Wśród osób aktywnie poszukujących mieszkań na rynku wtórnym jest dziś więcej klientów zainteresowanych lokalami 4-pokojowymi i większymi niż kawalerkami - wynika z najnowszej analizy Grupy Morizon-Gratka. Klienci preferują mieszkania w nowszych budynkach wzniesionych zgodnie ze współczesnymi standardami, wyposażonych m.in. w windy i garaże. Przywiązują również wagę do funkcjonalności układu pomieszczeń, wielkości łazienki oraz stanu lokalu. Oferty spełniające większość oczekiwań dzisiejszych klientów są jednak oferowane w wyraźnie wyższych cenach niż lokale w starszym budownictwie, a różnice między obydwoma segmentami stale się pogłębiają.

Stabilne ceny, zmieniające się potrzeby kupujących

Mimo obserwowanej od dłuższego czasu względnej stabilizacji cen mieszkań, zarówno nowych, jak i używanych, rynek mieszkaniowy wciąż się zmienia. Ewoluuje struktura podaży, rosną oczekiwania klientów, wydłuża się czas poszukiwania idealnego M.

Określenie „idealne M”, a przynajmniej możliwie najbliższe ideałowi, również nabiera dziś szczególnego znaczenia. Większość aktywnych klientów poszukuje bowiem nieruchomości dla siebie, a nie z myślą o czerpaniu dochodów z inwestycji czy trwałym i bezpiecznym ulokowaniu oszczędności. Chcą znaleźć lokal, który tu i teraz będzie odpowiadał ich potrzebom i oczekiwaniom. Jednocześnie coraz częściej zwracają uwagę na to, czy mieszkanie z czasem nie straci na wartości i czy w przyszłości będzie można je łatwo sprzedać. To ważna zmiana w podejściu kupujących. Obok lokalizacji i ceny coraz większe znaczenie mają wiek, jakość oraz standard budynku, w którym znajduje się lokal.

Mieszkanie dopasowane do kolejnych etapów życia

Wśród klientów poszukujących mieszkań coraz powszechniejsze staje się przekonanie, że z kupowana nieruchomość nie będzie miejscem, z którym będą związani do życia. Nabywany lokal ma odpowiadać aktualnym oczekiwaniom i zaspokoić potrzeby na określony czas, na dany etap życia.

Perspektywa przyszłej zmiany sytuacji rodzinnej, myśl o nowych potrzebach związanych z rozwojem kariery zawodowej, etc. sprawia, że klienci analizują możliwości późniejszej sprzedaży mieszkania jeszcze przed jego zakupem. Przestronna i wygodna kawalerka może z czasem okazać się zbyt mała dla pary. Atrakcyjne i wygodne dziś dwa pokoje, najczęściej salon z otwartą kuchnią i niewielka sypialnia, mogą stać się za kilka lat zbyt ciasne dla rodziny spodziewającego się dziecka. Z kolei przestronne, 4-pokojowe mieszkanie będzie za duże dla pary, której dorosłe dzieci wyprowadzą się „na swoje”. Dlatego mieszkanie częściej zaczyna być postrzegane jako czasowy, wymienny, a nie stały nabytek.

Kupujący chcą przestrzeni i komfortu

Dającą się zauważyć tendencją wśród klientów popytowych jest rosnący nacisk na znalezienie odpowiedniej przestrzeni, która zapewni komfort i wygodę życia, a nie wyłącznie na posiadanie własnego dachu nad głową. Znajduje to odzwierciedlenie zarówno w oczekiwaniach dotyczących metrażu poszukiwanych mieszkań, jak i w preferowanej liczbie pokoi.

Z analizy Grupy Morizon-Gratka wynika, że choć blisko 42 proc. klientów poszukujących nadal interesuje się mieszkaniami 2-pokojowymi, to większa grupa - 46 proc. - rozgląda się za lokalami mającymi co najmniej trzy pokoje. Co istotne, udział klientów zainteresowanych mieszkaniami 4-pokojowymi i większymi wynosi obecnie 12,8 proc. i jest wyższy niż odsetek osób poszukujących kawalerek, który kształtuje się na poziomie 12,2 proc.

