Artykuł Dodaj artykuł

Rynek nieruchomości w Polsce – perspektywy na 2016 rok

Jak zapowiada się rok 2016 na rynku nieruchomości? Jak zmiany przepisów wpłyną na obrót i ceny?

Jak zapowiada się rok 2016 na rynku nieruchomości? Jak zmiany przepisów wpłyną na obrót i ceny? Poniżej podsumowanie najbardziej znaczących zmian, które mogą wpłynąć na rynek nieruchomości w bieżącym roku kalendarzowym.

Perspektywy na 2016 rok na rynku nieruchomości w Polsce przedstawia Agata Stradomska, Menadżer ds. Marketingu i Szkoleń RE/MAX Polska - części globalnej sieci biur nieruchomości RE/MAX.

Kredyty hipoteczne

Fot. freeimages.com
Fot. freeimages.com

Jedną z najistotniejszych zmian, która weszła w życie z początkiem roku jest wyższy wymagany wkład własny dla kredytów hipotecznych. Z poziomu 10 proc. w 2015 r. podniesiony został do 15 proc. w 2016 r. Zmiana ta wynika z rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, która stopniowo zwiększa wymagany próg minimalnego zaangażowania ze strony kredytobiorców, który docelowo w 2017 r. wyniesie 20 proc.

Jakby tego było mało, wprowadzany podatek bankowy spowoduje podwyższenie przez banki marż dla nowo udzielanych kredytów hipotecznych, co wpłynie na wzrost oprocentowania kredytu hipotecznego i zmniejszy zdolność kredytową kupujących.

Liberalizacja programu „Mieszkanie dla młodych” znacząco zwiększyła zainteresowanie skorzystaniem z wynikających z niego dopłat. Jeśli liczba chętnych do preferencyjnego kredytu będzie na tym samym poziomie co w ostatnich miesiącach, pula przyznanych na program środków finansowych w 2016 r. może szybko wyczerpać się nawet przed połową roku.

Jedynym pocieszeniem w tym wszystkim wydają się być niskie stopy procentowe, które w 2016 r. mogą być jeszcze zredukowane, jeśli tak zdecyduje Rada Polityki Pieniężnej. Obniżanie stóp procentowych ma korzystny wpływ dla kredytobiorców spłacających kredyt ze zmienną stopą procentową opartą na wskaźniku WIBOR. Płacą oni niższą ratę, niż we wcześniejszym okresie. Dla tych, którzy zaciągają nowy kredyt przy niskich stopach referencyjnych oznacza to z jednej strony niższy, bieżący koszt kredytu oraz wyższą zdolność kredytową przy jego zaciąganiu, ale z drugiej oznacza to też niestety, że w przyszłości ich rata prawdopodobnie wzrośnie.

Ponieważ blisko połowa mieszkań w dużych aglomeracjach miejskich kupowana jest na kredyt, zmiany w zakresie udzielania kredytów hipotecznych mają znaczący wpływ na dostępność własnego M. Wyższy wkład własny spowoduje, że kupujący mieszkanie będą musieli mieć wcześniej zgromadzoną większą niż dotychczas ilość gotówki. Nawet jeśli niektóre banki zdecydują się na inne rozwiązania (np. dodatkowe ubezpieczenie niższego wkładu), to nie będzie to rozwiązanie powszechne (niektóre banki już dziś wymagają co najmniej 20% własnych środków), a i dla kredytobiorców oznaczać będzie to dodatkowy koszt. Wartość miesięcznej raty powiększą dodatkowo wzrastające marże. Osoby, które będą chciały skorzystać w 2016 r. z kredytu będą albo częściej wybierały tańsze mieszkania – mniejsze lub położone na obrzeżach miast, albo też odłożą decyzję o zakupie na późniejszy czas, aby powiększyć posiadane oszczędności. Ci, którzy myślą o programie MDM powinni się spieszyć z zakupem mieszkania, aby nie brakło dla nich środków przyznanych na 2016 r.

