21 grudnia 2012 roku Komisja Nadzoru Finansowego przedstawiła projekt planowanych zmian w Rekomendacji S. Regulacja zawiera zalecenia dotyczące dobrych praktyk banków przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Jakie realne skutki dla kredytobiorców mogą przynieść planowane poprawki?

W poprzednim roku banki znacząco ograniczały akcję kredytową - było to wynikiem dostosowania się do wymagań rekomendacji S. Osoby, które z różnych względów nie mogły skorzystać z rządowych dopłat, miały przez to, większe problemy z otrzymaniem kredytu. Pod koniec 2012 roku ukazał się projekt nowelizacji rzeczonej rekomendacji, obejmujący zmiany, mające na celu uelastycznienie podejścia banków do klienta, przy jednoczesnej ochronie kredytobiorców. Skutki tych planów kredytobiorcy będą mogli odczuć już w marcu br. Co właściwie ma się zmienić?

Ocena zdolności kredytowej

Rok 2013 rok może przynieść złagodzenie przepisów bankowych dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej klientów. Planowane poprawki rekomendacji S zakładają odejście banków od podziału na ocenę zdolności kredytowej i wiarygodności kredytowej klienta. Zamiast tego przewidziany jest proces oceny obejmujący analizę ilościową (wysokość i stabilność źródeł finansowania) oraz jakościową (cechy klienta pozwalające zakładać terminową spłatę zobowiązań). W praktyce oznacza to, że banki badać będą dochody klientów, kompletność, autentyczność oraz zgodność ze stanem faktycznym i prawnym dokumentacji dotyczącej klientów, oceniać wybrane cechy i zachowania klientów na podstawie informacji kredytowych pochodzących z baz wewnętrznych i zewnętrznych banków -  tłumaczy Dorota Krajewska-Ptak, doradca kredytowy z firmy Wawel Service, krakowskiego dewelopera z 20-letnim stażem na rynku. Nowelizacja zobliguje również banki, oceniające zdolność kredytową klienta, do zwrócenia szczególnej uwagi na ewentualną zmianę wysokości jego dochodów przy wejściu w wiek emerytalny –dodaje.

Wydłużenie okresu kredytowania

Teraz wyliczając zdolność kredytową bank przeprowadza symulację obliczoną dla 25-letniej spłaty – co czyni ratę kredytową o wiele wyższą. Po nowelizacji proponowane jest złagodzenie zasad badania zdolności kredytowej – okres obliczania zdolności kredytowej zostanie wydłużony z 25 do 30 lat. Jak tłumaczy doradca kredytowy Wawel Service: zmiana o 5 lat podwyższy o kilka procent zdolność kredytową osób zaciągających zobowiązania i pozwoli znacznie obniżyć miesięczne raty. Przykładowo – dla osoby z dochodami na poziomie 5 tys. zł netto bez żadnych innych zobowiązań zdolność kredytowa wzrośnie z ok. 390 tys. zł na 410 tys. zł. Dla wielu osób zmagających się z niewystarczającą zdolnością to szansa na zakup wymarzonego mieszkania. Jednocześnie KNF wskazała okres 35 lat jako maksymalną dopuszczaną długość okresu kredytowania.

Wkład własny oraz wskaźnik LtV

Dotychczas banki miały pełną swobodę w określaniu wysokości wkładu własnego. Nowe założenia oczekują od nich ustalenia wewnętrznych limitów w tym zakresie i zalecają rezygnację z kredytowania pełnej wartości nieruchomości (100% LtV). Przez pierwszy rok obowiązywania nowych zaleceń banki będą mogły, tak jak do tej pory udzielać kredytu bez wkładu własnego, ale skończą się oferty np. na 120% wartości lokum.

Proponowane wartości kredytu na kolejne lata, to co najmniej 10 procentowy wkład własny w 2014 roku, a w kolejnym – aż 20 procentowy przy zakupie nieruchomości mieszkaniowej (10% przy ubezpieczeniu kredytu) oraz 50% przy zakupie nieruchomości komercyjnej. Nadzór bankowy będzie również sprawdzał, czy wkład własny wnoszony przez klientów nie będzie pochodził z innego kredytu. Zmiany te mogą szczególnie dotknąć osoby młode, które planują w ciągu najbliższych kilku lat zakup własnego mieszkania, a nie dysponują żadnymi rezerwami finansowymi. Będą musiały albo szybciej podjąć decyzję o własnym mieszkaniu, albo już teraz zacząć oszczędzać – komentuje Dorota Krajewska-Ptak z Wawel Service.

Relacja wydatków do dochodów

Nowelizacja rekomendacji S złagodzi również zasady dotyczące relacji wydatków związanych z obsługą kredytu do dochodów - w stosunku do kredytów hipotecznych. Obecnie KNF oczekuje, że kredytobiorca będzie przeznaczał na spłatę kredytów nie więcej niż 50% dochodów lub 65%, jeśli dochody osoby przekraczają średnią. Zmieniona rekomendacja przewiduje rezygnację z limitów. To oznacza dla wielu osób szansę na wyższy kredyt. Niestety, w sytuacjach, gdy wskaźnik ten przekracza 40 % dochodów niższych niż przeciętne w danym regionie lub 50 % pozostałych dochodów, nawet po nowelizacji bank powinien wziąć pod uwagę podwyższone ryzyko kredytowania i poinformować o nim klienta.

Kredyty walutowe

Nowa wersja rekomendacji S pozwalać będzie również na udzielanie kredytów wyłącznie w walucie, w jakiej osiągany jest dochód kredytobiorcy. Kredyty walutowe staną się produktem niszowym i trudniej dostępnym. W ten sposób KNF chce ograniczyć ryzyko, zarówno po stronie kredytobiorcy, narażonego na wahania kursowe, jak i kredytodawcy, zagrożonego pogorszeniem spłacalności udzielonych kredytów – tłumaczy Dorota Krajewska-Ptak z Wawel Service. Kredyty w obcych walutach to jednak i tak margines rynku dostępny dla zamożnych kredytobiorców i właściwie tylko oni mogą na tej zmianie stracić – dodaje.

Relacje z klientami

Wprowadzony ma zostać także obowiązek udzielania klientom pełnych i rzetelnych informacji na temat wszystkich warunków umowy, zanim zostanie ona podpisana. Potencjalny kredytobiorca musi więc zostać uprzedzony o związanych z kredytem kosztach, ryzyku, tempie spłacania kapitału itp. Przekazane muszą zostać również wszelkie informacje dotyczące ewentualnej umowy ubezpieczenia. Bank powinien jednoznacznie wskazać w jakiej występuje roli, tj. ubezpieczającego czy też pośrednika ubezpieczeniowego. Klient powinien otrzymać również wszystkie istotne informacje dotyczące umowy ubezpieczenia.

To czas na dobrą inwestycję?

Rok 2013 może przynieść złagodzenie przepisów w bankach dotyczących zasad obliczania zdolności kredytowej. Poluzowanie Rekomendacji S narzuconej przez KNF bankom, zwiększy zdolność ubiegających się o kredyt hipoteczny, ułatwi dostęp do finansowania, a obserwowana od jakiegoś czasu obniżka stóp procentowych przyniesie dodatkowo jeszcze niższe raty kredytów – komentuje Dorota Krajewska-Ptak z Wawel Service. Dane rynkowe również nie pozostawiają złudzeń – już teraz mieszkań do sprzedania jest dużo więcej niż chętnych do ich zakupu. Nie ma lepszego momentu, żeby przebierać w ofertach i mocno negocjować. To czas na dobrą inwestycję – dodaje.