Relacje kupującego ze sprzedającym można podzielić na dwie fazy. Pierwsza to czas od zawarcia umowy deweloperskiej do podpisania aktu notarialnego i odbioru mieszkania. Jest to tzw. faza przedwłaścicielska. Druga – właścicielska – rozpoczyna się podczas odbioru mieszkania i trwa do czasu, gdy deweloper przestaje ponosić odpowiedzialność za wybudowany lokal – obecnie okres rękojmi wynosi 5 lat. Ale czy zawsze tak jest?

Sprawdź, od kogo kupujesz mieszkanie

Decyzja o zakupie mieszkania jest jedną z ważniejszych, jakie podejmujemy w życiu. Dlatego zależy nam na tym, aby sama transakcja przebiegła sprawnie, a lokal był pozbawiony wszelkich usterek. I zazwyczaj tak jest. Musimy jednak pamiętać o tym, że wady niekiedy się zdarzają. To normalne, ponieważ budynek „pracuje” i dopiero po jakimś czasie można zauważyć zachodzące zmiany. Dobrze, jeśli usterki powstałe w mieszkaniu lub częściach wspólnych (np. klatka schodowa, garaż) mamy komu zgłosić. Dziś przepisy dają kupującemu na to 5 lat.

O ile ustawa deweloperska ograniczyła szereg ryzyk występujących w fazie przedwłaścicielskiej (m. in. wymóg rachunku powierniczego czy prospektu informacyjnego), o tyle faza właścicielska (po odbiorze mieszkania) w żaden sposób nie jest zabezpieczona w kontekście ochrony interesów nabywcy. Trudno zresztą byłoby znaleźć instrumenty prawne mogące mieć tu zastosowanie. Dlatego zanim kupimy mieszkanie, powinniśmy sprawdzić, przez kogo jest budowane: dewelopera czy też inną, powołaną tylko do realizacji konkretnego projektu spółkę celową.

Czym jest spółka celowa

– Na rynku deweloperskim funkcjonują dwa modele prowadzenia działalności. Jeden zakłada budowanie nieruchomości za pośrednictwem spółek celowych, tj. spółek powoływanych przed dewelopera do konkretnej inwestycji. Drugi – prowadzony przez spółkę matkę, za pośrednictwem której deweloper prowadzi normalną działalność operacyjną – komentuje mec. Andrzej Szmigiel, partner z polskiego biura międzynarodowej kancelarii CEE Attorneys Szmigiel Papros & Gregorczyk. Jak dodaje, pierwszy sposób jest bardzo korzystny dla dewelopera, niestety bardzo ryzykowny dla nabywcy mieszkania. Problem polega na tym, że cały majątek spółki celowej związany jest z konkretną inwestycją. Co to oznacza? Z chwilą sprzedaży ostatniego mieszkania, cały majątek spółki celowej zostaje wyczerpany. Tym samym nie ma środków na przyszłe naprawy czy usuwanie usterek. Takie podejście do budowania pozwala ograniczyć odpowiedzialność inwestora. Gdy pojawiają się wady, mieszkańcy nie mają ich komu zgłosić, bo spółka już nie istnieje.

Kto zatem usunie usterki?

– Nabywca mieszkania ma prawo oczekiwać od dewelopera, że zgłoszona przez niego usterka czy wada zostanie usunięta. Jednak nie zawsze się tak dzieje. Gdy kupiliśmy lokal od spółki celowej, powołanej przez inwestora tylko na potrzeby jednej inwestycji, to najczęściej nie posiada ona majątku, by dokonać naprawy. Tym samym nabywca mieszkania jest skazany na łaskę lub niełaskę dewelopera. Jedynie od jego dobrej woli zależy, czy spółka matka dofinansuje spółkę celową, by pokryć koszt napraw. Może jednak podjąć decyzję o likwidacji spółki celowej lub postawieniu jej w stan upadłości, żeby nie inwestować dalszych środków w nieruchomość – komentuje Szmigiel.

Inaczej sprawa wygląda, gdy deweloper buduje osiedle za pośrednictwem spółki matki. Wówczas nie powinno być problemów. Zgłaszamy usterkę i czekamy na wizytę rzeczoznawcy. Jeśli jest zasadna, zostanie usunięta zgodnie z procedurą danej firmy.

Jak walczyć o swoje prawa?

Jak twierdzi mec. Andrzej Szmigiel, przygotowując pozew przeciwko inwestorowi, który działał przez spółkę celową, należy sprawdzić, czy posiada ona jakikolwiek majątek i czy w ogóle istnieje. – Jeśli dysponuje majątkiem, warto wystąpić z pozwem – dodaje. Niestety, często dowiadujemy się, że projekt zrealizowała spółka celowa, która nie posiada już żadnego majątku i znajduje się w stanie likwidacji lub upadłości. Wówczas nie ma zasadności wnoszenia pozwu. Choć sąd przyzna rację mieszkańcom, komornik nie będzie w stanie wyegzekwować pieniędzy na usunięcie usterek. Oznacza to, że koszty naprawy będą musieli ponieść mieszkańcy.

Eksperci radzą, aby klient, który zamierza kupić mieszkanie, sprawdził, od kogo kupuje lokal i zweryfikował status sprzedającego. Jest to w zasadzie jedyny sposób, aby należycie zabezpieczyć swój interes i cieszyć się spokojem przez pięć lat rękojmi.