Oferta mieszkaniowa na rynku jest bardzo różnorodna. Mieszkanie 2-pokojowe może mieć odmienny metraż, a będzie spełniało dokładnie taką samą funkcję i to za nią finalnie płaci kupujący. Według danych serwisu tabelaofert.pl ceny nieruchomości od tego samego dewelopera, w tej samej inwestycji, z taką samą funkcjonalnością, mogą różnić się między sobą nawet o 2 tysiące złotych za metr kwadratowy. Z czego to wynika i jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości? Komentarze eksperckie Katarzyny Tworskiej, dyrektor zarządzającej redNet 24, oraz Macieja Dymkowskiego, prezesa zarządzającego serwisem tabelaofert.pl

Tab. 1. Metraże dla takich samych typów mieszkań w Warszawie

Źródło: tabelaofert.pl

Z danych serwisu tabelaofert.pl wynika, że metraże dla tych samych ofert są odmienne, co pokazuje powyższa tabela. W Warszawie mieszkania 2-pokojowe i 3-pokojowe różnią się między sobą o blisko 50 m², 4-pokojowe – o 60 m², a 5-pokojowe – o ponad 80 m².

- Zakup nieruchomości ma spełniać potrzebę mieszkaniową konkretnej osoby i jej rodziny. Przy zakupie klienci skupiają się na liczbie pokoi, układzie funkcjonalnym i cenie. Zarówno małe, jak i duże mieszkanie, z taką samą liczbą pokoi, będą spełniały tę samą rolę. Oferta jest bardzo zróżnicowana ze względu na zapotrzebowanie nabywców i oczywiście ich możliwości finansowe. Z naszych danych wynika jednak, że mniejsze metraże w każdym typie mieszkania cieszą się większym powodzeniem – zauważa Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.

Ta sama inwestycja, a różna cena za m²

Metr budowy danej inwestycji kosztuje tyle samo, a końcowa cena za metr kwadratowy może być inna. Wynika to z tego, że finalnie wartość ma funkcja i pomieszczenia, a nie metraż. Jak pokazuje poniższa tabela, mieszkania w tych samych inwestycjach, spełniające tę

samą rolę, ale o mniejszych metrażach są tańsze biorąc pod uwagę cenę za całe mieszkanie, ale za to metr kwadratowy może być droższy o ponad dwa tysiące.

Tab. 2. Analiza porównawcza ofert w tych samych inwestycjach w segmencie popularnym

Źródło: tabelaofert.pl

Z danych serwisu tabelaofert.pl wynika, że nieruchomość dwupokojowa w segmencie popularnym w tej samej inwestycji, z mniejszym metrażem będzie kosztowała o 1,9 tys. zł więcej za metr kwadratowy, ale za to cena końcowa będzie dużo bardziej korzystna dla kupującego niż większego mieszkania. Podobnie sytuacja wygląda, gdy porównamy mieszkania 3-pokojowe o różnych powierzchniach od tego samego dewelopera. Przy mniejszej nabywca zapłaci o 2,2 tys. zł za metr kwadratowy więcej, ale cena końcowa jest dla niego dużo bardziej atrakcyjna niż większego, a faktycznie płaci mniej za mieszkanie spełniające tą samą rolę. Z punktu widzenia dewelopera również małe nieruchomości wypadają korzystniej, bo cena sprzedaży metra kwadratowego jest dla niego wyższa.

Spowolnienie na rynku, jak mu zaradzić?

Najwyższa w XXI wieku inflacja, kolejne podwyżki stóp procentowych, a co za tym idzie spadek zdolności kredytowej oraz tocząca się wojna w Ukrainie przyhamowały nieco sprzedaż na rynku pierwotnym. Czy istnieje rozwiązanie dla deweloperów, które nie dopuści do krachu na rynku mimo trudnych warunków ekonomicznych?

- Deweloperzy już na etapie projektowania powinni dostosować swoje oferty do panujących dziś warunków. Wyraźnie widać, że mniejsze powierzchnie są obecnie w możliwościach finansowych Polaków. Ten, kogo stać dziś na zakup mieszkania za gotówkę lub na kredyt, nie zdecyduje się raczej na nieruchomość z dwoma pokojami na dużym metrażu, a raczej większa szansa, że kupi to mniejsze – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.