W Warszawie, w której ceny nieruchomości należą do najwyższych w kraju, różnica jest jeszcze bardziej widoczna. Kawalerek poszukuje niespełna 11 proc. kupujących, podczas gdy mieszkaniami 4-pokojowymi i większymi interesuje się blisko 15 proc. klientów.

Większe mieszkanie oznacza wyraźnie większy wydatek

Interesująco prezentują się również dane dotyczące średnich cen ofertowych mieszkań jedno-, dwu, trzy- i czteropokojowych dostępnych na rynku wtórnym w wybranych, dużych miastach: Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu, Wrocławiu, Łodzi, Katowicach i Rzeszowie. Zestawienie pokazuje zarówno znaczne różnice między cenami mniejszych i większych mieszkań, jak i duże dysproporcje pomiędzy poszczególnymi miastami.

W czerwcu 2026 r. średnia cena ofertowa kawalerki na warszawskim rynku wtórnym wynosiła 582 tys. zł. Była o około 5 proc. wyższa niż w Krakowie (552 tys. zł) i Gdańsku (557 tys. zł) oraz ponad dwukrotnie wyższa niż w Łodzi (263 tys. zł).

Przeciętne mieszkanie 2-pokojowe w stolicy kosztowało 818 tys. zł, czyli o 236 tys. zł więcej niż kawalerka. Z kolei za dodatkowy, trzeci pokój trzeba było dopłacić średnio kolejne 207 tys. zł.

Średnia cena ofertowa mieszkań 4-pokojowych w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Katowicach jest bliska dwukrotności ceny lokali 2-pokojowych.

Warto nadmienić, że rosnący popyt na większe mieszkania, połączony z ich ograniczoną dostępnością i relatywnie wysokimi cenami, skłania część klientów do alternatywnego rozwiązania, czyli zakupu domu na przedmieściach. Stawki za domy o pow. 100-150 m. kw. położone w okolicach dużych miast są zbliżone do cen większych mieszkań, a nierzadko od nich niższe.   

Porównanie cen poszczególnych segmentów mieszkań pokazuje również skalę różnic pomiędzy analizowanymi rynkami. Równowartość średniej ceny mieszkania 3-pokojowego w Warszawie pozwoliłaby na zakup blisko czterech kawalerek w Łodzi. Z kolei 4-pokojowe mieszkanie w Katowicach kosztuje niewiele więcej niż przeciętne, 2-pokojowe M w Krakowie lub Gdańsku. Natomiast za kwotę uzyskaną ze sprzedaży używanego mieszkania 3-pokojowego w Łodzi można byłoby kupić we Wrocławiu jedynie kawalerkę.

Średnia cena nie zawsze odzwierciedla wartość konkretnej oferty

Przyglądając się przedstawionym danym należy pamiętać, że ceny poszczególnych ofert mogą znacząco odbiegać od średnich stawek. W Warszawie można znaleźć zarówno kawalerkę w cenie nieprzekraczającej 500 tys. zł, jak i wycenioną na ponad milion złotych. W zależności od powierzchni i ceny za m.kw. mieszkanie 3-pokojowe w Łodzi może kosztować niespełna 300 tys. zł, jak i ponad cztery razy więcej.

Cena konkretnego lokalu jest wypadkową wielu czynników, w tym lokalizacji, metrażu, układu i standardu mieszkania, wieku oraz stanu budynku, piętra, dostępności windy, garażu i dodatkowych udogodnień. Prezentowane średnie mają więc charakter poglądowy i służą przede wszystkim do ogólnych porównań oraz obserwowania trendów rynkowych.

Planując zakup lub sprzedaż nieruchomości, warto sprawdzić aktualne oferty z danej lokalizacji dostępne w serwisach Grupy Morizon-Gratka, a także skorzystać ze wsparcia doświadczonego pośrednika w obrocie nieruchomościami.