Każdemu, kto decyduje się na kupno nieruchomości, zależy na przebiegu transakcji zgodnie z jego oczekiwaniami – tak, aby uniknąć wszelkich zagrożeń zarówno ze strony natury fizycznej, jak i prawnej. Na co należy zwrócić uwagę nabywając nieruchomość od spadkobiercy?

Wskazówki dla osób planujących kupno nieruchomości od spadkobiercy przygotowała Agata Stradomska, Menadżer ds. Marketingu i Szkoleń RE/MAX Polska - części globalnej sieci biur nieruchomości RE/MAX.

Na początek warto zacząć od wyjaśnienia samej definicji „spadku” oraz określenia z czego wynika potwierdzenie prawa do dysponowania rzeczami, które z niego pochodzą.

Spadek to prawa i obowiązki majątkowe osoby zmarłej, które przechodzą na spadkobierców z chwilą jego śmierci. W skład spadku mogą wchodzić zarówno przedmioty materialne, nieruchomości, prawa, ale też zobowiązania, takie jak kredyty, długi, niezapłacone rachunki itp.

Potwierdzeniem prawa do dysponowania rzeczami pochodzącymi ze spadku jest prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku lub notarialne poświadczenie dziedziczenia. Takie dokumenty pozwalają spadkobiercom dysponować majątkiem osoby zmarłej, gdyż potwierdzają one nabycie spadku oraz wskazują na ich udziały.

Zmiana orzeczenia tylko przed sądem

Może się zdarzyć, że wskutek różnych okoliczności jeden a nawet więcej spadkobierców zostało pominiętych w przeprowadzonym postępowaniu (np. spadkobiercy nie wiedzieli o swoim istnieniu lub odnalazł się testament). W takiej sytuacji może dojść do zmiany orzeczenia (wyłącznie przed sądem) i zmienią się spadkobiercy lub/i ich udziały w posiadanym prawie do spadku.

Aby uniknąć sytuacji niepewności przy nabywaniu nieruchomości od spadkobierców należy zwrócić uwagę na to, czy sprzedający ujawnili swoje prawa w Księdze Wieczystej i są tam wpisani w Dziale II jako właściciele. Jeśli tak – nie ma obaw, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywców w dobrej wierze, którzy nabyli nieruchomość od osoby/osób wpisanych w księdze (Dział II) jako właściciele.

Jeśli w Księdze Wieczystej widnieje zmarły właściciel, w interesie nabywców jest przekonanie sprzedających, żeby złożyli do Sądu Wieczystoksięgowego odpowiedni wniosek. Warto zaczekać kilkanaście dni lub nawet kilka tygodni (w zależności od Sądu), aż w Księdze Wieczystej wpisani będą nowi właściciele nieruchomości i dopiero wtedy udać się do notariusza, aby sfinalizować zakup.

Zabezpieczenie przed kupnem obciążonej nieruchomości

Zanim dokona się ostatecznej decyzji o kupnie nieruchomości, warto sprawdzić, czy nie jest ona obciążona – informacje te można sprawdzić w Księdze Wieczystej w Działach: IV (Hipoteki) oraz III. Jeśli kupujemy nieruchomość pochodzącą ze spadku lub darowizny, to należy zwrócić szczególną uwagę na podatek, do którego uregulowania zobowiązani są spadkobiercy. Notariusz, przy sporządzaniu umowy sprzedaży będzie żądać od sprzedającego przedstawienia zaświadczenia z Urzędu Skarbowego, w którym zawarte będzie potwierdzenie dotyczące uregulowania tego podatku. 

Decyzja o kupnie nieruchomości powinna być przemyślana, a wcześniej potencjalny nabywca powinien sprawdzić, kto jest jej aktualnym właścicielem. Warto pamiętać, że tę informację można uzyskać poprzez dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości pod warunkiem posiadania numeru Księgi Wieczystej. Takie działanie zagwarantuje kupującemu większe bezpieczeństwo podczas nabywania nieruchomości i zabezpieczy go przed ewentualnymi nieprzyjemnościami.