 

Obrót ziemią rolną

W 2016 r. czekają nas duże zmiany dotyczące transakcji nieruchomościami rolnymi. Przepisy, które mają wejść w życie od maja, jeśli nie zostaną do tego czasu zmienione będą rozszerzały krąg osób, którym przysługiwać będzie prawo pierwokupu, zmniejszy się także areał objęty prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych. Zmiany zdecydowanie utrudnią i wydłużą proces samej transakcji, co może wpłynąć na ograniczenie popytu i spadek cen terenów rolnych, tj. takich, które nie leżą na obszarach objętych Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego o przeznaczeniu innym niż rolne.

Celem ustawodawcy jest zapobieżenie nadmiernej koncentracji posiadania gruntów rolnych oraz uprzywilejowanie osób prowadzących działalność rolniczą w prawie zakupu ziemi rolnej. Niestety, brak miejscowych planów w wielu miastach i gminach spowoduje, że utrudniony obrót będzie dotyczył też znacznej liczby terenów, które de facto nie są rolne (mogłyby zostać wykorzystane pod hale, magazyny, sklepy czy nawet osiedla mieszkaniowe, ale wskutek bardzo szerokiej definicji gruntów rolnych będą podlegały nowym restrykcjom). Jest więc nadzieja na długofalowy, pozytywny skutek wejścia tych przepisów, które zmobilizują gminy do szybszego opracowywania MPZP.

Podatek od nieruchomości

Właściciele nieruchomości, których podatek nie przekracza kwoty 100 zł rocznie, w 2016 r. nie będą mogli opłacić swojego zobowiązania w ratach tak jak dotychczas, a wyłącznie jednorazowo. Dodatkowo, opodatkowaniu podlegać będą tzw. części wspólne, jak korytarze, klatki schodowe w budynkach wielorodzinnych czy komercyjnych, które dotychczas nie były opodatkowane. Korzystnym rozwiązaniem jest zmiana podatku od miejsc garażowych – podatek będzie naliczany indywidualnie każdemu posiadaczowi miejsca postojowego, zależnie od jego udziału. Ponadto podatek nie będzie pobierany od nieruchomości, jeśli jego wymiar przekroczy koszty wysyłki decyzji podatkowej.

W przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne maksymalna stawka podatku to 75 gr / mkw. powierzchni użytkowej budynku i 47 gr / mkw. gruntu pod budynek mieszkalny.

Nowym rodzajem podatku jaki może wprowadzić gmina jest opłata reklamowa, która może być nakładana na właścicieli nieruchomości z tytułu umieszczonych na niej tablic czy urządzeń reklamowych.

Sumarycznie, w przypadku nieruchomości mieszkaniowych roczne kwoty podatku dla posiadaczy nieruchomości nie stanowią znaczącej pozycji w budżecie domowym.

Podsumowanie zmian na rynku nieruchomości w 2016 roku

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych, choć ograniczą możliwość finansowania zakupu kredytem, nie będą znacząco wpływać na preferencje Polaków, którzy wolą być właścicielami nieruchomości, niż ją wynajmować. Z tego powodu będą szukać rozwiązań, na które ich stać – nie rezygnując z założonej opcji nabycia własnego M. Dlatego w miastach, w segmencie mieszkań tańszych – mniejszych, położonych w dalszych dzielnicach czy wymagających remontu – zmiany te nie będą mieć zauważalnego wpływu. Dużym powodzeniem wciąż cieszą się mieszkania z rynku pierwotnego, szczególnie te, które spełniają kryteria programu MDM.

W dużych miastach widoczny jest niedobór mieszkań pod wynajem. Dziś baza dostępnych propozycji to głównie najem od osób prywatnych, i ta baza w dużych miastach przyrasta głównie dzięki drobnym inwestorom nabywającym nieruchomości pod wynajem. Takie inwestycje są wciąż bardzo opłacalne. Choć na rynku zaczynają pojawiać się gracze instytucjonalni, to widoczny jest niedobór ofert skierowanych do tej grupy osób, które jako alternatywę posiadania chcieliby wybrać najem, czyli mieszkań dostępnych długoterminowo, za przystępniejszą cenę. Z tego powodu najem jest postrzegany raczej jako sytuacja przejściowa – do czasu zakupu własnego mieszkania lub domu, a nie jako realna alternatywa zabezpieczenia potrzeb mieszkaniowych Polaków i z pewnością w najbliższym czasie się to nie zmieni.

Podobne artykuły