Silna gospodarka ukierunkowana na zaawansowane technologie i nowoczesne usługi dla biznesu, wśród których przeważają finanse, IT i telekomunikacja. Głównym motorem napędowym krakowskiego rynku biurowego jest sektor nowoczesnych usług biznesowych, który stanowi prawie 50% najemców w mieście.

Jones Lang LaSalle publikuje raport „Rynek nieruchomości biurowych w Krakowie”, analizujący atrakcyjność inwestycyjną miasta, infrastrukturę, rynek pracy oraz dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych. Materiał powstał przy wsparciu merytorycznym firmy Hays Poland.

Kraków, z liczbą mieszkańców ok. 760 000, jest drugim największym miastem w kraju, a jednocześnie ekonomicznym i administracyjnym centrum południowej Polski. To również popularna turystyczna oraz biznesowa lokalizacja z mocną specjalizacją z obszaru nowych technologii oraz usług dla biznesu.

Patricia Lannoije, Dyrektor Działu Badań Rynku i Doradztwa, Jones Lang LaSalle, wyjaśnia: „Dobrze wykształcone kadry, sprzyjający klimat inwestycyjny, w tym wsparcie władz miasta i instytucji publicznych, dostęp do nowoczesnych powierzchni biurowych spełniających konkretne wymagania inwestorów, rozwinięta infrastuktura transportowa oraz wysoka jakość życia to kluczowe atuty Krakowa, jako mocnej lokalizacji dla projektów z sektora nowoczesnych usług dla biznesu. Z danych ABSL wynika, że międzynarodowe centra usług zatrudniają w Krakowie ponad 25 000 osób, co jest najwyższym wynikiem nie tylko w Polsce, ale i całym regionie Europy Środkowo – Wschodniej. Co więcej, w 2012 r., 11 firm z sektora, w tym Accenture, Brown Brothers Harriman czy Cisco, zdecydowało się na uruchomienie w Krakowie swoich jednostek biznesowych. Warto również zauważyć, że w mieście mocno rozwinął się również sektor bankowy”.

Mocną pozycję Krakowa jako lokalizacji dla inwestycji z sektora nowoczesnych usług potwierdzają światowe rankingi. W 2013 roku, Kraków zajął 10 miejsce w rankingu “100 top outsourcing destinations” przygotowanego w 2013 roku przez Tholons. Dzięki temu stał się pierwszym miastem z tego regionu Europy, który znalazł się w dziesiątce najlepszych, ustanowionych lokalizacji dla projektów outsourcingowych. Z kolei, według UNCTAD World Investment Report 2011, Kraków jest najlepszą lokalizacją do świadczenia działań z zakresu zaawansowanych usług dla biznesu.

Coraz lepsza infrastruktura transportowa

Kraków położony jest na przecięciu istotnych korytarzy transportowych, w bezpośredniej bliskości konurbacji katowickiej oraz południowej granicy Polski. Autostrada A4 zapewnia szybkie połączenie z Niemcami. Lotnisko Kraków-Balice jest największym lotniskiem w Polsce poza Warszawą, obsługującym ponad 60 kierunków w Europie. Z kolei, Krakowski Szybki Tramwaj jest doskonałym uzupełnieniem gęstej siatki komunikacji tramwajowej w mieście.

Wsparcie dla biznesu

Miasto z sukcesem przyciąga nowe inwestycje z sektora nowoczesnych usług, jak również z branży zaawansowanych technologii. Krakowska Specjalna Strefa Ekonomiczna oferuje inwestorom dostęp do działek, jak również do powierzchni biurowej oraz rządowych zachęt. Strefa rozpatruje zgłoszenia zarówno od firm z sektora stricte przemysłowego, jak również, między innymi z branży ICT czy R&D.

Rynek pracy

Kraków jest jednym z wiodących polskich ośrodków akademickich. Działa tu szereg bardzo dobrych uczelni na czele z prestiżowym Uniwersytetem Jagiellońskim (najstarszą uczelnią w Polsce), Akademią Górniczo-Hutniczą im. Stanisława Staszica czy Uniwersytetem Ekonomicznym.

Agata Piątek, Delivery Manager, Hays Poland, podsumowuje: „Sektor nowoczesnych usług dla biznesu w pełni czerpie z szerokich i zróżnicowanych zasobów kadrowych w Krakowie. Miasto, budując swoją mocną pozycję jako ośrodka akademickiego i biznesowego, wzięło również pod uwagę oczekiwania inwestorów i podjęło kroki w dostosowaniu rynku pracy tak, aby w większym stopniu odpowiadał potrzebom międzynarodowego biznesu. W 2011 roku w Krakowie studiowało 185 000 osób, z czego aż jedna trzecia wybrała obszary wiedzy kluczowe z punktu widzenia sektora usług dla biznesu, czyli kierunki ekonomiczno-administracyjne, inżynieryjno-techniczne czy informatyczne. Warto też zauważyć, że liczba studentów kierunków związanych z inżynierią była najwyższa w Polsce i przekraczała nawet wynik uzyskany przez Warszawę. Najwięcej absolwentów studiów szczególnie ważnych dla inwestorów z sektora usług dla biznesu ukończyło kierunki ekonomiczne – 11 000 osób, techniczne – 4 400 oraz informatyczne – 1 500. Jeżeli weźmiemy jeszcze pod uwagę ponadprzeciętną znajomość języków obcych otrzymamy pełen obraz atrakcyjnego i nowoczesnego rynku pracy w Krakowie”.

