Dane Głównego Urzędu Statystycznego są alarmujące. Spośród 39 polskich miast, w których mieszka ponad 100 tysięcy ludzi, do 2030 roku wzrost liczby ludności nastąpi tylko w sześciu. Paradoksalnie, tradycyjne firmy deweloperskie często przyczyniają się do przyspieszania procesów suburbanizacyjnych. Odpowiedzią na wyludnianie miast może być dywersyfikacja oferty.

Z raportu GUS wynika, że największym przyrostem ludności będą się  charakteryzować głównie gminy położone na obrzeżach dużych i części średniej wielkości miast. Ten proces to suburbanizacja. Nazwa pochodząca od angielskiego „suburb” (przedmieście) dotyczy jednej z faz rozwoju miasta - wyludniania dzielnic centralnych, połączonego z rozwojem terenów podmiejskich. Przyczyn takiego stanu rzeczy jest wiele. To chęć życia z dala od zgiełku miasta, rosnące ceny nieruchomości w centrach, rozwój oferty mieszkaniowej nieadekwatny do potrzeb mieszkańców czy rozpowszechnianie pracy zdalnej.

Czy z suburbanizacją należy walczyć?

Na to pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. O ile zmiany demograficzne powodowane bardzo niskim (bądź ujemnym) przyrostem naturalnym są jednoznacznie negatywne ekonomicznie czy społecznie, wybór miejsca zamieszkania może wydawać się neutralny. Głębsza analiza pokazuje jednak, że przeprowadzka poza miasto, nawet jeśli nie wiąże się ze zmianą pracy czy nawyków zakupowych, ma znaczące, długoterminowe konsekwencje.

Część terenów podmiejskich nie posiada nawet podstawowej infrastruktury. Brak wyznaczonych dróg, odległość od przedszkola, szkoły, placówki medycznej, sklepu początkowo mogą być znoszone, jeśli zostały zrekompensowane wyjątkowo niską ceną działki. Po czasie wpływają jednak na wzrost frustracji, w szczególności kiedy okazuje się, że lokalne władze wbrew oczekiwaniom wcale nie zamierzają interesować się potrzebami jednej rodziny czy kilku – żyjących w dużym rozproszeniu.

Osiedlanie się w dużym rozproszeniu i niewielkich skupiskach ma również wielkie konsekwencje dla transportu. Wymaga zapewnienia mieszkańcom dróg oraz komunikacji publicznej. Mieszkańcy albo słyszą odmowę władz, podyktowaną zbyt wysokimi kosztami, albo muszą liczyć się z ułomną ofertą transportową, np. linią autobusową kursującą rzadko, wyłącznie w określonych godzinach i o trasie kończącej się nie w centrum miasta, a na najbliższym węźle przesiadkowym.

Konieczność rozbudowy sieci dróg, kanalizacji czy wodociągów ma skutki nie tylko ekonomiczne, ale również ekologiczne. Dochodzi do tego wzmożony ruch samochodowy – na skutek niewystarczającej oferty transportu publicznego. Większość mieszkańców podmiejskich miejscowości i wsi pracuje w mieście, więc korki nie dotyczą jedynie dróg dojazdowych, ale również dzielnic centralnych.

Czy to znaczy, że z marzenia o własnym domu pod miastem należy zrezygnować? Absolutnie nie! Zanim jednak zdecydujemy się na kupno parceli na „końcu świata”, warto rozważyć wszystkie możliwości – od segmentów po działki na terenach już dobrze przystosowanych do zamieszkania – z doprowadzonymi mediami, drogami i w pobliżu odpowiedniej infrastruktury. Czasem warto też rozważyć… pozostanie w mieście. Rynek mieszkań ewoluuje, powoli dostosowując się do nowych potrzeb konsumentów.

Jak skłonić ludzi do pozostania w miastach?

Zatrzymanie mieszkańców w miastach nie jest proste, a żeby okazało się skuteczne wymaga bardzo różnorodnych działań licznych podmiotów. Miasta muszą ewoluować na wielu płaszczyznach. Od kulturalnej po infrastrukturalną. Kluczowe wydaje się jednak zapewnienie oferty mieszkaniowej, która odpowiadałaby zmieniającym się potrzebom nabywców. Coraz zamożniejsi przedstawiciele klasy średniej zaczynają oczekiwać więcej niż dotychczas. Rośnie grupa klientów szukających mieszkania, z którym mogą się utożsamiać, wpisującego się w styl życia, wyróżniającego się.

– Niedopasowanie oferty dużych deweloperów do potrzeb części nabywców jest jednym z katalizatorów suburbanizacji – tłumaczy Kuba Karliński, członek zarządu firmy Magmillon i wymienia część „grzechów” branży. – Gros nowych mieszkań dostępnych na rynku to niemal identyczne lokale w bardzo podobnych do siebie blokach. Inwestycje w poszczególnych dzielnicach nie różnią się znacząco, nie harmonizują z otoczeniem i nie zachęcają designem. Problematyczna bywa również lokalizacja. Niedobór ciekawych gruntów w centrach nie tylko podwyższa ceny w tych rejonach, ale sprawia, że w poszukiwaniu miejsca na inwestycję duzi deweloperzy eksploatują coraz mniej atrakcyjne grunty, np. w otoczeniu zabudowań przemysłowych – komentuje ekspert.

Szukanie alternatywy bardzo często nie leży w obszarze zainteresowania czołowych deweloperów. Pierwszą przyczyną jest to, że takie podejście wymaga kreatywności i elastyczności. Drugi czynnik to skala.

– Projekty kierowane do wybranego grona odbiorców są zazwyczaj mniejsze. W Warszawie realizujemy m.in. projekt rewitalizacji przedwojennej kamienicy z 1914 roku przy ul. Brzeskiej i rozbudowy innej, przy Lubomira, również przedwojennej. Łącznie to ponad niż 100 mieszkań. Każde z nieco innych charakterem, mimo ogólnej spójności przedsięwzięć wpisujących się w praski koloryt – mówi Kuba Karliński z Magmillon.

Rynkowe przykłady wskazują, że znalezienie swojej niszy w sektorze jest opłacalne. Nie każdy oczekuje od swojego mieszkania oryginalności, a od okolicy – artystycznego klimatu. Jednak dla tych wszystkich, których nudzą minimalistyczne osiedla podobnych sześcio- i ośmiopiętrowych bloków, nie ma wielu alternatyw. Poszukując swojego miejsca, wyprowadzają się na przedmieścia, gdzie mogą wykreować swoją przestrzeń w zgodzie z oczekiwaniami. Najczęściej wiąże się to z rezygnacją z części wygód. Rynek już dostrzegł, że można zaoferować im coś więcej.