Wojna w Ukrainie wywarła historyczny wpływ na rynek najmu w Polsce. Chętnych znajduje niemal każdy lokal, a nowe oferty znikają z rynku błyskawicznie. W ślad za ogromnym popytem idą też ceny. Eksperci od zarządzania najmem z firmy Fiesta ZN szacują, że podwyżki będą znaczne i nie chwilowe. W skali 2022 roku mogą sięgać nawet 30% w porównaniu do stanu sprzed wybuchu wojny. A wpłynie na to nie tylko rosyjska inwazja na Ukrainę.

Do Polski przybyło już ponad 2 miliony ukraińskich uchodźców i liczba ta ciągle rośnie. Wielu znalazło bezpieczną przystań u rodziny i znajomych. Część mogła schronić się w prywatnych domach i mieszkaniach oraz zorganizowanych miejscach noclegowych. Jest to jednak rozwiązanie tymczasowe, dlatego nowoprzybyli jak najszybciej starają się wynająć mieszkanie. Chętnych jest jednak więcej niż może zaoferować rynek.

– Warto zdać sobie sprawę, że z Ukrainy uciekają wszyscy, lepiej i gorzej sytuowani, posiadający oszczędności oraz nie mający grosza przy duszy. Dlatego popyt na rynku najmu jest odczuwany dla wszystkich typów lokali, zarówno tych o niskim i wysokim standardzie. Teraz jednakowo wynajmuje się praktycznie wszystko. Niedobór obserwujemy więc nie tylko na rynku najtańszych mieszkań. Zgłaszają się do nas chętni na droższe mieszkania i są skłonni jeszcze dopłacić za lepszą ofertę, ale jej po prostu na rynku już nie ma. Mieszkania znikają z oferty nawet mimo niskiej atrakcyjności, słabego przygotowania do najmu czy nieadekwatnej ceny. Przed wojną zapewne stałyby puste – komentuje Dariusz Kłosiński, właściciel firmy zarządzającej nieruchomościami na wynajem Fiesta ZN.

Skalę zjawiska może chociażby pokazywać przykład z Trójmiasta, gdzie jeden ze specjalistów do spraw zarządzania najmem Fiesty ZN, oferujący w danym momencie jedynie kilkanaście lokali na wynajem tylko w jeden weekend miał ponad 800 telefonów w ich sprawie . Pracownicy zajmujący się wynajmem nie są wręcz w stanie odbierać wszystkich telefonów od chętnych i nadążyć z odpowiedziami. W Fieście ZN co najmniej o połowę skrócił się też czas ekspozycji ofert na rynku, i to przy zachowaniu standardowych procedur, jak formalna weryfikacja najemcy i podpisanie umowy najmu. Przed wojną klienci zza wschodniej granicy stanowili ok. 15 proc. najemców obsługiwanych przez firmę. Obecnie odsetek ten jest już znacznie wyższy i sięga blisko jednej piątej.

Długoterminowa zmiana

Jak podkreśla ekspert Fiesty ZN, zmiany na rynku najmu w Polsce nie będą krótkotrwałe. Skala emigracji jest ogromna i bezprecedensowa. Nasz kraj jest i będzie jednym z głównych kierunków dla uchodźców. Jesteśmy państwem sąsiednim, a więc i Ukraińcy czują bliskość domu i mają łatwiejszą możliwość powrotu. Tu znaleźli też ogromną pomoc i wsparcie, mają mniejszą barierę językową i kulturową niż w krajach Zachodniej Europy. Spora część uchodźców będzie więc chciała przeczekać tu czasy inwazji. Trzeba się też spodziewać, że wiele osób zechce też osiąść w Polsce na stałe.

