Najem krótkoterminowy coraz częściej staje się źródłem konfliktów w budynkach mieszkalnych, szczególnie w centrach dużych miast i miejscowościach turystycznych. Polska pracuje nad uporządkowaniem rynku, tworząc centralną ewidencję, system raportowania danych i skuteczniejsze kontrole. Tymczasem w Hiszpanii, państwie z wieloletnim doświadczeniem w regulowaniu tego sektora, obowiązek wpisów do krajowego rejestru został niedawno uchylony przez sąd. Tatiana Pękala, ekspertka hiszpańskiego rynku nieruchomości wyjaśnia, jak regulacje wpłynęły na życie Hiszpanów - i co z tego wynika dla Polaków.

Hiszpania: koniec krajowego rejestru nieruchomości

Hiszpania nigdy nie miała jednego, ogólnokrajowego systemu przyznawania licencji turystycznych. Podstawowe regulacje w tym zakresie od lat należą przede wszystkim do wspólnot autonomicznych i gmin. Próbę centralizacji podjęto pod koniec 2024 roku poprzez wprowadzenie obowiązku uzyskania numeru rejestracyjnego przed opublikowaniem oferty najmu krótkoterminowego w internecie. Zanim właściciel zamieścił ogłoszenie na platformie, musiał przejść przez procedurę rejestru nieruchomości. Urząd mógł odmówić nadania numeru, jeśli dostrzegł niezgodność z przepisami lokalnymi, regionalnymi lub zasadami wspólnoty mieszkaniowej.

W maju 2026 r. Sąd Najwyższy uchylił obowiązek wpisu do rejestru, uznając, że państwo przekroczyło swoje kompetencje. W uzasadnieniu wskazano, że sprawy mieszkań turystycznych należą przede wszystkim do sfery mieszkalnictwa i turystyki, a więc do kompetencji regionów. Rząd może koordynować i wymieniać dane, ale nie może budować szczegółowego systemu rejestracyjnego, który dubluje lub wypiera istniejące bazy lokalne.

- Wyrok hiszpańskiego Sądu Najwyższego to lekcja o architekturze regulacji, a nie o zasadności porządkowania najmu krótkoterminowego. Centralny rejestr, który miał ujednolicić system w całym kraju, okazał się rozwiązaniem nadmiarowym względem tego, co samorządy już budowały samodzielnie. O skuteczności narzędzi decyduje ich dostosowanie do lokalnych problemów. Innych działań potrzebuje Barcelona, innych Marbella, a jeszcze innych niewielka miejscowość turystyczna – mówi Tatiana Pękala, ekspertka hiszpańskiego rynku nieruchomości, właścicielka Dream Property Marbella.

Motywacje do regulacji rynku - hiszpańskie i polskie

Hiszpanie w ostatnich latach doświadczyli gwałtownego wzrostu najmu turystycznego, napędzanego przez popularne portale. W atrakcyjnych miastach i kurortach oferta rosła tak szybko, że administracja niemal straciła zdolność do jej pełnego monitorowania. Celem stało się więc odzyskanie kontroli nad podażą. Oczywiście ważne były też względy fiskalne: ograniczenie szarej strefy i efektywniejsze egzekwowanie podatków. Wreszcie rząd musiał odpowiedzieć na niezadowolenie obywateli. Mieszkańcy skarżyli się na uciążliwość sąsiadowania z lokalami wynajmowanymi krótkoterminowo i ciągłe konflikty. W odpowiedzi na ten problem w 2025 r. wzmocniono rolę wspólnoty mieszkaniowej. Jej zgoda, większością przynajmniej 3/5 głosów, jest obecnie niezbędna, by móc wystąpić o przyznanie licencji turystycznej i wynajmować mieszkanie w budynku mieszkalnym turystom.

W najbardziej popularnych lokalizacjach, jak Barcelona, Madryt, Baleary, Wyspy Kanaryjskie czy Malaga, presja na rynek jest szczególnie odczuwalna. Regularnie wracają tam postulaty ochrony jakości życia w dzielnicach historycznych i kurortach, a także przywrócenia mieszkań w centralnych lokalizacjach do wynajmu długoterminowego. Aktualny burmistrz Barcelony zapowiedział nawet całkowite wygaszenie licencji turystycznych do 2028 r.

W Polsce główne motywacje regulacyjne są inne, choć i tutaj zdarzają się problemy i konflikty we wspólnotach związane z najmem krótkoterminowym. Dzieje się to zwłaszcza w dużych miastach i miejscowościach turystycznych. Napływ turystów jest jednak zdecydowanie mniejszy niż w Hiszpanii. Prace nad regulacją rynku napędza przede wszystkim unijne rozporządzenie dotyczące wymiany danych o najmie krótkoterminowym, które wymaga od państw członkowskich budowy systemów identyfikujących obiekty i analizujących skalę ofert na platformach. Polsce wciąż brakuje wiarygodnych danych pozwalających jednoznacznie odróżnić najem okazjonalny od profesjonalnej działalności quasi-hotelowej prowadzonej w mieszkaniu.

