Warszawski rynek biurowy pozostaje aktywny i znikają z niego ślady pandemii. W pierwszym kwartale 2022 r. na rynek trafiło ok. 93 tys. m² nowych biur, a wynajęto 273 tys. m². Pod względem popytu to jeden z najsilniejszych pierwszych kwartałów w historii, za który odpowiada w dużej mierze sektor finansowy – wynika z najnowszego raportu CBRE. Spada aktywność deweloperów. W budowie pozostaje tylko 260 tys. m² biur, które zostaną oddane w 2024 r. To najniższy wynik od dekady, prowadzący do luki podażowej 2023-2024, która już teraz zaczyna wpływać na rynek.

- Historycznie wysoka aktywność po stronie popytu w pierwszym kwartale tego roku udowadnia, że pandemia odpuszcza i nie zostawiła zbyt wielu śladów na rynku biurowym w stolicy. Wysoki popyt wynika po części z odblokowania przez najemców swoich decyzji dotyczących nieruchomości, ale także z niezwykle wysokiego udziału transakcji instytucji finansowych. Cztery największe umowy najmu zostały zawarte przez banki. W sumie sektor finansowy odpowiada za aż 48% popytu, który skupił się głównie na centrum ze względu na duże znaczenie lokalizacji dla instytucji finansowych. Sygnałem mówiącym o tym, że pandemia przestaje wpływać na rynek biurowy jest także spadający udział renegocjacji. Obecnie jest on na poziomie 27 proc. na korzyść kolejnych nowych umów najmu, w tym umów przednajmu, gdzie udział to 25 proc. – mówi Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w CBRE.

Najemcy aktywni, deweloperzy ostrożni

Z najnowszego raportu CBRE wynika, że w pierwszym kwartale 2022 r. na warszawski rynek biurowy trafiło ok. 93,4 tys. m² powierzchni w pięciu różnych projektach. Największy z nich to Forest Tower firmy HB Reavis. Nowe obiekty były wynajęte średnio w 82 proc., a kwartalna absorbcja sięga 105,8 tys. m².

Całkowita podaż biurowa w stolicy wynosi aktualnie 6,24 mln m². I ta liczba pewnie się w najbliższym czasie mocno nie zmieni. W Warszawie rozpoczęto dwie nowe inwestycje, jednak w budowie pozostaje tylko 260 tys. m², które zostaną oddane do użytku do końca 2024 r. To najniższy od 10 lat wynik, który będzie skutkować luką podażową. Zwłaszcza, że najemcy są wyjątkowo aktywni i w pierwszych miesiącach roku popyt sięgnął 273 tys. m². To historycznie najbardziej aktywny pierwszy kwartał i jeden z najsilniejszych kwartałów w historii.

Będzie drożej i trudniej o przestrzeń

Współczynnik pustostanów w warszawskich biurach spada i znajduje się obecnie na poziomie 12,2 proc., czyli o 0,5 pp. mniej w porównaniu rok do roku. Pustych biur jest mniej zarówno w centrum, jak i poza nim, osiągając odpowiednio 12 proc. i 12,2 proc. Najbardziej zauważalny spadek miał miejsce w CBD (centralnej dzielnicy biznesowej), gdzie dostępność spadła z 14,3 proc. do 11,2 proc.

- Obserwujemy presję na wzrost czynszów, szczególnie w strefach centralnych. Czynsze bazowe w najlepszych obiektach sięgają 26 euro za m² miesięcznie. Prognozowane są dalsze wzrosty w wyniku zarówno malejącej dostępności, jak i rosnących kosztów wykończenia i budowy. Pakiety zachęt dla najemców są w wielu przypadkach ograniczone, co wskazuje na przesunięcie w kierunku rynku wynajmującego. Może stać się tak, że ograniczona dostępność, w szczególności budynków klasy A, spowoduje wzrost zainteresowania biurami klasy B, ale także powierzchnią typu flex, która jest już ugruntowaną alternatywą dla długoterminowego najmu instytucjonalnego – podsumowuje Katarzyna Gajewska, dyrektor w dziale badań w CBRE.