W niniejszym artykule prześledzimy jak wygląda struktura deweloperskiej oferty ze względu na liczbę pokoi. Czy różni się ona pomiędzy poszczególnymi miastami? Jakie zmiany w tym zakresie zaszły w ostatnich latach?

Zacznijmy od największego rynku pierwotnego w kraju - Warszawy. Na stołecznym rynku mieszkaniowym dominują mieszkania 2-pokojowe. Stanowią one niemal 46% całkowitej oferty. Co trzecie nowe mieszkanie znajdujące się na rynku dysponuje trzema pokojami. Udziały mieszkań 1- i 4-pokojowych są zbliżone (w obu przypadkach ok. 10% dostępnej podaży). W ofercie warszawskich deweloperów możemy znaleźć mikrokawalerki (nawet od 14,5 mkw.); metraże mieszkań 2-pokojowych zaczynają się od 30,07 mkw.; „trójek” od 44,65 mkw. Cztery pokoje proponowane są już od 56,63 mkw. Oczywiście podane powierzchnie to skrajne przykłady, niemniej jednak są to propozycje, które budzą żywe zainteresowanie klientów.    

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

Jak zaprezentowana struktura ma się do poprzednich lat? Dokładnie rok wcześniej była ona jeszcze zbliżona do obecnej. Nie trzeba natomiast daleko szukać, aby dostrzec istotne różnice. Wystarczy cofnąć się zaledwie o 1,5 roku, by zobaczyć, iż od tego czasu odsetek mieszkań dysponujących niewielką liczbą pokoi zauważalnie wzrósł.  

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

A jak prezentuje się sytuacja w Krakowie? W stolicy Małopolski na pierwszym miejscu także znajdują się „dwójki”, jednak ich przewaga nad mieszkaniami trzypokojowymi nie jest duża. Wybór mieszkań dysponujących czterema pokojami jest nieco większy, niż w przypadku kawalerek. Mieszkania 5-pokojowe to mniej więcej co pięćdziesiąta oferta. Dolne powierzchnie dostępnych mieszkań zaczynają się od 24,3 mkw. w przypadku kawalerek; 28,77 mkw. „dwójek”; 43,29 mkw. mieszkań trzypokojowych i 55,2 mkw. mieszkań czteropokojowych.

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

Jak wyglądała analogiczna struktura rok oraz dwa lata wcześniej? Na poniższym wykresie możemy zobaczyć, iż klienci poszukujący większych mieszkań mają obecnie proporcjonalnie bogatszy wybór niż w ostatnich dwóch latach. Najbardziej widoczną zmianą jest dużo większa oferta mieszkań trzypokojowych, która niemal dorównuje tradycyjnie najpopularniejszym mieszkaniom 2-pokojowym.

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

Przenieśmy się teraz na zachód, do Wrocławia. W mieście tym bezapelacyjnie królują mieszkania 2-pokojowe.  Odpowiadają one za niemal połowę całkowitej oferty. Przebierać w ofercie można także poszukując trzech pokoi. Kawalerki i „czwórki” nie znajdziemy już wszędzie (w obu przypadkach to 8% dostępnej na rynku podaży). W poszczególnych kategoriach można znaleźć tu naprawdę małe mieszkania. Kawalerki startują już od 12,1 mkw., „dwójki” od  27,9 mkw.,  a mieszkania trzypokojowe od 37,1 mkw.

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

W ostatnich dwóch latach struktura oferty wrocławskiego rynku pierwotnego ulegała jedynie nieznacznym modyfikacjom. Nie znaczy to, iż nic się nie zmieniło. W ich rezultacie udział mieszkań 4-pokojowych przewyższył bowiem analogiczny udział mieszkań 1-pokojowych.

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

Kolejnym miastem wziętym pod lupę jest Poznań. Mieszkania 2-pokojowe stanowią ponad połowę deweloperskiej oferty. Praktycznie co trzecie mieszkanie to lokal dysponujący trzema pokojami. Co dziesiąte mieszkania w ofercie to kawalerka. Duże mieszkania, czyli dysponujące co najmniej czterema pokojami to rzadkość (8% oferty). Najmniejsze metraże w poszczególnych typach mieszkań prezentują się następująco: 23,3 mkw. (kawalerki); 29,5 mkw. (2-pokojowe); 43,3 mkw. (3-pokojowe); 61,4 mkw. (4-pokojowe).

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”

Jedynym trwałym trendem obserwowanym w Poznaniu w zakresie struktury pokojowej był systematycznie rosnący udział najpopularniejszych mieszkań 2-pokojowych. W pozostałych kategoriach miały miejsce niewielkie wahania.

Źródło: Grupa Emmerson, Dział Badań i Analiz na podstawie raportów „Pierwotny rynek mieszkaniowy – II kw. 2015”