Nieruchomości komercyjne należą do jednych z najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych. Nie zawsze jednak opłaca się trzymać portfolio nieruchomości w niezmienionej formie. Doskonale wiedzą to firmy działające na rynku nieruchomości. Restrukturyzacja jest potrzebna także przedsiębiorstwom z zupełnie innych branż. O restrukturyzacji portfela nieruchomości mówi Bolesław Kołodziejczyk, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynkowych w firmie Cresa Polska.

Na czym polega restrukturyzacja portfela nieruchomości?

Bolesław Kołodziejczyk Cresa Poland

Na „portfel nieruchomości” składają się wszystkie nieruchomości, nad którymi firma sprawuje pośrednią lub bezpośrednią kontrolę, a więc te które są własnością firmy, w których firma jest udziałowcem, a także te, do których posiada ograniczone prawa rzeczowe lub zobowiązaniowe typu umowa najmu. Jest to więc pojęcie dosyć szerokie, a poszczególne obiekty mogą zarówno przynosić korzyści finansowe, jak i być związane z kosztami.

Restrukturyzacja portfela nieruchomości polega w uproszczeniu na sprzedaży lub zmianie sposobu wykorzystania tych gruntów, budynków i praw, które nie wspierają już strategii firmy i zakupieniu lub wynajmie nowych nieruchomości, które lepiej będą spełniać swoje funkcje w relacji do działalności podstawowej spółki. Celem zawsze są korzyści finansowe, mogą one jednak być osiągnięte na różne sposoby.

Zarząd może zdecydować się na restrukturyzację, gdy firma:

• Potrzebuje gotówki na inne inwestycje,
• Chce podnieść / obniżyć kapitał zakładowy,
• Planuje obniżyć koszty długoterminowe związane z najmem,
• Rozbudowuje się, potrzebuje nowej przestrzeni roboczej,
• Podlega centralizacji/decentralizacji,
• Zauważa potencjał związany z innym niż dotychczas wykorzystaniem nieruchomości,
• Zmienia branżę.
• Zmieniają się oczekiwania udziałowców lub warunki rynkowe.

Kiedy warto restrukturyzować?

Optymalną taktykę stosują pod tym względem przedsiębiorstwa wyspecjalizowane w obrocie nieruchomościami. Trzymają one cały czas „rękę na pulsie” i podejmują decyzje na bieżąco w celu optymalizacji zysków.

Z kolei firmy niezwiązane bezpośrednio z branżą często przypominają sobie o konieczności zrestrukturyzowania portfela nieruchomości raz na kilka-kilkanaście lat. Zdarza się też, że średnie i duże przedsiębiorstwa, których zarządy koncentrują się na działalności podstawowej, jedynie ogólnie zdają sobie sprawę ze swoich zasobów nieruchomościowych i ich wartości.

Analizę portfela nieruchomości, jeśli nie dokonuje się jej na bieżąco, należałoby zlecać wyspecjalizowanej firmie co 5-6 lat.

Działania restrukturyzacyjne

Restrukturyzacja powinna być poprzedzona dokładną analizą nie tylko stanu posiadania firmy, ale także jej potrzeb, możliwości rozwoju i planów inwestycyjnych. Pod tym względem zarząd lub właściciel powinni ściśle współpracować z zewnętrznym doradcą, w celu opracowania całościowego planu restrukturyzacji. Dopiero potem przystąpić do określonych w nich działań, takich jak:

