Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, która od dłuższego czasu monitoruje rynek nieruchomości magazynowych w Europie Środkowo-Wschodniej (EŚW*), wynika, że rok 2016 był rekordowy pod względem ilości wynajętej powierzchni. Łączny wolumen transakcji najmu wyniósł 5,7 mln m², czyli o 25% więcej niż w poprzednich dwóch latach, w których wynajmowano ok. 4,5 mln m² rocznie. W powiązaniu z silnym popytem wśród najemców odnotowano znaczącą skalę nowej podaży na poziomie 2,2 mln m².

Łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Europie Środkowo-Wschodniej wynoszą obecnie 22 mln m², czyli zbliżają się do poziomu 25,5 mln m2 odnotowanego w Niemczech, które zamieszkuje porównywalna liczba ludności. Ubiegłoroczna podaż osiągnęła wartość zbliżoną do rekordowej sprzed kryzysu, tj. z lat 2007 i 2008, w których deweloperzy dostarczali co roku 2,5 mln m² nowej powierzchni. Był to jednocześnie trzeci najlepszy roczny wynik od 19 lat.

– W ostatnich 10 latach dostarczano na rynek średnio ponad 1 mln m² nowej powierzchni magazynowej rocznie. Podaż w ubiegłym roku ponownie przekroczyła granicę 2 mln m², co świadczy o dobrej kondycji gospodarek krajów Europy Środkowo-Wschodniej i dynamicznym wzroście ich PKB – mówi Ferdinand Hlobil, Partner i dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cushman & Wakefield.

Tradycyjnie największą aktywność deweloperów odnotowano w Polsce, gdzie powstało prawie 1,2 mln m² nowej powierzchni – jest to drugi najlepszy wynik w ciągu 19 lat. W Czechach wybudowano łącznie 500 tys. m², czyli mniej więcej tyle samo, co w 2015 r. Z kolei największy wzrost dostępnej powierzchni magazynowej w stosunku do dotychczasowych zasobów zarejestrowała Rumunia, gdzie deweloperzy dostarczyli na rynek prawie 400 tys. m², tj. więcej niż wyniosła łączna podaż w tym kraju począwszy od 1998 r. Rynek węgierski również dynamicznie się rozwijał, o czym świadczy ponad 15-krotny wzrost zrealizowanych inwestycji w porównaniu z 2015 r.

Popyt

W ubiegłym roku wolumen transakcji najmu w Europie Środkowo-Wschodniej wyniósł 5,7 mln m², z czego ponad trzy czwarte przypadło na Polskę i Czechy. W Czechach wynajęto 1,4 mln m², czyli tyle samo, co rok wcześniej. Z kolei Polska, Rumunia i Węgry odnotowały rekordowy popyt na nowoczesną powierzchnię magazynową. Wolumen transakcji osiągnął najwyższy poziom w historii w Polsce – wyniósł łącznie 3,1 mln m², czyli o 25% więcej niż w 2015 r. Rumunia i Węgry również mogą pochwalić się rekordową aktywnością najemców, którzy wynajęli w ubiegłym roku prawie pół miliona m² w każdym z tych krajów.

– Wolumen transakcji najmu na rynku powierzchni przemysłowych i logistycznych w Polsce przekroczył granicę 3 mln m² w ciągu jednego roku kalendarzowego, co należy uznać za historyczne osiągnięcie. Rozwój sektorów e-commerce, motoryzacyjnego, logistycznego i handlowego, a także niskie stawki czynszów i dalsze inwestycje w infrastrukturę sprzyjają powstawaniu nowych lokalizacji w naszym kraju, na czym zyskują zarówno najemcy, jak i deweloperzy. Warto podkreślić, że popyt netto, obejmujący nowe umowy najmu i ekspansje, stanowił ok. 70% łącznego popytu w Polsce. Odnotowaliśmy także wzrost zainteresowania wynajmem obiektów o dużej powierzchni – 75 transakcji dotyczyło metrażu powyżej 10 tys. m². Przewidujemy, że trend ten utrzyma się w najbliższych latach – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych w Polsce oraz Relacji z Klientami Korporacyjnymi na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cushman & Wakefield.

– Obserwujemy stopniowe różnicowanie poziomu czynszów. W minionym okresie odnotowaliśmy nieznaczny spadek czynszów w lokalizacjach o dużej podaży powierzchni. Najniższe stawki czynszu są dostępne w Centralnej Polsce i na obrzeżach Warszawy. Z kolei w stolicach obowiązują najczęściej najwyższe czynsze i będą one nadal rosły – mówi Ferdinand Hlobil.

Powierzchnia niewynajęta

Po trzech latach spadków wskaźnik pustostanów wzrósł w ubiegłym roku o 0,4% w porównaniu z 2015 r. do 6,1%. Jednak pomimo bardzo dużej podaży utrzymuje się na zdrowym poziomie (poniżej 10%).

Prognoza

– Przewidujemy, że w 2017 roku wielkość nowej podaży będzie zbliżona do ubiegłorocznej, a wskaźnik pustostanów utrzyma się na poziomie ok. 6% dzięki silnemu popytowi. Z kolei wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości magazynowych może wynieść ok. 1,4 mld euro – dodaje Ferdinand Hlobil.

W zakłady produkcyjne w Europie Środkowo-Wschodniej będą inwestowały głównie firmy z Europy Zachodniej. Przyciągają je między innymi znacznie niższe koszty siły roboczej oraz rozwijający się rynek konsumencki.

* EŚW obejmuje Czechy, Polskę, Węgry, Słowację i Rumunię.