Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała raport podsumowujący pierwszy kwartał br. na największych rynkach biurowych w Polsce. Wynika z niego, że w ujęciu rocznym nowa podaż wzrosła o 60%, natomiast wskaźnik pustostanów podniósł się o 1,7 pp. Jakie inne wnioski płyną z raportu?

Katowice przodują w realizacji nowych projektów biurowych

W pierwszym kwartale 2022 roku nowa podaż na rynkach regionalnych wyniosła ponad 243 000 m²; Katowice odpowiadają za 48% tego wyniku. Obejmuje on 16 projektów, wśród których znalazły się m.in. katowickie biurowce .KTW II (39 900 m² – TDJ Estate), Global Office Park A1 i A2 (27 300 m² i 29 900 m² – Cavatina); Midpoint71 we Wrocławiu (36 200 m² – Echo Investment) oraz Format w Gdańsku (16 000 m² – Torus).

W tym samym czasie w Warszawie nowa podaż wyniosła blisko 94 000 m² w pięciu projektach biurowych. Do największych oddanych do użytku obiektów możemy zaliczyć Forest Tower (51 500 m² – HB Reavis), Lixa C (19 400 m² – Yareal) i Skysawa I ( 8 500 m² – PHN).

Obecnie na największych rynkach biurowych w Polsce w budowie znajduje się 685 000 m² nowoczesnej powierzchni. Większość realizowanych projektów zostanie ukończona w ciągu nadchodzących dwóch lat.

Od początku pandemii liczba nowych inwestycji pozostaje ograniczona z uwagi na ostrożne podejście deweloperów. W dużym stopniu jest to efekt niepewności co do wpływu agresji rosyjskiej na Ukrainę na polską gospodarkę. Na rynku biurowym przejawia się ona w szczególności znaczącym wzrostem kosztów budowy i wykończenia powierzchni. Biorąc pod uwagę skalę realizowanych obecnie projektów, możemy spodziewać się ograniczenia liczby budynków wprowadzanych na rynek z terminem oddania do użytku w latach 2023-2025 – komentuje Katarzyna Lipka, Head of Consulting & Research, Cushman & Wakefield.

Więcej transakcji najmu

W pierwszych miesiącach 2022 roku podpisane zostały umowy najmu łącznie 426 600 m² powierzchni biurowej, co stanowi wzrost w porównaniu do ubiegłego roku o 37%. Transakcje te miały miejsce głównie w Warszawie i dotyczyły budynków wielkopowierzchniowych.

Struktura popytu była zbliżona do przedpandemicznej – 65% wolumenu transakcji przypadało na nowe umowy, 25% wynosiły umowy renegocjacji, natomiast udział ekspansji powrócił do poziomu 10%.

Spośród największych transakcji najmu w Warszawie należy wyróżnić umowę przednajmu banku PKO BP w budynkach Skysawa I i II (34 500 m²) oraz ekspansję i renegocjację banku ING w budynku Plac Unii (23 500 m²). W przypadku rynków regionalnych natomiast warto zwrócić uwagę na dwie umowy zawarte w Katowicach – transakcję PWC (12 900 m²) w budynku .KTW II oraz Keywords Studio (9 300 m²) w Global Office Park A1.

Wskaźnik pustostanów nie maleje

W wyniku wysokiego poziomu nowej podaży wskaźnik pustostanów w Polsce wzrósł, pomimo zwiększonego popytu, i osiągnął poziom 13,8%. W Warszawie wskaźnik ten spadł po raz pierwszy od wybuchu pandemii i wyniósł 12,2%, na rynkach regionalnych jednak rósł i osiągnął wielkość 15,5%.

Czynsze pod presją wzrostową

Niepewna sytuacja geopolityczna oraz wzrost kosztów budowy i wykończenia powierzchni wywierały presję na wzrost czynszów. W pierwszym kwartale 2022 roku stawki za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły 23,00-25,00 EUR/m²/miesiąc, natomiast w miastach regionalnych 12,5-15,5 EUR/m²/miesiąc.

Spodziewamy się, że w kolejnych kwartałach czynniki kosztowe będą wywierały dalszą presję na wzrost stawek (zarówno czynszów bazowych, jak i efektywnych), które dodatkowo będą potęgowane przez stopniowe ograniczanie dostępnej powierzchni w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach i projektach – dodaje Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.