Średnie miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze SSC/BPO w Krakowie

Kraków rynek biurowy: sektor nowoczesnych usług dla biznesu kluczowym najemcą

Podaż nowoczesnej powierzchni. Kraków, z całkowitymi zasobami powierzchni na poziomie 551 400 mkw., jest największym po Warszawie rynkiem biurowym w Polsce. W 2013 r. całkowite zasoby biurowe powiększą się o kolejne 32 300 mkw., natomiast w 2014 r. nowa podaż wyniesie 66 200 mkw. Łącznie w budowie znajduje się aktualnie 96 700 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Rafał Oprocha, dyrektor oddziału Jones Lang LaSalle w Krakowie i Katowicach, komentuje: „Krakowski rynek biurowy od kilku lat rośnie średnio w tempie 15% rocznie. Tak dynamiczny rozwój jest generowany w dużej mierze przez firmy z sektora usług dla biznesu, które stanowią już prawie 50% wszystkich najemców w mieście. W najbliższych latach, prognozowany wzrost zatrudnienia przez firmy ze wspomnianego sektora, będzie przyczyniał się do dalszego rozwoju rynku biurowego w stolicy Małopolski”.

W ostatnich latach w Krakowie rozwinęło się kilka obszarów biurowych poza Centrum (na które przypada 18% całkowitej istniejącej podaży w mieście), w tym strefa północno-zachodnia, skupiająca jedną czwartą istniejących zasobów. Dalej na północny zachód w Zabierzowie, już poza granicami miasta, zlokalizowany jest największy park biurowy w Małopolsce - Kraków Business Park, który jest siedzibą m.in. takich firm jak Shell, Amway czy UBS. Kolejnym rejonem biurowym jest północna i północno-wschodnia część miasta (20% istniejących zasobów), z takimi projektami jak Rondo Business Park, Quattro Business Park oraz Vinci.

Południowe części miasta mają największy (30%) udział w całkowitych zasobach powierzchni biurowej w Krakowie, a spośród nich warto wspomnieć o nowych obiektach takich jak Bonarka 4 Business czy Enterprise Park, których kolejne fazy są z budowie lub planach. Kolejną lokalizacją biurową staje się również południowo-zachodni rejon miasta, z kompleksem Green Office (siedziba Motorola Solutions) czy planowaną przez Skanska Kapelanką I&II.

Silny popyt na biura. Kraków od lat cieszy się sporym zainteresowaniem wśród najemców. W I kw. 2013 r. popyt netto był na poziomie 20 700 mkw., co jest porównywalne ze średnią kwartalną wartością odnotowywaną w 2012 r. Ze względu na ograniczoną dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach, liczba podpisywanych umów przednajmu będzie rosła, szczególnie wśród najemców korporacyjnych poszukujących większych powierzchni. Największe transakcje zawarte w    I kw. 2013 r. to: Brown Brothers Harriman (przednajem) oraz Google (przedłużenie i ekspansja). W II kw. natomiast podpisane zostały dwie duże umowy przednajmu: Lufthansa, 8 000 mkw. w Bonarka 4 Business bud. D oraz Cisco, 7 000 mkw. w Entreprise Park C.

Więcej dostępnej powierzchni dla potencjalnych najemców. Utrzymujący się wysoki poziom popytu oraz ograniczona nowa podaż, przyczyniły się do spadku dostępnej powierzchni w istniejących budynkach do zaledwie 23 300 mkw., co przekłada się na wskaźnik pustostanów rzędu 4,2%. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że w efekcie dużej aktywności budowlanej, poziom pustostanów zacznie rosnąć od II poł. 2014 r.

Presje na czynsze? Najwyższe czynsze transakcyjne wynoszą obecnie w Krakowie 13,5-14,5 €/ mkw. /miesiąc. Niski wskaźnik pustostanów, jak i relatywnie ograniczona nowa podaż przewidziana na 2013 r., przełożyły się na niewielkie presje zwyżkowe na czynsze efektywne. Nadal atrakcyjne warunki najmu są oferowane szczególnie w istniejących budynkach z wysokimi wakatami oraz w projektach planowanych. Poziom najwyższych czynszów transakcyjnych pozostaje stabilny.

„W tym roku na krakowskim rynku obserwujemy lekką lukę podażową z racji niewielkiej liczby projektów, których realizacja zakończy się w najbliższych miesiącach. Ograniczona ilość powierzchni biurowej dostępnej od ręki przyczynia się do spadku współczynnika pustostanów. Należy jednak pamiętać, że już w 2014 r. planowo odda się do użytku szereg nowych inwestycji biurowych, co może w znaczący sposób zmienić warunki rynkowe. O ile teraz sytuacja sprzyja deweloperom, to w przeciągu 12-18 miesięcy pozycje negocjacyjne najemców i deweloperów powinny być bardziej równoważne. Co ciekawe, pomimo aktualnie obserwowanego tzw. rynku dewelopera, najemcy mogą liczyć na atrakcyjne stawki najmu w projektach istniejących lub będących w trakcie realizacji”, dodaje Rafał Oprocha.