– Uchodźcy tęsknią za domem i część z nich chciałaby jak najszybciej wrócić. Niestety nie będzie to takie proste. Niektórzy nie będą mieli do czego wrócić. W wielu miastach zniszczenia są ogromne. Rosjanie nie oszczędzają budynków i infrastruktury cywilnej. Odbudowa zajmie lata, a nie miesiące. Do tego dochodzi brak poczucia bezpieczeństwa, pracy oraz kryzys gospodarczy. Z czasem coraz więcej uchodźców będzie sobie to uświadamiać i myślę, że popularny obecnie najem na kilka miesięcy przejdzie w długoterminowy. Niektórzy już wiedzą, że zostaną w Polsce na stałe i tu będą sobie układać od nowa życie. Z perspektywy gospodarczej to może wpłynąć pozytywnie na polski biznes i demografię. Jednak z drugiej strony, spowoduje, że popyt na wynajem prędko nie spadnie, co będzie powodowało presję na stawki. Dlatego sądzimy, że nie jest wykluczone, że średnia na koniec roku wykaże nawet 30 proc. podwyżkę cen najmu w stosunku do stanu sprzed wybuchu wojny – szacuje Dariusz Kłosiński.

Nadchodzi szczyt sezonu

Problem ze znalezieniem lokalu na wynajem może się jeszcze dodatkowo pogłębić. Polacy będą w stanie oferować swoje mieszkania za darmo przez ograniczony czas. Podobnie w przypadku ofert bezpłatnego najmu. Coraz więcej osób będzie chciało poszukać sobie samodzielnego lokum. Tymczasem, rynek już teraz ugina się pod naporem chętnych, a najgorętszy sezon dla najmu dopiero przed nami. Na przełomie lata i jesieni zacznie się napływ studentów i to okres największego ruchu na rynku. Popyt więc znów wzrośnie, co wesprze trend wysokich cen za wynajem mieszkania. Utrzymanie się więc 30% wyższych stawek w bieżącym roku jest tym bardziej realne, zaznacza ekspert Fiesty ZN. Dodatkowo, w wyniku wysokich stóp procentowych i trudności w pozyskaniu kredytu na rynku najmu pozostaną też osoby, które planowały przenieść się „na swoje”. Obecnie utraciły zdolność kredytową lub nie mogą pożyczyć wystarczającej kwoty. To również czynnik utrzymujący wysoki poziom stawek za najem w przyszłości.

– W gorączce panującej obecnie na rynku najemcy nie powinni zapominać o bezpieczeństwie. Wraz  z bardzo dużym zapotrzebowaniem i tempem znikania ofert rośnie zagrożenie oszustwami. Niezmiennie, trzeba mieć się na baczności i weryfikować potencjalną ofertę, a przede wszystkim zawierać pisemną umowę najmu. Podobnie o swoje interesy powinni też zadbać wynajmujący. Weryfikacja najemcy, to podstawa i ma kluczowe znaczenie dla bezpieczeństwa najmu. W idealnej sytuacji potwierdzeniem dla właściciela jest zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach, jednak nie zawsze jest to możliwe w przypadku nowoprzybyłych uchodźców. Dobrym rozwiązaniem jest umówienie się na płatność za pewien okres z góry lub gwarancja ze strony osoby prywatnej czy firmy z Polski. Także polski PESEL podnosi wiarygodność ukraińskiego kandydata do najmu w oczach wynajmującego. Warto też szukać pomocy u profesjonalnych pośredników, agencji nieruchomości czy firm zarządzających najmem, które będą czuwać nad zabezpieczeniem interesów obu stron transakcji – podkreśla Dariusz Kłosiński z Fiesty ZN

Szansa na inwestycję, ale nie dla wszystkich

Tak ogromny popyt na najem to świetna okazja do inwestycji na tym rynku. Przez wysokie stopy procentowe i drogi kredyt obecnie jest ona jednak głównie w zasięgu osób, które dysponują gotówką.

Kryzys na Wschodzie wyjątkowo wzmocnił pozycję najmu jako dobrej lokaty kapitału. Wzrost stawek za wynajem i długoterminowa perspektywa dużego popytu będzie sprzyjała zyskom. To jednak nie jedyny aspekt, który wpływa na atrakcyjność takiej inwestycji. Jednocześnie wciąż drożeją też same mieszkania, szczególnie te mniejsze, o niezbyt dużych metrażach. Wzrost ich wartości pozwala na ochronę swojego kapitału przed inflacją. Z drugiej strony, coraz mniej osób może sobie na taką inwestycję pozwolić, a mniejsza podaż, to także czynnik wpływający na wzrost cen za najem i opłacalność takiego zakupu.