywców, a nie fundamentalne zmiany w otoczeniu ekonomicznym.

Spadek sprzedaży i regionalne zróżnicowanie

Spadek sprzedaży w ujęciu kwartalnym był widoczny na większości analizowanych rynków. Najmocniej odczuły go Łódź, gdzie sprzedaż skurczyła się o 26,2%, oraz Warszawa, z wynikiem o 16,5% niższym niż w I kwartale. Słabsze wyniki odnotowano również we Wrocławiu, Poznaniu i Katowicach, a w Trójmieście spadek był nieznaczny. Pozytywnym wyjątkiem na tej mapie okazał się Kraków, gdzie sprzedaż wzrosła o 13,6% kwartał do kwartału, pokazując siłę lokalnego popytu.

Eksperci JLL wskazują, że zaistniałej sytuacji nie można tłumaczyć nieznacznymi zmianami w oprocentowaniu kredytów hipotecznych czy cenami, które pozostały stabilne.

– Wydaje się, że wyjaśnieniem mogą być dwie główne przyczyny: efekt bazy, czyli bardzo dobre wyniki sprzedażowe w pierwszym kwartale, i nastroje nabywców, które pogorszyły się głównie z powodu wydarzeń geopolitycznych. Do czynników osłabiających optymizm kupujących raport zalicza również wolniejsze tempo wzrostu płac, które jest najniższe od pięciu lat, oraz pojawiającą się w niektórych branżach niepewność co do stabilności zatrudnienia – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego, JLL Living.

Deweloperzy odpowiadają na popyt – oferta blisko rekordu

Dobre wyniki z początku roku zachęciły deweloperów do intensyfikacji działań. W drugim kwartale na rynek wprowadzono łącznie ponad 13 tys. nowych mieszkań, co stanowi wzrost o 26,7% w stosunku do poprzedniego kwartału. W efekcie, liczba lokali pozostających w ofercie na koniec czerwca ponownie zbliżyła się do rekordowych poziomów, przekraczając 70 tysięcy (wliczając lokale zarezerwowane).

Zauważalnie, bo o 19,1%, wzrosła również liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań, która przekroczyła 16,6 tysięcy. Największy skok w tym segmencie odnotowano w Poznaniu i Katowicach - prawie co trzecie mieszkanie w ofercie jest gotowe do odbioru. Z kolei w zakresie nowej podaży, skrajnym przypadkiem były Katowice, gdzie wprowadzono jedynie kilkadziesiąt lokali, co w praktyce oznaczało zamrożenie nowej aktywności deweloperskiej w tym okresie.

Ceny stabilne, ale z miejscem na negocjacje

Średnie ceny ofertowe w większości miast pozostały na niezmienionym poziomie. Warszawa utrzymała pozycję najdroższego rynku ze średnią ceną bliską 20 000 zł/m kw., podczas gdy Łódź z ceną 11 300 zł/m kw. pozostała najtańszą aglomeracją. W ujęciu rocznym wzrost cen ofertowych przewyższający inflację miał miejsce tylko w Warszawie (5,3%) i Poznaniu (6,2%).

Ciekawym zjawiskiem były duże wahania cen mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w minionym kwartale. We Wrocławiu średnia cena nowej podaży wzrosła aż o 25,7% kwartał do kwartału z powodu wprowadzenia dużej, drogiej inwestycji w centrum. W Poznaniu natomiast nowe projekty były tańsze średnio o 12,2% w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Kluczową informacją dla kupujących jest jednak fakt, że wciąż mogą oni liczyć na znaczące upusty w porównaniu z wyjściowymi cenami ofertowymi. Analitycy JLL przewidują, że taka sytuacja utrzyma się prawdopodobnie do końca 2026 roku.

Prognozy: czas cierpliwości i dopasowania

Relacja popytu do podaży pozostaje mocno zróżnicowana regionalnie. Warszawa i Trójmiasto notują niewielki niedobór oferty. Z kolei we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu podaż wciąż przewyższa bieżący popyt. Najtrudniejsza sytuacja panuje w Łodzi i Katowicach, gdzie teoretyczny czas potrzebny na wyprzedanie całej obecnej oferty - przy założeniu utrzymania obecnego tempa sprzedaży i zerowych nowych wprowadzeń - szacowany jest odpowiednio na 2,5 i 3 lata.

Zdaniem ekspertów JLL, jeśli w otoczeniu rynkowym nie pojawią się nowe, destabilizujące czynniki, kolejne kwartały powinny przynieść kontynuację obecnej sytuacji.

– Po drugim kwartale można stwierdzić, że nie ma podstaw, aby rynek istotnie zmienił się w dwóch kolejnych. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie teraz cierpliwe dopasowywanie nowej podaży do popytu na poszczególnych rynkach, zmniejszając nawis oferty tam, gdzie jest ona wciąż za wysoka i uzupełniając tam, gdzie widać niedobory – mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, JLL Living