Warto dodać, że z projektu ustawy zniknęło wiele rozwiązań postulowanych przez polskie samorządy i środowiska miejskie, jak możliwość wyznaczania przez gminy limitów najmu i stref. Nie zwiększono także uprawnień wspólnot mieszkaniowych w zakresie decydowania o możliwościach prowadzenia najmu.

Czy regulacje obniżają ceny nieruchomości? Przypadek Barcelony

Katalonia wprowadziła własne regulacje najmu turystycznego już w 2012 r., a od 2014 r. konsekwentnie ogranicza liczbę nowych licencji w Barcelonie. Mimo to od końca 2012 r. do 2026 r. średnie stawki ofertowe najmu długoterminowego w mieście wzrosły z 11,3 do 22,5 euro za m² miesięcznie – niemal o 100%. W tym samym czasie ceny ofertowe mieszkań na sprzedaż wzrosły z 3 076 do 5 269 euro za m², czyli o ponad 70% (dane portalu Idealista). Presja cenowa utrzymuje się mimo aż 12 lat ograniczania liczby licencji, co pokazuje, że sama regulacja najmu krótkoterminowego nie ułatwiła dostępu do mieszkań rezydentom – a takie było założenie katalońskiego rządu. Ograniczenie czy wręcz wygaszenie najmu turystycznego nie rozwiązuje problemów strukturalnych: niedoboru nowych mieszkań, wysokich kosztów budowy, koncentracji miejsc pracy w dużych miastach oraz silnego popytu krajowego i zagranicznego.

Efekty tych ograniczeń zauważa natomiast rynek nieruchomości, lokalnie i selektywnie – najsilniej odczuwają je właściciele mieszkań w ścisłych centrach miast i dzielnicach historycznych, kupowanych z reguły pod strategię wynajmu turystycznego. Gdy potencjalny inwestor nie ma pewności, czy otrzyma licencję albo czy wspólnota nie zablokuje najmu, będzie podejmował decyzję dłużej. Jeśli kupi takie mieszkanie, może wziąć pod uwagę najem sezonowy lub inny model, który nie podlega obostrzeniom. Może tez utrzymać puste mieszkanie jako lokatę kapitału.

- Nie ma podstaw, aby twierdzić, że samo licencjonowanie automatycznie obniża czynsze w Hiszpanii, wręcz odwrotnie. Praktyka pokazuje, że licencje są bardziej skuteczne, gdy stanowią część szerszej polityki mieszkalnej, opartej na sprawnym planowaniu, zwiększaniu podaży, rewitalizacji oraz egzekwowaniu prawa. Co więcej, zbyt restrykcyjne regulacje mogą zmniejszyć skłonność właścicieli do udostępniania mieszkań pod najem długoterminowy. – mówi Tatiana Pękala.

Dwa rynki - dwie reakcje na zmiany prawa

Kluczem do właściwej interpretacji danych w Hiszpanii, zwłaszcza na wybrzeżach i wyspach, jest współistnienie dwóch rynków: rezydenckiego i nierezydenckiego. Ten pierwszy dotyczy osób, które kupują lub wynajmują nieruchomość, by mieszkać w niej przez większość roku. Mają z reguły inne preferencje dotyczące lokalizacji i cech lokalu niż nierezydenci, którzy poszukują tzw. second home, nieruchomości wakacyjnej lub aktywa inwestycyjnego.

Dobrze widać to na Costa del Sol, gdzie oba rynki funkcjonują równolegle, ale ich znaczenie zależy od mikro-lokalizacji. W Maladze i jej otoczeniu silny jest popyt rezydencki: lokalny oraz relokacyjny. W Marbelli, Benahavís, Esteponie czy Mijas bardzo istotny pozostaje popyt nierezydencki, w tym na drugi dom i segment premium. W najlepszych lokalizacjach ograniczenie licencji może osłabić model czysto turystyczny, lecz niekoniecznie popyt na wysokiej klasy nieruchomości kupowanych pod konkretny styl życia

- Licencje turystyczne działają jako narzędzie kontroli i selekcji rynku, nie jako samodzielne lekarstwo na kryzys mieszkaniowy. Zaostrzenie zasad najmu krótkoterminowego wpływa na segment inwestorów bazujących na tym modelu, natomiast nie zmienia fundamentalnie popytu na nieruchomości premium. To rozróżnienie będzie równie istotne w Polsce. Ogólnokrajowa regulacja inaczej wpłynie na Kraków czy Gdańsk, a inaczej na miejscowości typowo wypoczynkowe, gdzie mieszkania od dekad są przeznaczane pod wynajem sezonowy – podsumowuje Tatiana Pękala.

Doświadczenie hiszpańskie nie dostarcza gotowej recepty, ale dwie wskazówki wydają się solidne. Po pierwsze, sam rejestr – nawet sprawnie działający – to narzędzie porządkowe, a nie lekarstwo na niedobór mieszkań i wysokie ceny. Jego wartość zależy od tego, czy towarzyszy mu skuteczna polityka mieszkaniowa. Po drugie, kluczowe będzie rozstrzygnięcie kompetencyjne pomiędzy władzą centralną a samorządami.