W cyklu „Nieruchomista radzi”, opisujemy autentyczne sytuacje z rynku nieruchomości oraz doradzamy jak szukać rozwiązań, pozwalających zarówno kupującym jak i sprzedającym realizować bezpieczne transakcje.

1. Media na mapie to nie wszystko.

Kupując działkę nabywca zażądał mapy zasadniczej z naniesionymi mediami. Sprawdzając położenie mediów, ustalił że prąd, wodociąg oraz gazociąg są zlokalizowane w pobliżu granicy działki. Ponieważ pozostałe parametry działki były dla niego odpowiednie, nabył nieruchomość.

Kiedy po upływie roku rozpoczął starania o pozwolenie na budowę, nie otrzymał zgody na doprowadzenie przyłącza wodociągu do swojej działki. Co prawda, wodociąg znajduje się w ustalonym rok wcześniej miejscu, jednak ze względu na zbyt małe ciśnienie wody nie ma możliwości przyłączania kolejnych domów. W tej sytuacji właściciel działki mógł doprowadzić wodę miejsca położonego około 200m od jego posesji lub wykopać studnię. Należy podkreślić, że ułożenie 200m linii wodociągowej wymaga zazwyczaj zgody właścicieli działek, przez które będzie przebiegał wodociąg. To z kolei wiąże się z dodatkowymi opłatami i koniecznością ustanowienia służebności.

Nieruchomista radzi.

W opisanym przypadku, należało zwrócić się do odpowiednich urzędów prośbą o opinie dotyczące możliwości skorzystania z istniejących sieci przesyłowych przed zakupem nieruchomości. Można także zażądać takich opinii od sprzedającego. Jeśli ten ostatni nie ma złych zamiarów, powinien przedstawić takie dokumenty bezzwłocznie. Gdyby jednak okazało się, że z jakichś przyczyn nie przedstawia kupującemu wspomniany opinii, lepiej zrezygnować z zakupu nieruchomości.

2. Działka bez dostępu do mediów.

Kupujący nabył okazyjne, działkę budowlaną wraz z udziałem w prywatnej drodze dojazdowej. Sprzedający miał długi, więc wbrew rodzinie sprzedał działkę znacznie poniżej ceny rynkowej. Niedługo potem zmarł, a jego syn odziedziczył między innymi udział w tej samej drodze.
 

Po pewnym czasie okazało się, że gazociąg trzeba doprowadzić do budowanego domu właśnie tą drogą lub poprzez inną działkę spadkobiercy. Ten jednak nie wyrażał zgody na przeprowadzenie mediów przez jego nieruchomości.

Nieruchomista radzi.

Nabywca odciętej od mediów działki może próbować pertraktacji z nowym współwłaścicielem drogi. Jednak doświadczenia rynkowe wskazują, że w takich sytuacjach odstępne jest bardzo wysokie.

W omawianym przypadku można także próbować rozstrzygnąć sprawę na drodze sądowej. Zablokowanie dostępu do mediów w sytuacji gdy jedna osoba jest właścicielem gruntów otaczających działkę z trzech stron a zarazem jest współudziałowcem drogi zamykającej dostęp z czwartej strony, może być dla sądu, w niektórych wypadkach podstawą do wydania decyzji sprzyjającej właścicielowi odciętej działki.

Uniknięcie takiej sytuacji jest stosunkowo proste. Przy kupnie działki, należy wpisać do umowy a potem do księgi wieczystej odpowiednią służebność. Wówczas każdy właściciel udziału w drodze, byłby zobowiązany do wyrażenia zgody na przeprowadzenie mediów przez drogę.

Pamiętajmy, że sprzedający dla zrealizowania transakcji zgadzają się na wiele. Jednak po podpisaniu umowy sprzedaży często odstępują od wcześniejszych ustaleń co niejednokrotnie w istotny sposób zmienia sytuację nabywcy.

Kupując niezabudowaną nieruchomość gruntową należy zwrócić uwagę na następujące szczegóły:

- możliwość zabudowy – czy działka leży na obszarze objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, który pozwala na zabudowę działki według naszych oczekiwań lub czy działka posiada Warunki Zabudowy i Zagospodarowania przestrzennego czyli dokument wydawany przez odpowiedni urząd w sytuacji gdy nie ma MPZP.
- wielkość i kształt (najlepiej kupować działki kwadratowe lub prostokątne)
- wymiary (pożądana szerokość to nie mniej niż 25 m, choć 20 m jest tolerowane)
- nachylenie i ekspozycja  (najlepiej kupić działkę płaską zlokalizowaną nieco powyżej drogi).
- media czyli prąd, gaz, woda, kanalizacja, telefon (również zasięg komórki) najlepiej gdy są na działce lub w drodze publicznej lub można je z niedaleka doprowadzić naszą drogą.
- możliwości zalania i osuwania się terenu – powodzie zdarzają się stosunkowo rzadko, ale musimy pamiętać o możliwości ich pojawienia się.
- dostęp do drogi publicznej – pozwoli nam uniknąć niepotrzebnych kłopotów związanych z służebnością lub współwłasnością.
- sąsiedztwo (tu kryteria zależą od indywidualnych potrzeb Kupującego, choć generalnie nikt nie lubi mieszkać w pobliżu, ruchliwej drogi, zakładów produkcyjnych czy linii kolejowych) Zwróćmy uwagę na plany rozwoju infrastruktury gmin i dzielnic miast, w których zamierzamy kupić działkę.
- odległość od miasta - najlepiej blisko granic miasta, koniecznie z dobrą komunikacją miejską. Unikajmy działek z jedną drogą dojazdową. W miarę pojawiania się nowych domów w okolicy będzie przybywać samochodów, a to może spowodować znaczne wydłużenie czasu komunikacji.
- warto także sprawdzić nośność gruntu – należy przeprowadzić wiercenia geologiczne

Jarosław Mydlarczyk
Dział Analiz Rynku Nieruchomości –PÓŁNOC Nieruchomości S.A.