• Sprzedaż niepotrzebnych nieruchomości – Jeśli dana nieruchomość nie jest używana przez przedsiębiorstwo, nie generuje dla niego żadnych zysków i w planie nie ma pomysłu na jej zyskowne zagospodarowanie, należałoby ją sprzedać. Zawsze lepiej mieć wolne środki na inwestycje lub spłatę zobowiązań.
• Sprzedaż z uwzględnieniem działań podnoszących wartość nieruchomości – W niektórych wypadkach stosunkowo niewielkie nakłady finansowe pozwalają znacząco podnieść wartość sprzedawanej nieruchomości. Przykładowe inwestycje to: uzbrojenie działki, odrolnienie jej, uzyskanie warunków zabudowy czy odpowiednia zmiana możliwości zagospodarowania w ramach zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niekiedy warto nawet zmodernizować i sprzedać nieruchomości, z których firma korzysta, ale które mogą być łatwo zamienione na inne, o mniejszej atrakcyjności dla inwestorów. Inwestuje się zatem w nieruchomość, by sprzedać ją drogo, za uzyskane środki nabyć tańszą, a równie dobrą dla firmy.
• Sprzedaż z wynajmem zwrotnym – Operacja nazwana z języka angielskiego sell and leaseback oznacza sprzedanie własnej nieruchomości, po to by natychmiast ją wynająć dla potrzeb firmy. Daje to zastrzyk gotówki, długoterminowo zwiększa jednak koszty. Należy więc podchodzić do takich transakcji ostrożnie, zwłaszcza w związku z wejściem w życie zmian w Międzynarodowym Standardzie Sprawozdawczości Finansowej nr 16 (IRFS), który w nowym kształcie w znacznym stopniu będzie niwelować korzyści wynikające z takiego podejścia.
• Zostanie udziałowcem biernym – Firma będąca właścicielem nieruchomości gruntowej może zawrzeć umowę z deweloperem, w myśl której ten postawi na działce budynek, będący współwłasnością obu stron. Stosunkowo niewiele przedsiębiorstw decyduje się na taką współpracę, może ona jednak być obustronnie korzystna.
• Przeniesienie do SSE – Specjalne Strefy Ekonomiczne pozwalają niekiedy położonym w nich przedsiębiorstwom uzyskać dodatkową pomoc publiczną lub długoterminowe zwolnienia od podatków. Restrukturyzując portfel nieruchomości, warto sprawdzić czy przeniesienie zakładu 100 km dalej nie przyniesie znacznych oszczędności, przy czym reguły dotyczące SSE mogą się niebawem zmienić w Polsce.
• Wykupienie nieruchomości – Zwłaszcza firmy o dobrej kondycji finansowej, które dotąd leasingowały lub wynajmowały lokal na działalność gospodarczą mogą zastanowić się nad wykupieniem go od dotychczasowego właściciela lub zakupem nowej nieruchomości. Długoterminowo obniży to koszty i poprawi bilanse rozliczeniowe. Trzeba mieć odpowiednie środki, jak i musi być możliwość zakupu danej nieruchomości.Oddanie własnej nieruchomości w najem – Zasadniczo przedsiębiorstwa niewyspecjalizowane, nie mające doświadczenia jako wynajmujący, niechętnie decydują się wynająć komuś część swoich nieruchomości. Jest to jednak opcja, którą warto rozważyć, wiedząc, że spółka ma w swoim portfelu nieruchomość, z której aktualnie nie korzysta, a której może potrzebować później.

Jak zabrać się za restrukturyzację?

Restrukturyzacja portfela nieruchomości jest zaawansowanym procesem, który może przynieść znaczne korzyści finansowe, ale tylko wówczas, gdy zostanie sprawnie zaplanowana i przeprowadzona. Nawet w takiej sytuacji należy założyć, że efekt końcowy zostanie osiągnięty nie wcześniej niż po roku.

Zacząć należy od przygotowania analizy rynkowej sytuacji firmy. Jednocześnie warto poszukać profesjonalnej pomocy – firmy, która zajmie się restrukturyzacją od A (ocena potrzeb spółki w zakresie nieruchomości i jej aktualnego portfela) do Z (negocjacje przy finalizowaniu konkretnych transakcji).

Ważne są przy tym przede wszystkim wiedza ekspercka osób bezpośrednio zaangażowanych w projekt i ich znajomość rynku oraz narzędzia analityczne, którymi dysponują.