13-02-2015, 00:00
Rynek biurowy
Nowa podaż budynków biurowych w Warszawie w 2014 roku wyniosła 280.000 m2 i była mniejsza o około 5% w porównaniu z 2013 rokiem, aczkolwiek na warszawskim rynku od 3 lat utrzymuje się nienotowana dotychczas aktywność deweloperów. W najbliższych 2 latach zasoby biurowe przeznaczone na wynajem powinny wzrosnąć z obecnych 3,66 mln m2 do 4,3 mln m2 powierzchni wynajmowalnej, gdyż w budowie znajduje się 650.000 m2 z terminem realizacji na lata 2015-2016 (Wykres 1). Około 400.000 m2 będzie zlokalizowane w poza-centralnych rejonach Warszawy, a pozostałe 250.000 m2 – w Centralnym Obszarze Biznesu (Wykres 2).
WYKRES 1 Nowa podaż i pustostany w Warszawie Koniec 2014 |
Źródło: Knight Frank, WRF |
WYKRES 2 Podaż w budowie według lokalizacji Koniec 2014 |
Źródło: Knight Frank, WRF |
Wolumen podpisanych umów najmu rósł z kwartału na kwartał, aby na koniec 2014 roku osiągnąć około 611.000 m2 (tylko 3,5% mniej niż w 2013 roku). Pomimo tak znaczącego wolumenu najmu, roczna absorpcja netto wyniosła około 140.000 m2 powierzchni biurowej, tj. około 25% mniej niż w 2013 roku. W strukturze podpisanych umów dominowały nowe transakcje (ponad 61% stanowiły nowe umowy i transakcje pre-lease).
Największą aktywność najemców odnotowano w COB, gdzie zawarto kontrakty najmu 166.000 m2 biur oraz na Służewcu Przemysłowym (146.500 m2). Pomimo znaczącej ilości powierzchni wynajętej na Służewcu Przemysłowym, udział dzielnicy w wolumenie transakcji spadł na korzyść innych lokalizacji poza centrum miasta (Wykres 3).
WYKRES 3 Struktura rocznego wolumenu najmu wg lokalizacji 2012-2014 |
Źródło: Knight Frank, WRF |
Dostępna powierzchnia biurowa na wynajem w grudniu 2014 roku w Warszawie, stanowiła 15,6% wynajmowalnych zasobów stolicy i w ciągu 12 miesięcy wzrosła o niemal 3 punkty procentowe. W istniejących projektach około 570.000 m2 pozostaje bez najemcy, z czego ponad 200.000 m2 oferują budynki zlokalizowane w COB (18,1% zasobów), a kolejne niemal 370.000 m2 (14,5%) – projekty poza centrum. Znaczny wzrost pustostanów wynika przede wszystkim z niższego niż w 2013 roku stopnia wchłaniania przez rynek dostarczanej powierzchni i utrzymującej się ożywionej aktywności deweloperów.
Małachowski Square, Kulczyk Silverstein Properties |
Riverside Park, SEB |
Nimbus, Immofinanz |
Prognoza pustostanów przygotowana przez Knight Frank, uwzględniająca średnią absorpcję netto z minionych pięciu lat oraz nową podaż przyjętą zgodnie z harmonogramami deweloperów wskazuje, że wskaźnik pustostanów na koniec 2015 roku w Warszawie może osiągnąć 18%, natomiast na koniec 2016 roku przekroczyć 20%.
Wywoławcze miesięczne stawki czynszów na koniec 2014 roku wahały się między 16 a 25 EUR/m2 w budynkach zlokalizowanych w COB oraz 11-18 EUR/m2 w pozostałych dzielnicach. Zachęty oferowane przez właścicieli budynków sprawiają, że efektywne stawki czynszu są niższe od wywoławczych średnio o 15-30%. Knight Frank prognozuje, że w związku z wysoką dostępnością powierzchni biurowej w Warszawie, w kolejnych kwartałach właściciele budynków, którzy chcą pozyskać kluczowych najemców mogą poszerzać zakres oferowanych zachęt.
Rynek inwestycyjny
Całkowita wartość transakcji inwestycyjnych zawartych na warszawskim rynku biurowym w 2014 roku osiągnęła 1,2 mld EUR czyli o 32% więcej niż w 2013 roku. Wraz ze wzrostem ożywienia na rynkach regionalnych następował spadek udziału stołecznego rynku w ogólnym wolumenie transakcji w sektorze biurowym w Polsce. Pod koniec grudnia 2014 obniżył się on do 68% wobec ponad 80% w porównywalnym okresie 2013 roku.
Wiele transakcji z sektora „prime”, tj. najbardziej nowoczesnych i w konsekwencji także najdroższych budynków biurowych miało miejsce na warszawskim rynku biurowym w 2014 roku. Właścicieli zmieniły m. in. takie budynki jak Rondo I (zakupiony przez RREEF Investment), Metropolitan (nabywcą był Deutsche Asset & Wealth Management) czy Atrium 1 (nowym właścicielem stał się fundusz DEKA Immobilien). W powyższych transakcjach stopy kapitalizacji kształtowały się na poziomie 6.00-6.25%.
BUDYNKI BIUROWE UKOŃCZONE W 2014
Projekt | Powierzchnia biurowa (m2) | Właściciel |
1. Atrium 1 | 15 700 | Deka Immobilien |
2. Bolero Office Point | 11 300 | Real Management |
3. Corner House | 3 700 | Erbud |
4. Domaniewska 45 | 9 900 | ASD Real Estate |
5. Eurocentrum
Office Complex I |
38 700 | Capital Park |
6. Foksal City | 2 800 | PHN |
7. Gdański Business Center I (A,B) |
47 200 | HB Reavis |
8. Green Wings | 10 800 | Okre Development |
9. Grzybowski Square | 4 000 | Kronotex |
10. Jasna 26 | 5 000 | Mermaid Properties |
11. Mazowiecka 2/4 | 2 100 | Kulczyk Silverstein Properties |
12. Moniuszki Tower | 9 200 | Catalyst Capital |
13. Park Rozwoju I | 16 000 | Echo Investment |
14. Powiśle Park | 6 800 | Mazowiecka Spółka Gazownictwa |
15. Rakowiecka City 1 | 800 | Turkish Embassy |
16. The Park Warsaw B | 10 100 | AIG/Lincoln |
17. Garden Plaza | 8 500 | SGB Fortune MA |
18. Małachowski Square | 12 500 | Kulczyk Silverstein Properties |
19. Nimbus | 15 400 | Immofinanz |
20. Warsaw Spire (B) | 20 500 | Ghelamco Poland |
21. Alto Wilanów | 4 600 | SIM Ursynów |
22. Konsalnet | 9 200 | Laris Investments |
23. Mokotowska 33/35 | 3 100 | Amhola |
24. Nord Point | 5 600 | E.C.I. |
Source / Źródło: Knight Frank |
Podobne artykuły
Komentarze