Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” pierwszy kwartał 2022 r. charakteryzował się wysokim poziomem nowej podaży, stabilnym popytem oraz zmniejszeniem się wolumenu powierzchni w budowie. Utrzymująca się w niektórych miastach wysoka dostępność powierzchni biurowej sprawia, że najemcy nadal mają duże możliwości wyboru.

Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, niemniej wolumen powierzchni biurowej w inwestycjach będących w trakcie realizacji zmniejszył się w porównaniu z IV kw. 2021 r. o ponad 25%. Na koniec I kw. 2022 r. w budowie pozostawało prawie 550 000 m², z czego 20% było zabezpieczone umowami przednajmu.

Możliwości rozpoczynania nowych inwestycji biurowych są obecnie w dużym stopniu uzależnione nie tylko od aktywności najemców i zgłaszanego zapotrzebowania na biura, lecz także od dostępności i cen materiałów budowlanych oraz sytuacji na rynku pracy (niedobory siły roboczej oraz jej wysoki koszt). W kolejnych miesiącach możemy się spodziewać dalszego zmniejszania się wolumenu powierzchni biurowej będącej w budowie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w Newmark Polska.

Na koniec I kw. 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) wyniosły ponad 6,27 mln m². Deweloperzy dostarczyli ponad 243 500 m² biur, co jest najwyższym kwartalnym wolumenem odnotowanym w pierwszym kwartale w regionach.

Do użytku oddano łącznie 16 budynków biurowych, w tym 10 oferujących ponad 10 000 m². Wśród największych ukończonych inwestycji w I kw. 2022 r. znalazły się: budynki A1 i A2 w ramach kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55 200 m²), .KTW II też w Katowicach (39 900 m²), Midpoint71 we Wrocławiu (36 200 m²), Format w Trójmieście (16 000 m²) oraz CZ Office Park D w Lublinie (15 000 m²).

Kraków i Wrocław to pierwsze rynki regionalne w Polsce, których zasoby powierzchni biurowej przekroczyły próg 1 mln m². W 2022 r. do ich grona prawdopodobnie dołączy Trójmiasto, gdzie na koniec I kw. 2022 r. istniało już ponad 992 000 m² biur. Na przeciwnym biegunie znajdują się Lublin i Szczecin, które oferują łącznie niewiele ponad 410 000 m². Na pozostałe miasta (Poznań, Katowice i Łódź) przypada ok. 31% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej zlokalizowanej w regionach.

Całkowity popyt zarejestrowany na głównych rynkach regionalnych w I kw. 2022 r. wyniósł prawie 153 500 m², co oznacza wzrost o 57% w porównaniu z I kw. 2021 r.

Wolumen transakcji w I kw. 2022 r. przekroczył poziom 20 000 m² w czterech miastach regionalnych: we Wrocławiu, w Krakowie, Katowicach i Trójmieście, gdzie wyniósł on odpowiednio 38 350 m², 31 100 m², 29 400 m² oraz 22 500 m². Łącznie na te miasta przypadło ponad 79% całkowitego popytu w regionach. Najmniejszą aktywność najemców odnotowano w Szczecinie (8300 m²) i Lublinie (5200 m²).

Ponad połowę popytu wygenerowały firmy z sektora IT oraz finansowego – odpowiednio 30,9% i 20%. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 15,7%.

Podobnie jak w Warszawie, w regionach także odnotowano spadek aktywności najemców w zakresie renegocjacji i odnowień umów najmu. Transakcje tego typu na rynkach regionalnych w I kw. 2022 r. stanowiły 22,1% całkowitego popytu (spadek o 3,9 p.p. w stosunku do I kw. 2021 r. i aż o 21 p.p. w porównaniu z całym 2021 r.). Na nowe umowy przypadło 59,2% całkowitego popytu, natomiast pozostałe 18,7% stanowiły przednajmy (8,3%), ekspansje (4,8%) oraz transakcje na potrzeby własne (5,6%).

Na koniec I kw. 2022 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych wyniósł 15,5% i był wyższy o 1,4 p.p. w porównaniu z IV kw. 2021 r. i o 2,6 p.p. rok do roku. Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Katowicach, Lublinie, Łodzi i Trójmieście, natomiast w Krakowie, Poznaniu, Szczecinie i Wrocławiu współczynnik pustostanów się obniżył. Łącznie na ośmiu regionalnych rynkach biurowych najemcy mają do dyspozycji ponad 970 000 m² wolnej powierzchni – najwięcej w Krakowie i Wrocławiu.

Na wszystkich regionalnych rynkach biurowych w Polsce obserwujemy presję na wzrost czynszów przy jednoczesnym ograniczaniu pakietu zachęt oferowanych przez deweloperów i właścicieli budynków biurowych. Dotyczy to przede wszystkim budynków i lokalizacji charakteryzujących się ograniczoną dostępnością powierzchni biurowej.